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广州二手房报低价成风:逃避重税是主因

2010年07月05日 15:07 大洋网-广州日报 李凤荷我要评论0字号:T |T

本报监控三十大楼盘房管局报税价仅为成交价四五成

广州房价贵不贵?看成交价,二手市区房动辄过万,的确贵,但看广州市房管局每月公布的一二手成交价格,5月份全市一手成交均价为11745元/m2,二手房均价才5198元/m2。这个价格真实吗?若这个价格真实,恐怕全广州的人只买二手房,事实上5月份广州市二手市价约为10800元/m2。从时常见诸报端的广州市三大地产中介行的统计数据来看,广州市一二手住宅价差仅在2000元/m2之内,远低于房管局公布的一二手住宅价差。房管局公布的二手住宅价格偏低,究其原因在于二手住宅递件过户申报的价格偏低。从记者调查广州日报监控的30大二手屋苑的成交价与报税价来看,报税价仅为实际成交价的四五成,部分市内优质地段楼房报税价更低至成交价3折以下。

报低价,有人说,这是皇帝的新衣;有人说,这是行业“潜规则”;也有人说,这是行业公开的秘密。本期记者要做那个指出皇帝没穿衣服的小孩,为读者揭开行业“潜规则”背后的成因与潜藏的风险,把这个公开的秘密大白于天下。

报低价怪状扫描:

誉峰成交价2.5万,报税价7470元/m2

从记者调查的全市30大二手屋苑成交价与报税价的表格来看,名盘报税价只为成交价的40%~60%。成交单价最高的汇景新城,二手价已过2.3万元/m2,报税价依然是“9字头”的四位数。从区域来看,番禺区报税价与成交价差距最小,一般是成交价60%左右。

有中介人士表示,一般来说二手成交价不会低于一手成交价,不过一个誉峰单位的成交个案推翻了中介人士的说法。这个誉峰成交单价2.5万元/m2,报税价仅为7470元/m2。就算是誉峰最早推出而且朝向最差的单位,其单价都不会低于“8字头”,知名度如此高的楼盘居然以“7字头”报税成功,可谓奇怪。

有地产人士称,名盘或商品房小区由于一手价格较透明,报税价为成交价四五成已算是不错,市区优质地段的“黄皮楼”(即楼龄较长、外墙为黄色的楼梯楼),它们的报税价更加低。一位购房者的报税经历验证了这位人士的说法。

邱小姐购买东山培正小区的学位房,30平方米的一楼单位,成交价为50万元。当时业主手持的购房发票价格为10万元,最终邱小姐在咨询朋友和中介公司后报了12.5万元的成交价,在房管局报税顺利通过。12.5万元的报税价仅为50万元成交价的1/4。

报低价成因:逃避重税是主因

据记者调查所知,报低价成因主要是逐利,业主通常要求实收,营业税、个税两大由业主承担的税项转嫁买家,买家想省钱,中介人员从旁推动,再加上政府有关部门对此长期失察,因此造成历年的二手报税价偏低。

日前,记者来到广州市30大二手屋苑之一的淘金家园探测行情。一位中介告诉记者,这里二手成交报低价风气很浓,二手成交市价已到19000元/m2,到房管局的报税价仅为6000多元/m2。记者问这个中介人士,为什么是“6字头”,不是“5字头”或“7字头”?这位人士透露玄机,因为当时淘金家园一手发票价就是6000多元/m2,故此二手报税价与这个价格持平或略有上升,即可在房管局报税通过。

丽江花园是位居广州市成交量前列的楼盘之一。记者从这里的一位中介人士处了解到一个所谓公式:上手发票价×1.1÷0.95=本次交易报税价。这位人士举例说明,若业主手持的发票价是50万元,按此公式计算,本次业主转让的报税价应为57.89万元。若房产证不足5年,营业税将根据7.89万元的增值差额来纳税。这位中介人士言之凿凿地告诉记者,这是番禺区房管局公布的一个评估价计算方式。记者根据所有公开渠道查询,都未能证实这个公式的正确性。据行业人士表示,二手地产经纪的行业知识一般都是口耳相传形成,不排除“有心人”总结出这个公式来方便向买家解释税费成本。

记者通过亲身看盘以及采访所知,报低价也有很大一个原因在于中介人士推动,大中小行中介均建议买家报低价,以节省成本。据一位中介人士透露,给买家计算税费的纸有讲究,一定不能用有公司名字为抬头的纸,而且演示税费公式后最好把那张纸收回,以免以后涉及纠纷被用作证据。

市价四五成的报税价,略有文化水平的人一眼都可看出是“造假”,为何在报税环节却是一路绿灯?据记者从有关人士了解到,报低价起源于2006年出台营业税,当时广州楼价只在“4字头”,税局房屋评估体系基本上是根据过往的成交记录为参考,一代又一代的买家先后报低价,结果广州市公布的二手成交价官方统计长期落后于当前市况。

杜绝报低价各方有责任

广州市转让二手房屋报低价是不争的事实,但在媒体之中也只有本报能够以30大二手屋苑为样本获得独家信息,把成交价与报税价的真实一面呈现在大众面前。

二手买卖报低价之所以盛行,有硬件与软件的原因。硬件原因可以是税局与房管局、银行系统不相连,导致一屋多价。软件原因可以是公民纳税意识不强,守法意识不高。

营业税的产生,被认为是推高楼价的一大原因。当初政府出台营业税,本意是在打击炒楼,抑制楼价过快上升,结果反而成为楼价上涨助推器。其实,若当初能够严格征收房屋流通环节的税费,买家对高昂的税费完全可以说不,炒家炒楼炒成房东,快进快出成泡影,你说房价会一年翻一番吗?

中介公司对报低价也不能免责。有的中介公司高层接受记者采访时前后矛盾,中介经纪不可以向买卖双方介绍报低价,若知道必定严惩。后来这位高层又说,中介经纪只是提供一个方法,最终选择的是买卖双方。在记者采访中,无论是名不见经传的“鸡行”或是“梗有一间在隔篱”的三大行,经纪普遍都向买卖双方提供报低价的“着数”贴士,记者采访的报低价个案中,促成交易的既有大行,也有小行。

当然,报低价这个板子也会落在购房者身上,谁让你贪心?记者曾经采访过一个购房者,她用39万元买一套越秀区楼梯单位,后来发现报低价只能获得低价的购房发票,她取消了交易。她对记者说道:“我用39万元买来的房子,为什么只能拿到16万元的发票?以后我怎跟子女交代?”更多消费者抱着侥幸的心态,买家方小姐对记者说:“中国什么时候查得严?我不担心下次转让要交重税。”

社会在进步,制度在完善,系统在更新,谁担保什么时候报低价的“末日”就要来临?诚实报价,终究是不会吃亏的。

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