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住宅贷款全面收紧 看哪些商业地产投资潜力大?

2010年06月27日 01:13 《理财周刊》 黄罗维我要评论0字号:T |T

弃宅从商

文/本刊记者 黄罗维

文前提要:种种迹象表明,当前住宅投资已经没有了任何空间,然而针对商业地产的政策却没有任何变化,那么,投资者为什么不可以换个思路,去商业地产这一长期被冷落的领域一试身手呢?当然,投资商业地产是一项“技术活”,需要你拥有更多的智慧和技巧。

弃宅从商成为热点

“住宅投资不能玩了!”日前,住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。 对此一位投资者这样感叹道:“认房又认贷,现在买房岂不都成了‘二套房’了,都要承担6.534%以上的利率成本,而且如果被算做‘三套房’还会被限贷,这住宅投资一点儿空间也没有了!”凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜表示,此次新政在房屋登记信息系统完善的一线城市可操作性较强,且覆盖面较大,80%以上有能力购房的购房者全部被政策覆盖,购房及贷款行为全部得到抑制。

打压!打压!打压!从今年年初开始,住宅市场遭遇了一轮又一轮的打压潮,而刚刚出台的二套房认房又认贷的政策,无疑堵住了市场的最后一点空间。这次的新“国十条”由国务院直接发布,级别高、力度大、措施严,政策密集程度和严厉程度空前。新政标志着房地产政策的完全转向,对近期房地产市场已经产生了显著影响,多数城市新房、二手房成交量持续下降,土地市场明显降温。除此之外,近来有关重庆、上海等地征收房产税的传闻也是不绝于耳,一旦开征,无疑将大大提高住房的持有成本。

近一段时间以来,随着一系列政策的出台,住宅市场的投资一下子由此前的火热跌落至了冰点,楼市的成交量也由此大幅下滑。然而与此同时,另一股热潮却在全国各地逐渐兴起——“弃宅从商”,这个词一下子成了近期的热点词汇。

既然住宅投资受到了那么多的限制,然而针对商业地产的政策却没有任何变化,那为什么不可以换个思路,把投资的重点转向以前表现非常低调的商业地产呢?据了解,在近期住宅市场呈现冷清和成交量低迷的同时,北京等地的商业地产却出现了全面回暖的迹象,包括山西资金、温州资金在内的各种资金绕开住宅市场,不断涌入写字楼和商铺。同样,据21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明介绍,延续4月咨询量骤涨趋势,5月客户咨询量较上月同期也约有15%左右的增幅。这些增多的客户,原多为住宅投资者,因担心调控新政落实及新税种推出,会导致其资产贬值及持有成本上升,便转而寻求写字楼投资途径。

中原工商铺市场及研究总监刘广浩表示,此次调控无论是信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产,因此从入市角度来说,商业地产是更加稳妥安全的选择。住宅以往是投资资金的主要出路,因为与商业地产相比,其收益不弱且风险更低,房贷新政让这两类产品的投资风险此消彼长。

商业地产潜力凸显

的确,与住宅同属房地产范畴的商业地产,长期以来备受冷落,而现在则事情来了个颠倒,其潜力一下子凸显出来。SOHO中国董事长潘石屹日前表示,和住宅价格相比,商业地产价值被低估了。

其实很长时间以来,商业地产都被种种因素困扰着,使其表现得非常低调。作为经营性的物业,不仅在交易过程中商业地产需缴纳一笔土地增值税,还需缴纳房产税,而且在贷款政策上也受到了诸多限制,首付50%,利率也达到了基准利率的1.1倍。反之,住宅却长期受到了政策的眷顾,不仅首付只要二至三成,而且在利率上还有优惠,并且各种税收也很少波及。而现在随着政策面翻天覆地的变化,住宅受到的限制比起商业地产反而有过之而无不及。

在这种情况下,商业地产的种种优势便显现了出来,首当其冲无疑就是价格。不少业内人士认为,按照市场规律,商业地产价格要比住宅高1.5倍到2倍,但是由于这两年住宅炒的比较高,相对价格上涨也比较高,便出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就拿同一栋楼来说,楼上的住宅和楼下的商铺均价倒挂会达到两三千元,这恰恰给给商业和写字楼带来了投资契机。

戴德梁行商铺部董事张家鹏表示,在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再明显,“商住倒挂”局面有望加速改写,这将进一步加大商业地产的升值空间。仲量联行在近日发布的《中国新兴城市40强》报告中表示,今后十年里,二、三线城市将蕴含巨大商机。报告将重庆、南京、天津评为在办公楼市场最具发展潜力的城市,同时认为长沙、西安、温州、武汉在商铺市场最具长期发展前景。

而从另一方面来看,此前国家不断推出的刺激内需政策,也将进一步提升许多城市的商业活跃度,从而给当地的商业地产带来机会。另外对通胀的预期也起到了推波助澜的作用,投资者对商业地产的价值正在重新判断,市场的资金流向正在加速转向。据高力国际最新数据显示,2010年第一季度,北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面,北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73%,平均租金环比上涨0.89%至每月每平方米人民币135.45元。与此同时,市场总净吸纳量达到134599平方米,较去年同期增加三倍多。

而不少地产大鳄的动向似乎进一步印证了市场的观点,有消息称,万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产,抄底涉及资本高达千亿元以上。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示,一些外资投资者,如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行,也正积极设立人民币基金,以获得商业地产潜在的投资机会。显然,一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。

运用技巧把握机会

这是一个不可否认的事实,一场商业地产投资热潮即将一触即发,但与机遇并存的往往是更大的挑战。首先是政策环境,此前商业地产无论是持有还是租赁,像房产税等税收的征收一直都较为“宽松”。但随着商业地产市场未来热度的进一步提升,记者认为该类税种有从严征收的可能,像北京等地已出现了这样的传闻。

其次,商业地产投资和住宅有着很大的不同,记者在这里要提醒大家的是,并非所有的商业地产都值得投资。商业地产包含了两重属性,一个是商业,另一个是地产,商业经营的成败在其中起着关键作用。商业地产如果失去了流畅的商业运营,就只能用一文不值来形容。

投资商业地产是一项“技术活”,只有将商业与地产融合到恰到好处的投资人才有可能真正得到那桶“黄金”。一般而言,投资住宅相对比较简单,通过地段的优劣往往就能衡量其价值了。然而商业地产就完全不一样了,它需要投资者对该处物业的未来商业运营有一个长远的把握。这次,我们也采访了多位专家,他们也给我们未来的投资指点了不少方向。

机遇正又一次降临,政策环境的变化促使了一个新投资热点的诞生,然而它无疑需要房产投资者具备一个完全崭新的视角。如果在住宅市场凭借雄厚的资金实力就能让你决胜为王的话,商业地产就需要你拥有更多智慧和技巧。这次我们再次采访了老田,他在住宅投资领域硕果累累,而现在投资商铺也是自有一套。通过他的成功经验我们可以发现,租金回报率是他衡量商业地产价值的首要原则,这一点也可以被我们许多投资者所借鉴。

弃宅从商市场篇 商业地产仍有潜力

文/本刊记者 黄罗维

文前提要:我们通过对商业地产前世今生的分析,可以发现长期以来,商业地产并没有能够跟上住宅市场发展的步伐。而今天随着政策的完全转向,住商倒挂的价格使商业地产的潜力被凸显了出来,其未来的发展前景正被看好。

在前文中我们提出了一个“弃宅从商”的观点,那么,未来商业地产的机会究竟在哪里呢?要了解这一点,我们还是有必要回顾一下商业地产的过去和现在。

潮起潮落热点转换

其实说到商业地产这个概念,其在中国内地发展的历史并不很长。在中国实行改革开放之后,开始逐渐有了经营用房的概念,而商业地产的真正兴起还要追溯到上世纪的90年代末。记者在房地产市场跌打滚爬了近10年,也亲身经历了商业地产潮起潮落的热点转换。而今天,商业地产又迎来了它的又一轮发展的契机。

什么是商业地产,顾名思义就是商业加地产,包括各类商铺和办公楼等等。一般来说,商业地产可以引发三种价值:一是房地产本身物业的增值;二是商业流通经营的增值;三是商业运营和房地产开发的品牌增值。总体来看,商业地产的发展也经历了这样几个阶段,在1997年至2002年期间,商业地产总的投资额保持在一个相对较低和稳定的水平,这是商业地产发展的初期阶段。而从2002年开始,在中国经济快速发展的带动下,商业地产的投资额出现大幅增长,在这种情况下,商业地产的投资理念也开始深入人心,不少投资者也从淘到了第一桶金,本刊也曾做过许多相关的报道。然而从2005年开始,随着商业地产供应量的大幅增加,商业地产本身所固有的种种的弊端开始表现出来。与此同时,住宅市场的火热高涨吸引了大部分投资者的目光,商业地产的投资增长率开始出现下滑的态势。在这段时间里,商业地产不再成了许多人眼中的“香馍馍”,越来越多的资金开始进入住宅市场。

事情到了2008年,世界经济遭遇了金融风暴的影响,这也使商业地产受到了直面的冲击。据了解在北京,2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米,但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心等在内,真正入市的新开商业面积不足300万平方米。与此同时,写字楼市场更是萧条一片,“世邦魏理仕”的分析报告报告显示,企业收紧开支使得写字楼市场影响显著,促使众多城市租金下滑、空置率上扬。北方城市中,北京、大连、沈阳及青岛都出现了平均市场租金下调,上海写字楼2008年第四季度租金下跌显著,达8.7%。而在中国香港地区,2008年最后一季,市场对写字楼的需求大幅减少,中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%、21.0% 和24.5%,空置率亦略有上升。在种种因素的作用下,2009年虽然中国经济已经度过了金融危机影响下的最低谷,但商业地产却仍然没有起色,无法吸引投资者的目光。

住商倒挂怪相显现

商业地产受到的冷落终于在价格上体现了出来,出现了住商价格到挂的怪相。据记者了解,在海外很多地区,商业地产的价格一般是超过住宅,然而在内地这样的价格关系却来了个颠倒。在前几年的房地产市场,住宅价格的不断上涨已是不争的事实,在不少城市中,其价格已经接连创出了历史的新高。然而在住宅市场热火朝天的同时,许多商业地产的价格都还在原地踏步,从而形成了一热一冷的尴尬局面。

其实如果我们细细探究一下当前的房地产市场,可以发现住宅和商业地产的走势已经形成了截然相反的态势,以至于出现了当前颇为独特的一幕景象。在上海中心城区有一个区域,周边住宅的开盘价格早已在30000元/平方米以上,而就是这样的价格,不少楼盘还出现了排队抢购的局面。然而与此同时,同期该区域的一个商业写字楼项目开盘,价格只定在25000元/平方米左右,但前来购买的投资者并不多,让人着实有些看不懂。

而与此同时,一些价格数据也同样向我们表述了这一市场状况。据第一太平戴维斯统计,从2001年至2006年,住宅的均价涨幅为80%,而写字楼仅为30%,而近几年来,这种现象更是愈演愈烈。21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业顾问吴晓敏指出,2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快,逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今,上海办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15~20%,办公楼的商住倒挂现象也开始持续至今,且各区域均有此现象。其实,住宅和商业地产价格的这种“倒挂”关系,已经成为了现时房地产市场的一个非常特异的现象,去年全国许多城市住宅价格屡屡创出历史新高,但写字楼和商铺市场却背道而驰。

对此,中原地产分析认为,在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右,倒挂和商业地产滞销,这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。另外商用办公楼受实体经济影响大,在全球经济整体不振的情况下,投资者不敢轻易投资。对部分的投资客来说,注重的还是眼前、短期内的回报率,往往都会去投资比较能体现出价格优势的住宅,相对于商业来说,过去由于转让税赋高,所以乏人问津,从而造成了楼市“商住倒挂”的现象。除此之外,记者认为需求层面的落差也是形成这种状况的重要原因。很简单的道理,住宅的需求非常广泛,一套住宅只要地段尚可,一般不会出现无人居住或租不出去的情况。而办公楼或商铺的情况就不一样了,其投资回报一般都是通过租赁来实现的,而租赁客户大多为经营者,其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。所以我们会发现,即使是一些看上去地段不错的办公楼和商铺。也会因投资者的经营不善而出现空置。

那么,当前商住倒挂的情况究竟如何呢?我们还是拿上海举个例子,通过表1我们可以发现,在上海的很多区域,都不同程度地存在着商住倒挂的情况。

区域

一手住宅均价

一手商 办 物 业 均价

二手住宅均价

二手商 办 物 业 均价

案例

北不夜城

35708

30107

22100

29000

卓 悦 居 小 区 目前交易价格 为 36000 元 / ㎡,而其附近的 写 字 楼华 森 钻 石商 务 广 场 售价 为 30000 元 / ㎡。

25032

20692

19700

18000

金 桥 瑞士花 园 目前交易价格 为 29000 元 / ㎡,而其附近的 写 字 楼 金 桥 中 环 大厦 售价 为 20000 元 / ㎡。

普陀

25365

18097

20300

20000

绿 洲湖畔花 园 目前交易价格 为 27000 元 / ㎡,而其附近的 写 字 楼 金 沙商 务 广 场 售价 为 25000 元 / ㎡。

宁古北

31878

24618

40400

35000

御翠豪庭目前交易价格 为 57000 元 / ㎡,而其附近的 写 字 楼 万科广 场 售价 为 27000 元 / ㎡。

虹口四川北路

30505

23705

25400

25000

凯润 金城 目前交易价格 为 29000 元 / ㎡,而其附近的 写 字 楼 精武大厦 场 售价 为 21000 元 / ㎡。

投资回报并不逊色

除了价格以外,长期以来困扰商业地产的就是税费和贷款政策了。大家都知道,商业地产被作为经营性物业来对待,所以在税费征收和贷款政策上一直都非常严格。然而现在随着住宅政策的不断收紧,原来其存在的优势已经荡然无存。在交易成本和贷款成本上,现在住宅已经完全被“经营化”了,从这一点来说投资住宅不但沾不到任何便宜,而且有可能受到政策进一步的挤压。

表2 非居住用商用房买卖应支付税费:

二手商 业税费

卖 方

买 方

印花 税

合同价× 0.05%

合同价× 0.05%

营业税 及附加

境 内 :差 额 部分 × 5.55% ;境外:差 额 部分 × 5.025%

土地增 值税

(差 额 部分 - 营业税 - 合理 费 用) ×( 30%~60% )

所得 税个 人

(差 额 部分 - 各 项税费 - 合理 费 用) ×( 10%~33% )

交易手 续费

合同价× 0.5%

权证 印花 税

5 元

契 税

合同价× 3%

配 图费

65~275 元 / 份

房 产证 登 记费

550 元 / 套

抵押登 记费

550 元 / 套

(数据来源:上海中原研究咨询部)

然而值得大家留意的是,与住宅相比,商业地产在租金回报率方面却往往占据不小的优势。商业地产如果找到合适的项目,很多租金回报率都能达到5%以上,而住宅目前的租金回报率大多只能维持在2%左右。专家认为,一般来说,短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业,但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强,一般“培养”周期为5年,5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高,这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人,而像写字楼这样商业地产租户则一般为公司,相比较保障性能较好一点。另外写字楼签约周期一般为2~3年,相对住宅1年或者更短时间的租期,空置风险略小。对此,不少业内人士表示,楼市新政的出台对住宅地产进行了严格的调控,对于商业地产来说,反而赢得了难得的发展契机。

抓住热点转换契机

通过以上分析我们可以发现,由于长时间遭遇“冷落”,当前商业地产的价格正处地位,在住宅投资已被政策打压得无缝可钻的情况下,投资热点的转换一触即发。有不少专家预言:“如果说前十年是住宅地产的黄金十年,那么下一个十年应该是商业地产的黄金十年。”而一些知名开发商的动向也正说明了这一点。近期,包括万科、华润、首创等知名住宅开发商,纷纷发布向商业地产进军的计划。

其实,中国楼市之所以能够保持长期上涨势头,最根本的幕后推手是信贷的超额投放。而现在,住宅市场已经把对投资资金的大门关死,但大量的资金仍然需要寻找投资的方向,于是在这个时候,商业地产的资产属性再一次很好地被显现了出来。据了解,进入5月以来,包括山西资金、温州资金在内的各种资金借助投资机构,不断涌入写字楼和商铺。

最近一份来自仲量联行的报告表示,2010年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值将增长7%到12%。该报告预测,在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气之际,中国一些重点城市的商业地产价值今年将出现大幅增长。尤其是从上海市场来看,受益于世博会效应,租金市值今年预计将上涨10%。而在此之前,亚洲所有重点城市的商业地产资本价值都出现了滑落,东京、孟买两地较2007年高点下跌逾40%。“金融危机重创了亚太地区的商业地产市场,中国的强劲增长将在今年帮助其主要城市实现商业地产增值。”仲量联行亚太地区首席执行官阿拉斯泰尔·休斯表示。

商业地产的前世今生告诉了我们这样一个事实,受到经济环境等种种因素的影响,商业地产并没有能跟上房地产市场整体发展的步伐,而相对处在一个“低谷”的位置,而这同时也给许多胆大心细的投资者带来了不小的投资机会。有专家认为,从房地产市场的发展周期来看,商业地产往往会比住宅“慢一拍”,其启动会比住宅晚一个周期,同样当市场出现回落时,商业地产价格的调整也会晚于住宅市场。而现在有种种迹象表明,中国经济已经出现了回暖的迹象,所以有理由相信,商业地产将会成为下一波的投资热点。

由此看来,未来的商业地产市场将会成为一块可供挖掘的价值洼地,但它与住宅不同,投资者要获得成功,必须具备良好的眼光来挑选合适的项目进行投资。比如对于写字楼来说,除了地理位置之外,硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。而商铺则更需要对其周边商业氛围进行充分考量,在全面考虑商业前景的基础上,再做出投资的选择。

弃宅从商信贷篇 住宅贷款全面收紧

文/本刊记者 尹娟

文前提要:商业地产贷款的要求已经与“二套房”贷款基本趋同,同时在商业地产的贷款过程中,对于投资者购买的套数并不需要认定。从这个意义上说,当前的商业地产贷款政策反倒为“弃宅从商”提供了有利条件。

房贷政策的收紧,高额的房产交易税,即将出台的房产税政策,给住宅投资市场带来了阴霾。一方面,接连出台的房产调控政策彰显了相关部门调整房价的坚定决心;另外一方面,也对购房需求形成了较大程度的打压。投资住宅市场至少在短期之内面临着较大的风险。与此同时,在北京、上海等一线城市,由政府出面进行投资、管理的“公租房”政策相继出台,并已进入征求意见阶段,可以预见的是,“公租房”将在一定程度上缓解购房需求。对于住宅投资客来说,“以租养房”的策略也将面临一定的挑战。

反观商业地产市场,受到房地产调整政策的影响则比较小。“商业地产贷款政策没有变化。”多家银行负责贷款业务的工作人员告诉记者。尽管之前商业地产贷款的首付比例、利率设置都要比住宅地产的贷款政策严格,但对于“第二套”、“第三套”房产的贷款政策收紧后,商业地产贷款的要求已经与“二套房”贷款基本趋同,同时在商业地产的贷款过程中,对于投资者购买的套数并不需要认定。从这个意义上说,当前的商业地产贷款政策反而为“弃宅从商”提供了有利条件,正也是投资者们“弃宅从商”的重要理由。

住宅贷款全面收紧

继4月份以来接连出台的多项住宅贷款调控政策之后,6月4日,住建部、央行和银监会发出通知,就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。此次通知的要点在于,对于二套房的认定,实行以家庭为单位,在“认房”为主的同时,辅之以“认贷”的政策,这也是多年以来最为严厉的二套房标准认定政策。

究竟有多大的不同?2007年“二套房”概念出台以来,商业银行所执行的政策标准主要为依据贷款人的贷款记录来判断房产是否属于“二套房”。如果购房人之前采用全额付款,没有申请过银行贷款;或是之前使用过银行贷款,但已经全部结清基本上都可以视为“首套房”,在申请银行贷款购房时,可按“首套房”获得较低的首付比例和优惠的房贷利率。

此次,三部委联合统一的“二套房”标准出台后,商业银行将通过央行征信系统和各地的房产交易中心两个系统进行信息的查询,确定投资者所购入的是第几套房产。

同时,三部委也对“二套房”、“三套房”的房贷政策进行了严格的规定。其中,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,则大幅度提高首付款比例和利率水平。记者了解到,在一些银行,对于“三套房”目前执行的贷款政策为购房首付需要达到5.5成~6成或以上,贷款利率为贷款基准利率的1.2倍。部分银行甚至已经停止对“三套房”放贷。

此外,对于异地购房贷款,不少地区也实行了限制政策。以上海为例,多家银行规定,如果贷款人不能提供一年以上的纳税证明或是社会保险缴纳证明,均不予以贷款的办理。

商业地产贷款政策未变

与住宅贷款从紧形成对比的是,个人申请商业地产贷款的政策并没有发生变化。记者在多家银行了解到,由于商业地产并不属于调控范围之内,因此对于商业地产贷款的相关政策仍保持不变。

“首付需要达到物业购置价格的50%,利率按基准贷款利率上浮10%。”银行贷款部门的工作人员告诉记者。可以看到的是,目前商业地产贷款的成数、贷款利率实际上已经与“二套房”的政策完全相同。而此前,商业地产的贷款政策要严格于住宅贷款。

值得一提的是,银行也正逐渐向商业地产贷款业务进行倾斜。如一般商业地产贷款的期限最长为10年,招行目前所推出的商业地产贷款业务中,对于同一笔贷款金额,最多可以按照20年的贷款期限来计算月供额,余款则可以在贷款的10年期末一次性偿清。这与一些银行在住宅贷款市场中所推出的“气球贷”业务异曲同工。通过月供还款额的减少,能够降低商业地产投资者的供款压力。

同时,在商业地产贷款业务中,银行最主要看中的是商业物业的价值与投资者的偿还能力。招行的业务人员介绍说,投资者需要开具有效的收入证明,月收入必须达到还款额(包括商业地产月供和其它还款额)的2倍或以上。

另外,在商业地产贷款业务中,银行并没有“第几套”的规定,无论是否已经申请住宅贷款,或是购置几套商业地产,贷款政策基本一致,对于首付和利率没有更高的要求。

弃宅从商实例篇 老田又领先了一步

文/本刊记者 黄罗维 摄/本刊记者 陈耀国

文前提要:老田是本刊曾报道过的一位在房地产市场投资颇为成功的“打工老头”,然而有可能大家不知道的是,在去年的楼市高点时,老田率先了实现了他“弃宅从商”的资产转换计划,其故事读来还让人有不少启迪。

住宅市场最后疯狂

从2009年初开始,在“金融危机”发生后,中国经济率先出现恢复性增长,中国的房地产市场也再次升温,上海及各大城市又出现了全民炒房热。面对不断上涨的上海楼市,老田更加忧心重重了:楼市和股市差不多,涨得太高了就会下跌,跌到一定程度还会上涨,没有只涨不跌的房价,也没有只跌不涨的房价。但过高的房价会稀释房子的出租收益呀,出租收益过低是房市存在泡沫的表现啊,只可惜很多炒房人却没有看到这一点,这是一种潜在的危险啊。

老田的担心绝非杞人忧天。老田在楼市里经历了多年的“摸爬滚打”,也练就一双“火眼金睛”。老田始终认为:出租收益是支撑房价的根基,没有租金回报支撑的房子,就不可能有较大的增值空间。当房产市场出现调整时,租金的支撑作用表现得尤为突出,有租金支撑的房子就会相对抗跌,没有租金支撑的房子将会面临更大的风险。

老田也很同情那些跟风炒房的人:经历过“金融危机”的人们,手里的股票、基金和有价证券都缩水了,只有房产没有缩水。为了寻求保值增值,他们不买房产,又能够买什么呢?但老田又替那些炒房人担忧,房价已经连续多年上涨,使许多炒房人产生了一种错觉:在房价上涨期间,只要买房就能赚钱。从投资的角度来说,关注房价的涨升是投资的前提,不过投资住宅和投资商铺有所不同啊,住宅买而不租只有在卖出之后才能获利,商铺则能在持有过程中通过出租来获得稳定回报。可又有多少炒房人真正知道这其中的奥秘呢?

当然,老田也是一个普通投资者,对“金融危机”也不能先知先觉,他在那场“金融危机”中,也不能独善其身。老田在奉贤西渡有两套房子虽说涨幅巨大,却也空关了一年有余;还有老田所买的基金虽说没有缩水,却也涨幅有限。老田把空关的房子和不赚钱的基金,早已列为家庭的不良资产。还是在2008年的时候,老田还打定主意:他要趁着全球经济恢复性增长的档期,搞一次“资产转换”,只是“资产转换”的机会还没到,他还没有下手。

资产转换弃宅从商

虽说老田对“金融危机”没有先知先觉,却对“资产转换”的时机把握的恰到好处。还是在2006年的时候,老田就发现中国的房地产市场有个奇特景象:上海的住宅和商铺的售价出现了倒挂现象,连上海这样的大城市都出现了住宅与商铺售价倒挂了,外地的住宅与商铺的售价倒挂现象岂不更为严重?为了寻找住宅与商铺售价倒挂的重灾区,老田还多次走出大上海,在长三角区域内外进行考察。更令人钦佩的是,老田还连续三年对多个商业项目进行了跟踪考察。

通过跟踪考察,老田发现这样一个规律:每一次住宅价格向上大幅拉升,商铺的售价就会向下小幅回调。这也就是说,房价上涨最疯狂的时候,就是商铺销售最困难的时候。当然,也是他进行“资产转换”的最佳时机。

2009年初,中国房地产市场的最后疯狂开始了,上海街头排队买房的场面又出现了。老田暗自窃喜,盼望已久的“资产转换”时机已到。于是老田“资产转换”的行动也开始了。

老田这次“资产转换”的目标是商铺,地点选择在上海的周边城市常熟,项目的名称叫“常熟国际服装城”,商业业态是服装销售,经营方式还是包租10年,年投资回报是投资额的10%,而且的税后的。

老田常说:投资买铺要多问几个为什么。记者也连续问了老田几个为什么?为什么选择在2009年3月搞“资产转换”?老田说是机遇,他说:“金融危机”对国家来说不是好事情,对他搞“资产转换”来说,却是多年不遇的好事情。这可不是老田幸灾乐祸,从经济周期来看,每一次“金融危机”过后,都会有一次抄底投资的机会。从2008年开始全球全球金融风暴,让很多人失去了信心,而开发商为了解决占压资金问题,只能将手中的存量商铺让利销售。所以在这个时候投资商铺,投资者就拥有了话语权,开发商也就不得不让利销售。

老田为什么选择投资“常熟国际服装城”?老田说是因为业态好,该服装城的业态是服装批发兼零售,这样的业态具有经久不衰的生命力。更何况该服装城坐落在常熟市的老城区,不仅有20多年的服装营销历史,而且还有2万多家服装加工厂家为其供货,上海、杭州、南京、合肥、郑州和济南的服装市场大都到这里批发服装,可以说,这里是华东服装市场及周边地区的批发服装的源头。这个服装城已经运营3年多了,是个成熟的一级服装批发市场,投资这样的商铺收益有保障。

投资的目标选定之后,老田在常熟打起了“阵地战”。2009年3月,老田抛售了所有的基金,拿到32万元现金。之后他跑到常熟在服装城售楼处签下了第一间商铺购买合同:商铺面积69.71平方米,铺价58.8万多元,前3年“以租抵现”14.7万元,贷款22万元。

2009年6月,老田再次跑到常熟,他用上一次没有花完的钱和部分存款,与开发商签下第二间商铺购买合同:这间商铺紧挨着第一间商铺,面积、铺价及贷款,都与第一间一模一样。

2009年10月,老田将2002年在奉贤西渡花12万元买的2套房子,挂牌出售了,又得款42.5万元。老田第三次跑到常熟,他又买下第三间商铺,由于这间商铺的位置好,同样是69.71平方米,铺价却是65.4万多元。

2010年3月,老田手里又有闲钱了,于是,在常熟国际服装城里,他拥有了第四间商铺,这间商铺仅有45.03平方米,因为位置更好,铺价也不低,花了近62万元。

老田的确是位投资高手。他在投资项目上不仅看得准,下手也很。他每隔3个月就购买一间商铺,在一年时间内他四次买铺,商铺面积达254.16平方米,商铺总价245万元。

逆向思维才是关键

其实,老田之所以接二连三地买这个项目的商铺,他看重的不仅仅是投资回报高,而是资金的杠杆率和银行的贷款。

老田说,买这个项目的商铺,可以运用资金杠杆来扩大家庭资产。老田在购买商铺的过程中,用前三年的租金冲抵购铺款61.25万元,占铺价的25%;又贷款91万元,占铺价37%;实际支付现金92.75万元。老田用92.75万元现金,购置了245万元的商铺,将家庭资产放大了164%还多。

老田还说:买这个项目的商铺,可以用银行的贷款为自己赚钱。老田这总价245万元的4间商铺,使用银行贷款91万元。按银行贷款基准利率1.1倍计算,年利息也就是6.534%。人家服装城给咱们的年出租收益是10%,这其中的差价是3.466%呀。这91万元的贷款,每年的差价可不是一笔小数目啊。

老田的“资产转换”再一次证明,房产投资者不应该把房产的投资收益仅仅放在房产增值上,特别是在房产市场调整的环境下,房产投资的主攻方向应该是最大限度地提高租金回报率。

纵观老田这许多年来的投资历程,我们可以发现,老田在买房卖房上有个规律:他在买房子的时候,是在做左侧交易,房价越跌他越买;老田在卖房子的时候,是在做右侧交易,房价越涨他越卖。在投资商铺上,老田也有个规律:当房价上涨的时候,别人做的是右侧交易,房价越涨越买房;老田则趋冷避热,去做商铺的左侧交易,商价越跌越买铺。

这就是老田的逆向思维:别人追涨他追跌,别人买房他卖房,别人抢房他抢铺。老田,一个房产投资上的怪才。

弃宅从商策略篇 哪些商业地产投资潜力大

本刊记者/甄爱军

文前提要:随着经济转型和产业升级调整,与城市生活密切相关的商业也会随着出现新的变化。毋庸置疑,这些变化会衍生出许多新的机会,因此投资商业地产,可结合这些变化,从中发掘机会。

哪些商业地产具有投资价值?相信这是所有有意商业地产的投资者都会关心的一个问题。

业内权威专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整,来寻找合适的投资品种,如新兴城市综合体、生产性服务地产等,当然,传统的社区中心商业等,仍然面临业态调整和升级机遇,也会带来诸多机会。

变化之中现机会

我们的城市面临着一系列的变化,在这些变化过程中,蕴藏着诸多投资机会,其中包括商业地产的投资机会。

专家分析认为,最大的变化莫过于产业结构的调整。上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受本刊记者采访时表示,今年国家提出经济转型。之前我国经济由出口、投资和消费“三驾马车”来主导,前两项在前些年我国发展过程当中占据了经济主导地位。而金融危机之后,虽然我国也采取了相应的应对措施如宽松的货币政策等,但还是遭遇不少问题。在这个时候,国家提出经济转型,提出由外转向内,争取内升的驱动以及创新发展。这种转变将促成服务行业的发展,从而为与之相关的商业地产带来新的发展契机。

而从城市自身发展角度来看,包括北京上海等一线城市,随着基础设施的日益完善,商业城市氛围愈加浓厚,这反过来又会带动商业地产的发展。SOHO中国董事长潘石屹表示,他最看好北京和上海,奥运会和世博会,使得这两个城市的基础设施完善程度为国内首屈一指。完善的基础设施,为商业的发展创造了相当有利的条件,因此这两大城市商业氛围形成的巨大“磁场效应”,将吸引所有周边城市。

此外,还有专家认为,由于近年来商业地产一直保持较为平稳的发展态势,而相当于一个“蓄势”的过程,时至今日,到了爆发阶段。中国商业联合会专家委员、北京知名商业地产专家陈建明告诉记者,随着我国从粗放型经济转向具有核心竞争力的创新性经济,会对商业地产提出更多的要求。

哪些物业潜力大?

哪些类型的商业地产发展潜力更大呢?

根据经济转型和产业升级,有可能出现新的产业集群,或者城市规划有可能进行调整,这些都会衍生出新的机会。商业地产项目主要按照经营来分类,主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、办公楼、酒店式公寓、产权式酒店等。那么,哪些商业地产在新的变化中,哪些具有更大的潜力?我们不妨听听专家的见解。

新兴城市综合体是热门

“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”朱连庆这样告诉记者。在他看来,中心城区商业发展已经经历了相当长的时间,已经相当成熟,调整的空间很小。而随着交通设施的改善,以及基础人口的大量导入,外围区域将会出现新兴的城市综合体,如正在建设过程中的上海嘉定新城中,就会出现这样的商业模式。

据了解,相对于较为单一的普通商业项目,城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势,会引发人群的聚集效应,并且以商务群体为主,这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

不过朱连庆提醒说,新兴城市综合体是大型商业项目,但不能超过一定的限度。他发现有些地区开发近百万平方米的商业项目,这种一味求大的做法,反而会使得综合体内部商业经营面临困境。因此他建议投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目,当然,如果区域内人口较多,项目总建筑面积也可以适当增加。

社区商业方兴未艾

发展社区商业虽然早在几年前就已经展开,但在专家看来,其仍然具有很大的发展空间。

“社区商业仍然是一个薄弱环节。”在谈到社区商业的发展现状时,上海市商业经济研究中心主任齐晓斋做出上述表述。他分析指出,社区商业讲究就近消费,便民利民,具有很大的发展空间。但目前社区商业网点严重不足,同时经营业态也比较低级粗放,尚待升级,由简单提供日用品消费的单一模式,发展成为能够提供购物消费、休闲娱乐等综合服务的社区商业中心。

齐晓斋表示,根据上海新一轮商业网点布局规划,上海社区级商业中心规划形成102个。这表明未来与社区商业相关的商业项目将会不小的潜力。项目主要以商铺为主,满足消费、休闲、娱乐等多种业态。

不过专家提醒说,由于目前社区商业存在规划过于随意的现象,如有些不具备发展商业的街道也配套建设商铺,投资此类商铺可能无法获得满意的回报。

生产性服务地产潜力显现

生产性服务业地产在未来具有很不错的发展潜力。

上海商学院院长方名山举例说,他在香港考察时发现,海外的大公司帐目均由独立的会计事务所来管理,这种模式必将引入内地,届时将有大量的专业服务机构出现,而这必将促进生产性服务业地产的发展。

目前生产性服务业在北京上海等城市也被作为重点发展产业。在“十二五”期间,北京上海等都将生产性服务业作为重点发展行业。据了解,为厂商尤其是为制造业提供分销、促销、物流、资金、研发、设计、法律、税务、商务以及设备租赁等专业服务的企业即生产性服务企业,专家表示,与该行业有关的商业地产主要包括办公楼、园区商业配套项目等。

其实,目前市场已经开始关注这类地产。如根据上海房地产交易中心6月份最新资料显示,位于浦东张江高科技园区内的张江润和国际总部园,仅一天内就成功售出近万平方米办公楼。该项目已得到内、外资企业的青睐,目前入驻企业近30家,其中有美国、德国、加拿大、土耳其、意大利、荷兰等世界各地企业在沪成立的总部基地。

产业升级写字楼有机会

产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律,而这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。

朱连庆表示,伴随着产业升级,未来有些上海市中心区域可能会出现产业调整,淘汰部分粗放型产业,而引进具有创新价值的新型服务行业,这将为中心区域的高档写字楼带来一系列的机会。

这样的例子比比皆是。以静安区为例,根据上海“国际金融中心”建设的总体战略布局,静安区发展金融服务机构集聚区,准备与浦东陆家嘴“金融城”和黄浦区“金融聚集带”实现错位发展,将在南京西路地区以会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等著名楼宇为重点区域,打造金融服务和高端专业服务集聚区。记者了解到,目前有不少投资者对位于板块内的写字楼恒利国际大厦表现出浓厚的兴趣,也正是看到了其不错的发展前景。

商圈型酒店式公寓机会多

依托于商圈的酒店式公寓项目还有投资机会。

陈建明表示,分布在商圈或者商务中心附近的酒店式公寓,既具有酒店的服务功能和管理模式,又吸收了住宅或写字楼的部分特点,可以居住,又可以办公,其综合性能很强。据有关专业机构的统计资料显示,目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%~10%左右,它已经发展成为高档住宅投资产品中高投资回报和市场前景潜力巨大的投资性的地产产品。

就目前北京和上海的租赁市场来看,酒店式公寓的消费群体主要为外籍商务人士,或者国内大型企业高管等,这部分人群消费能力较强,因此能够接受较高的租金水平。不过陈建明提醒说,酒店式公寓项目必须分布在商圈或者商务中心附近,而且周边配套设施必须成熟,如交通便捷程度高、购物、休闲娱乐设施齐全等。

弃宅从商实战篇 紧扣“商”字玩转商业地产

文/本刊记者 甄爱军

文前提要:商业地产是主要依赖租金收益的长期投资品种,因此,这需要根据商业地产本身的特性,并充分运用投资技巧,如项目的市场调查、了解经营管理等,方能做到有效规避风险。

投资商业地产不是靠撞大运,如果不按照正确的投资方式行事,十之八九将会失败。商业地产不同于住宅,具有独特的属性,也正是这种独特的属性,使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说,投资商业地产,尤其要讲究投资技巧,这样,才能增大成功的概率。

专业人士表示,无论是希望商业地产物业本身升值,还是希望租金收益逐年得到提高,都离不开经营这个主题。由此可见,商业地产的投资,归根结底都是对物业经营的考察。

用功不一结果迥异

有这样两位投资者,同样是投资商业地产,得到的结果却大不一样,究其原因,在于投资前用功不同。

我们先了解一下两位投资者的投资经历。第一位是景先生,在2002年夏,他在联洋社区以13000元/平方米的价格购置了一套约170平方米的底层商铺。随着联洋社区的不断成熟,其知名度不断提高,社区整体品质不断提升,已成为高收入人群所热衷的居住社区。为满足这部分人群的需求,社区内商铺的品牌化程度较高,租金水平也一路走高,目前已达到8元/平方米/天。另外一位投资者章先生的运气就要差得多了。在2005年初,他在古美社区内购买了一套面积为120平方米的底商,单价约14000元/平方米。在过去5年时间里,他的这套商铺大多数时间空关,而目前租金水平仅1.5元/平方米/天,与前者相比判若云泥。

为什么会出现这样的情形呢?从两人的考察过程不难看出端倪。景先生之所以看中联洋社区,他认真调查了社区规划的定位,并对社区早期入住人群也进行了走访,做了大量的考察工作。通过调查,景先生意识到联洋社区必将发展成为浦东陆家嘴附近一个知名的高档社区,商铺投资潜力不小。的确如此,联洋社区定位于中高端人群的居住社区,随着高收入人群的导入,社区内商业业态也向着精品店演变,这会使得物业本身的价值和租金水平不断走高。但张先生只是看中商铺价格便宜,别的均未做考虑。他所选择的古美社区虽然也是一个大型居住社区,但社区主要以吸纳普通工薪阶层为主,因此购买力相对较弱,而加之他所投资的商铺位于社区内最为偏僻的地方,因此至今毫无起色,一点都不会让人感到意外。

由此可见,投资商铺要获得成功,并非是简单的购买物业,然后收取租金,并等待物业升值。同理,投资写字楼、产权式酒店等商用物业,也涉及到同样的问题。

紧扣“商”字玩投资

伴随着商业地产投资,有诸多风险。作为理性的投资者来说,必须做到学会运用技巧,来规避投资风险。

商业地产的特性与商业紧密相关,为降低风险,专家表示应该紧扣“商业”这个主题进行投资。我们梳理其中几个主要步骤,如市场前景的考察、经营管理等,供读者参考。

市场调查要细致

商业地产未来的表现如何?能够吸引到更多的经营者关注?消费者能够接受?……诸多问题,都必须在下定之前了解清楚,而这些信息,则需通过细致的市场调查来获得。

五合国际总顾问刘力表示,成功的商业项目,通常都是建立在成功市场调查基础上的。上海南方友谊商城的成功,虽然与区域人口的剧增有着密切的关系,但前期的市场调查同样功不可没。据了解,南方友谊商城的“以社区服务为导向,集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心”的经营定位,是在国际上享有盛誉的欧洲罗兰·贝格国际管理咨询公司详尽周密的市场调查基础之上得出的结论。

专家表示,市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但基础的市场调查无外乎以下几个方面的内容,如市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。个人投资者虽然无法像专业机构那样把上述所有项目全部调查清楚,但不可否认的是调查的内容越多,越有利于自己认清项目未来的发展潜力。

“管家”须精挑细选

好的经营团队,能够让商业地产发挥最大的市场效应,这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。

“管家”水平的高低,决定投资收益的高低。下面的小故事将说明管理水平的高低将怎样影响商业地产的租金收益。在2005年,位于上海徐家汇中心商圈的港汇广场,与合作了5年之久的富安百货“说拜拜”,当时许多人对此不解,因为与富安百货合作,可获得长久稳定的租金收益,与这个“财神爷”闹分手,并非上策。但港汇广场换上具有区域特色的各类精品专卖,一举改善了自身的业态分布,吸引到了来自长三角不同人群的需求。当然,租金水平肯定得到了极大的提升,目前其底层铺位租金已是上海最高之一,约12美元/平方米/天,与三年前相比,几乎翻番。

刘力表示,港汇广场的成功,跟背后管理团队有着密不可分的关系。专家表示,好的“管家”能够顺应市场的发展,不断主动调整优化经营业态,使商业物业走上良性的发展轨道。

权限宜集中忌分散

上海北部某大型商业项目,因为产权分散,导致后期管理极为困难,而给投资者带来的则是伤害。由此可见,为了保证后期管理顺利进行,适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时,如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(街铺除外),则应该三思而后行。

在国外,“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍,如果急需资金,也可“以REITS打包物业”。因为商业地产本身的特性已注定它是一种需要长期持有的投资品,像住宅一样通过短期的开发销售,只会加速其死亡,而不会给投资者带来任何收益。

而事实也证明这样的模式带来的主动权效应是不可估量的,定位与调整可以在经营过程中不断过程,直到达到所要的目的为止。对此专家提醒说,对于部分分割出售的小产权商铺,一定要了解后期管理时,管理方是否做到集中管理,如果不能,则要当心。

项目扎堆更有潜力

独铺难成市。商业项目扎堆,可能会促使市场加快成熟,从而有利于投资。

通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角,合三为一,实现商业资源互通互用。比如,现在通常采用的做法是楼裙做购物中心,其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式对于资源的集中利用度是非常强的,通过聚集有效人群,可较快培育市场,引发联动效应,在三种商业的互相带动下,整个商业地产项目将会良性循环,逐渐强大。如广州三大城市购物中心不约而同与写字楼联姻;北京新天地也开始利用起写字楼及酒店的商务效应。

政策风险需关注

近日,一则与商业地产税收有关的新闻估计会在投资者感到担忧。报道称,湖南长沙、株洲、湘潭三市已就税制改革等一系列问题形成方案,上报国务院,其中最有分量的一项就包括物业税。可以预见,该方案最终成形之后,物业税必将开征,而首当其冲的是商业地产。

由此可见,投资商业地产,虽然从目前来看,国家调控的主要对象是住宅市场,但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收,这项与保有环节有关的税收,势必会压缩租金投资收益,而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”,将放大投资失败。其实根据相关税法,围绕商业地产各种税收也是颇多,比如无论是在持有还是租赁阶段,都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象,国家将会从严征收包括房产税等税收,从而加大交易成本,也会极大影响到投资,近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。

持有物业要耐心

从以前的经验来看,除了极个别优质商铺外,大多数商业地产很少出现像住宅疯狂上涨情形,因此需要耐心持有物业,否则无法获取更为丰厚的回报。

商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房地产投资品种。我们在前面也提到过,商业地产在经营过程中,会根据市场的变化来不断调整和改善业态,主动符合市场需求,这是一个长期的过程,而这个过程,实际上是商铺本身不断升值的过程。因此如像住宅一样进行短期炒卖,极有可能错过获得更多收益的机会。

此外,投资商业地产需要更多的资金,这需要投资者根据自身的实力来综合考量。投资商业地产,极少能够借助按揭贷款,如规定首付成数在五成以上,无法享受到优惠利率,以及贷款年限只有5~10年,这些都对投资者提出了更高的资金要求。

看了《住宅贷款全面收紧 看哪些商业地产投资潜力大?》的人还看了...
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