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投资客转战政策“孤岛” 商业地产现炒作苗头

2010年05月16日 12:44 每日经济新闻(成都)我要评论0字号:T |T

楼市新政出台后,深圳、上海、北京等地都出现了有投资客一夜间降价抛售上百套房源“跑路”的现象。人们以为这些资金接下来将流向股票、基金、大宗商品甚至民间借款,但是地产投资客并不愿意撤离楼市,而是将目光转向了不同的投资品种——商用地产。

中国房地产信息集团的统计数据显示,在新政实施后的4月17日至4月25日间,商用房在上海楼市总成交量中所占比重上升了9个百分点达到54.23%。该机构分析师薛建雄说,很多住宅投资客开始转向商业地产的投资,虽然后者风险比较大,但投资收益会更多。

商用房投资客增20%

“嘉兴中港城的商铺有无兴趣购买,可以贷款购买多套。”上海一家房地产中介公司近期频繁向购房者致电推销商用房。据这家公司的经纪人介绍,房产新政出台后,商铺销售火爆,他们每周都要安排两班免费班车从上海送客户去嘉兴看房。

21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明透露,有意购买商用房的投资客数量较上月同期有20%左右的增幅。这些新增客户中,原本多在住宅市场投资,因担心升值空间压缩、投资成本上升,转而寻求写字楼投资。

商用房之所以如此火爆,是因为楼市新政并没有将商用房纳入其中,投资者仍可以异地购买或者一次购买多套商用房。

实际上,在4月30日至5月3日举行的上海“五一”假日房展上,很多商用房楼盘都打出了 “可贷款购买多套房”、“可异地买房”的旗号招徕投资者。

投资客追捧商用房,看重的是其高于住宅的收益率。

薛建雄说,在过去几年中,商业用房的价格涨幅远远低于普通住宅。在上海市中心,很多商用房的价格只有周边普通住宅的2/3左右。佑威楼市通的数据显示,截至今年4月,上海商品住宅成交均价达21125元/平方米,而同期商用房成交均价仅为16568元/平方米。而商业用房的开发成本远高于普通住宅,这也使前者拥有更高的投资潜力。

投资收益的差别最直观体现在租金上。在上海,住宅的租金回报率往往不足3%,个别区域的租金回报率甚至只有1%。但商铺和写字楼的平均投资回报率在5%~6%左右,显示出商用房的高投资性价比。

在商用房中,租金上涨潜力大的写字楼,明显更被投资者看好。业内人士表示,通常商业房地产租金上涨1%,总价就会上涨10%。类似上海南京西路、浦东陆家嘴等区域的写字楼,目前都有比较大的租金上涨空间。

第一太平戴维斯的统计显示,一季度上海八个大宗房屋成交买卖中,有3个是江浙购房者以个人名义购买,且所购的物业都是上海城市商业核心区域的商办项目。

除了投资性价比高的优势外,商业地产暂时没有政策调控风险,也是吸引投资客关注的原因。上海中原研究咨询部总监宋会雍说,北京楼市调控新政的出台,表明地方调控政策很有可能比国务院的宏观调控政策更为严格。在这样的情况下,商业用房可以成为炒楼资金的短期“避风港”。

资金暂时的出口?

“投资商业地产只是短期行为,从长远来看,还是住宅更有吸引力。”上海中原工商铺部总监陶翃说,与住宅相比,商业地产有着太多的不同。虽然投资者近期确实流露出转向购买商业地产的苗头,但在比较了商业地产和住宅的不同后,资金回流向住宅,或只是时间问题。

据了解,与住宅最高可贷款30年不同,商用房的购房贷款最长期限只有10年,投资商业地产的现金流压力很大。一般情况下,很多投资者希望能以商铺的租金作为月供款。

事实上,很少有商业地产项目能在初期就能为投资者带来稳定的高回报现金流。很多项目在开始招租前几年,都经历过多次调整期,此时的租金回报很难有保障。

除此外,商业地产的税费也让投资客望而却步。按照国家税收法规,转让商业地产需要交纳近50%比重的营业税、土地增值税以及个人所得税。未来可能出台的物业税,也将首先在商场和办公楼领域征收。相比之下,住宅转让环节的税收要低很多,执行力度也没有商业地产那么大。

不仅如此,商业地产的升值幅度,也远远逊色于住宅。陶翃介绍说,以上海中原的办公地点——太平洋企业中心为例,8年前该写字楼的售价为15000元/平方米左右,而现在上述楼盘的二手房价格不过30000元/平方米,仅升值一倍,而同期的住宅价格涨幅已经达五六倍。

业内人士认为,鉴于上述原因,对大部分投资者来说,商业地产或仅仅是一个暂时的资金出口,中长期看,他们还是会选择住宅。

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