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沪上中介大佬:关店潮中谁将被淘汰

2010年06月25日 16:44 东地产我要评论0字号:T |T

By《东地产》记者童丹霞

被称为“史上最为严厉的调控政策”对房地产市场产生极大的冲击波,与此同时,全球经济二次探底的观点成为主流论调。

随之而来的一二手房成交量几近瘫痪,作为二手房中介公司,他们是如何判断未来走势,又是如何应对这一个盛夏中的“冬天”?而为什么每一次成交量的萎缩都伴随着部分中介公司的消失,这背后深层次的原因究竟是什么?

对此,《东地产》采访沪上八大中介负责人,从他们的口中我们看清未来,做出判断。

二手房成交量走势如何?

4个月后或将释放

谭百强:如果没有进一步的大政策冲击,我觉得二手房市场需4个月后才能逐渐回暖,成交量回复正常水平。世界上不同的市场行业一般采用计划和市场两种手段来实现社会资源的合理配置,本轮“史上最严厉的房产调控政策”就是政府采用计划手段来调控市场。

一剂房产调控的猛药,使得5月上海二手房成交跌入低谷,全市近万家中介公司,六千多套的月成交量就意味着很多公司在闹“饥荒”。市场要恢复到政策调控前的月均20000套(二手房住宅)成交,按照过往经验的市场调节,至少需要四个月左右的恢复期。

叶厚彪:如今从房贷政策上收紧、控制,的确已经对交易量产生重大影响,政策效果体现得很明显。倘若下一轮的上海地方政策不包含实质改变供求关系细则的话,个人预计二手房交易量的低迷状态最长会延续至明年春节前后。再乐观一点判断,二手房交易量的反转可能会在今年的11月份就来临。

陈史翎:第一阶段为期半年,如果均价跌幅没有超过10%,会继续延长。跌幅超过15%,成交量会适度恢复。明年3-5月会有一波小阳春。

因为调控政策的重点是着重在价格,成交量低于正常的合理量,很容易造成反弹;如果调控价格没有超过15%,熄灭部份的投资激情,未来会再创造出更大的资产价格泡沫。

洪建焕:受政策影响成交量低迷我们预计至少会持续三个月时间,而三个月后我们保守的认为市场不会很热,而是保持一个平稳的形态。毕竟,调控的目的就是使房地产市场平稳发展,抑制过快上涨的房价,而不是打压房地产市场。

中介公司命运如何?

7月迎来关店潮

施宏叡:本次市场危机已经造成了成交量的锐减,这让部分中介公司在4月下旬就出现了门店冷清,而5月份整个中介行业从买卖成交量来看佣金收入是巨亏的,同时从目前的市场走势来看,短期内市场不会恢复到正常水平之上。对于中介企业来说,正常运营的单体门店能容忍的持续亏损时间是3个月,而未来几个月又是市场的传统淡季,所以预计第一波中介门店关门潮将在7~8月份出现。中介企业和中介门店会出现明显减少,从业人员会在行业内流动,但目前尚不会出现大量从业人员离开本行业的情况。原因在于一般要经历一年左右的市场低迷,大量从业人员才会选择离开本行业。

李志仁:房地产经纪行业门店亏损的忍耐时限一般为4-6个月。如以政策出台日为界,大部分中介行业公司在4月份中旬开始持续亏损,那么预计市场上将在8-10月份涌现第一波的关店浪潮。

邵非:经营能力差的经纪公司,会进入亏损。当上海楼市成交量在6000套左右时,80%以上的经纪公司会进入亏损状态,如果这种状态持续3个月以上,会迎来关店潮,持续6个月的话,上海近10000家经纪公司,在店数和人数上,都应该会缩减不少于50%。

调控产生的危机程度?

史上最严重的危机

陈史翎:以前几次的调控政策来看,政府的决心这次最大,而且目标是着重在价格。

二手房的价格调整,主要是追随一手房, 开发商去年获得大量的信贷资金、丰富的盈馀、高价取得土地、期待反弹不愿意杀低的心态,会影响开发高降价的意愿跟决心。所以,彼此都在等别人降价来缓冲政府的压力。开发商全面降价可能会拖一段时间,而且降价的幅度也有限,开发商降价缓慢,幅度不大就会影响二手房屋主降价的意愿,成交量就会延缓恢复。所以此次调控对中介行业应该是史上最严重的危机。

柯博仁:本次楼市新政无论从影响范围,还是打击力度上来看,都创下了历史上的最高峰,如果算上目前还悬而未决的上海细则和房产税,当前政府调控房价决心之坚定可谓前所未有;在此影响下,4月份之后楼市成交量迅速下滑,未来强烈的房价下跌预期令买方市场持币观望心态弥漫,对于房产中介行业而言,成交量低迷无疑会对业绩带来直接影响。

但另一方面,对于中介行业而言,市场的回调不仅仅是危机,也是整个行业优胜劣汰的过程,对大型品牌中介来说,市场低迷时正是磨练专业性、完善管理架构的时机,只有在弱市中做足了工夫,才能在未来楼市迎来回升后占据更大的市场占有率。

邵非:此次政策严厉,尤其在贷款方面的政策,对交易的影响非常大,所以,对中介公司的冲击很大。

中介公司该怎样应对?

开源节流各有绝招

谭百强:目前在运营上暂时还没有较大改变,不会像小公司采取关店的做法。但是,若未来三个月市场走势依然低迷、政策环境更加从紧,中原也可能会为了压缩运营成本,对盈利能力相对薄弱的门店进行调整。当然这并非是硬性关店裁员指令,对于未来看好的区域、中原布点的空白区、或是盈利良好地区域,甚至会选择在逆市里开新店,并且增加人手。

施宏叡:通过公司市场研究部门对市场的实时监控和分析预测,从4月开始公司的业务重心之一转移到住宅租赁方面,这种转移在5月份见到了成效。公司半数门店业绩一半甚至2/3来自于租赁成交,公司业务格局进一步的到了优化,形成二手买卖、租赁和一手买卖三足鼎立的业务格局。让汉宇地产的业务收入更稳定,更广阔。

叶厚彪:目前更多的是考虑如何提升自身效率,在市场回暖之时抢占到更大的市场份额。一二手联动、加强二手房租售业务、苦练内功、开源节流等。

洪建焕:信义房屋在各个城市的扩张计划也已开始启动。但2010年上海信义也会积极开店布点,但到底扩多少家店,归根结底还是要看有多少人才。

柯博仁:易居臣信根据市场需求,对门店开设及时调整,一方面,在需求量集中释放的区域,地段位置好的板块,增开店面,将门店做熟、做久,做好,确保交易量,成就百年老店的伟业,更好的满足消费者的需求;另一方面,对于拥有巨大发展潜力优势区域,新设门店,做持久发展战略规划,稳扎稳打,养成门店。

邵非:如有机会,德佑会像08年那样逆势拓展,抢占高地。加强内部教育与训练,夯实团队基础,厚积而薄发。

行业格局演变?

排名前五占据绝大份额

谭百强:当二手与一手业务比重在8:2时,才意味着房地产市场进入了一个相对成熟的阶段,行业内排名前五位的大型中介公司一般应该占据60%以上的市场份额。

柯博仁:中介企业品牌化,优质服务等级化,平台资源多样化,业务渠道网络化。

邵非:行业整合是趋势,应该有2至3家中介公司占市场份额50%以上。

成熟的中介公司应具备什么?

管好“钱”和“人”

陈史翎:应该要掌握经营的核心关键,提升服务价值来赢得客户的认同;以挖角为主、培养为辅的中介,就很难渡过长期的景气低迷;不追逐短利,严惩不规范

叶厚彪:成熟的中介行业,应该是一个企业运行规范、从业人员具备丰富的专业知识和相当职业素养的行业,并且能够得到消费者、政府机构更多的正面、积极评价。要做到这一点,其实只要在合理、透明的制度下,管好“钱”和“人”即可。

谭百强:一个成熟的二手市场,首先在服务内容提供上应该是明确的分工,反观现在中国房地产交易的相关配套服务尚不完善,专门从业房屋买卖的律师、估价师都比较缺乏,加以买卖双方也为了省略费用,造成如买卖合同的起草、银行按揭的申报,交易过户都由中介公司一手包办;

一个成熟的中介行业,各公司也会按产品类型从而进行明确的分工,主要把服务细分为住宅、商铺、写字楼、估价、投资、咨询、前期土地分析、物业管理等等,由于它们的产品知识、税费计算和交易流程都大不相同,所以,明确分类,提供对口服务,才能体现整个行业的专业度;

其外,要提高行业的资讯透明度,才能让老百姓买得放心,住的放心,这也是行业健康发展的必要走的路线,最后,在整个过程度中,所有的参与方,其中包括买卖双方、中介、银行、估价行、律师都应该更专业,互惠互信,对合约精神要加以重视。

大公司“弯道超车”伺机扩张

对于绝大多数二手房中介公司来说,2010年低迷的市场是一个噩梦,但对那些善于“弯道超车”的二手房中介公司来说,这或许是一次机会。

近日,有消息称,北京最大的中介公司链家地产将进军上海二手房市场。

事实上,喜欢在市场低迷时期进入的中介公司并不在少数。2003年,上海二手房市场可以说是经历了许多风风雨雨,先是5月份的“非典”,然后是10月份的中介费率下调,这些都给二手房市场带来了巨大冲击波。但也就在这个时侯,从香港来到上海的汉宇地产见缝插针地开出了第一家门店。而后到今天的100多家门店。

而在2005年,对于很多中介公司来说,那同样是难以煎熬的一年。2005年春节过后,针对房地产调控的政策就紧锣密鼓地不断出台,购房者纷纷看空市场,而政府也丝毫没有收手的可能。然而也就在对中介公司来说最困难的时候,来自台湾的永庆房屋也开始了在南丹路一带的经营。

房地产市场的调控周期性越发明显,到了2008年,楼市调控裹挟着全球金融危机向中介公司袭来,而也就在这个时候,上海德佑地产异军突起。对于这家专在市中心地段开店的中介公司而言,2008年逆势开店,从年初一直到年末,连续开出8家门店。

2009年,市场好转,上海二手房市场创纪录狂销26万套房。那些此前关店的中介公司还在布局市场,德佑已经占尽先机,并在2009年再次扩张14家门店。

历数调控中的“弯道超车”高手,不难发现,他们对市场的抄底并不是盲目而行。

事后,上海永庆房屋总经理陈史翎回忆称,之所以选在2005年其实是有战略考虑,“越是市场低迷,越有机会赢得生存空间。”在他看来,低迷的市场淘汰了一部分中介公司,腾出了位置较好的店铺,而在这时候店铺租金成本也相对行情好时来的优惠,并且人力储备也更加游刃有余。

从以下数据或许可以看出,并不是市场越低迷中介公司越赚不到钱,根据21世纪不动产上海锐丰统计结果表明,2005年的房地产宏观调控,上海的中介公司由约1.2万家缩水至6千家左右;2008年的经济危机,中介公司数量由前5月的6600余家变成年末的3500余家,两个时间内都使中介公司减少近半。

“虽然蛋糕(成交量)变少了,但争夺蛋糕的人也少了,只要抓住机会,市场低迷的时候依然可以创造盈利。”在上海二手房市场占有率处于第一的上海中原地产董事总经理谭百强曾这样告诉《东地产》。

对于这家门店数量超过200家,在上海市场份额最大的中介公司,或许所要“弯道超车”的是自己本身。谭百强这样含蓄地表达自己的观点:“对于大型中介来说,虽然目前仍然保持观望态度,坚守阵地,甚至部分实力较强的公司,还会考虑采取逆市扩张的方式,来提高市场占有率。”

调控期中介公司在沪开店

公司 中原 21世纪不动产 汉宇 永庆 德佑 易居臣信 信义

现有门店数量 216 240 101 49 54 80 37

上半年开店数量 40 60 18 10 25 0 1

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