案情简介
2013年，洪某与开发公司签订购房合同，约定前者以9840万元购买后者现房。2014年，洪某诉请办理过户并支付逾期交房违约金。开发公司以约定交房时间在4个月后、房价款与2010年开发公司与张某所签售房合同约定价格悬殊、约定分期支付却一次支付、开发公司负责人返还洪某736万元“利息”等理由主张双方名为房屋买卖实为民间借贷。
法院观点
本案不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足问题。①对本案736万元款项性质。双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。②关于借贷法律关系问题。洪某与开发公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在无任何直接证据证明洪某与开发公司之间存在民间借贷法律关系，且开发公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分事实依据。判决开发公司交付洪某约定房屋并于所述涉行政违法事项消除后40日内协助洪某办理所有权变更登记，开发公司支付洪某违约金1100万余元。
律师说法
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第十五条规定，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。
当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。
在本案中还需要注意经验原则的适用。依最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第77条有关证据证明力认定原则规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。
