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即使网签 阴阳价也难除

2010年05月16日 15:26 广州日报我要评论2字号:T |T

广州市房屋交易监管中心及中介公司代表北京考察网签

日前,广州市房屋交易监管中心及部分中介公司代表赴北京考察当地二手房网签情况。中介公司代表表示,从北京二手房网签的效果来看,网签只是使流程更加顺畅、更加规范,不会阻碍正常进行。中介代表从朝阳区房屋交易登记中心得知,受益于二手房网签,该区甚至可做到“当天网签,次日出证”的高效率行政。之前一直被政府人士寄予厚望的“二手房网签杜绝‘阴阳价’”,北京却依然无法解决。北京某些中心区域每平方米三四万元的二手市价,房管局网签成交单价依然是七八千元。广州市房屋交易监管中心有关人士表示,北京网签二手房依然实行“报低价”,可能源于当地税务部门的基准价一直偏低,近期北京将可能调整房屋的基准价。不过由于银行与网签系统联网,房贷按揭合同与网签合同存在不同价就会立即现形。

李凤荷

北京网签疑问:阴阳合同依然故我

广州业界和政府对二手房网签都寄予厚望,认为可以有望杜绝“阴阳价”或“阴阳合同”的存在,封杀“报低价”或“一房多价”的行为。考察回来,无论政府代表或是中介代表,都对网签杜绝“阴阳价”的成效存有疑问。

一位中介公司代表向记者表示,北京方面称网签后的成交价比网签前的成交价高了100%,其实网签前成交价是4000元/m2,网签后成交价提高至8000元/m2。北京市从2007年7月起实行二手房网签,当时北京五环内楼价已普遍过万。时至今日,记者在北京市房地产中介行业协会网站的“网上签约”上查到的公示房源,北京劲松一个不到90平方米的盘源,公示放盘价才59.76万元,而劲松房源在中介公司网站上的单价已超过2万元/m2。

广州市房屋交易监管中心有关人士表示,北京网签二手房依然实行“报低价”,可能源于当地税务部门的基准价一直偏低,近期北京将可能调整房屋的基准价。一位中介公司人士表示,去年北京银监会出台规定,要求银行杜绝“一房多价”现象,申请贷款的成交价不得高于网签成交价,一次性付款的交易有可能报低价,按揭贷款的交易恐怕很难逃过。这位人士表示,若买家申请贷款的成数很低,也可沿用报低价来避税,若买家申请贷款的成数很高,以北京的房价来看,很难达到报低价的目的。记者在北京市公示房源的网站看到的房源绝大部分楼价每平方米都低于万元,某中介人士告诉记者,银监会的“红头文件”不一定能落到实处,可能某些银行纵使可以查到网签成交价,但依然会批给买方接近市价的贷款。

前往北京考察的中介公司代表均不愿意正面证实北京买卖交易是否存在“阴阳合同”。不过,大家可从常理推算,卖三四万元单价的业主不可能只收8000元/m2的楼款,由此推断北京二手房网签依然存在“阴阳合同”。

借鉴:广州市房屋交易监管中心主任史小明承认,网签有可能阻止不了报低价的存在,但他再次声明,真实报价是确保业主和买家双方权益的最大保障,呼吁买卖双方申报真实成交价。

北京网签经验一:

交易流程缩短“当天网签,次日出证”

此次中介公司与政府代表到北京考察当地二手房网签,分别到朝阳区房屋交易登记中心和我爱我家地产的签约中心现场观看网签流程。中介业人士对当地的网签效果非常惊讶。广州市房屋交易登记中心有关人士表示,二手房网签前,北京房屋交易流程一般耗时20天;网签后,交易流程普遍缩减到10天,像朝阳区这类的交投旺区流程甚至可以做到“当天网签,次日出证”。

合富置业业务营运中心总监黎意诵告诉记者,二手房网签打印合同后,可以随即打印出“缴税说明书”,上有一个该房屋交易的二维条形码。买卖双方凭此二维条形码到税务部门缴纳税费,税务部门只需扫描该条形码,有关税费可立即计算出来。在朝阳区,买卖双方若当天网签,并在当天到税务部门缴交税费,凭完税证明再回到交易登记中心过户,第二天可拿到新房产证(一次性付款方式)。

借鉴:有关人士表示,北京因国税与地税已合并,买卖双方可在一地缴税,加快流程。由于二维条形码设计涉及房屋管理以外的政府部门,目前尚不清楚是否可以仿效北京的做法。

北京网签经验二:自行交易全部免费

中介代表在北京房屋登记交易中心现场还看到北京为自行交易的网签提供全免费的服务。北京各区房屋交易登记中心内设立专门窗口,也有专人协助自行交易的买卖双方进行网签,甚至连网签后过户所需复印的资料都可以全部免费复印。据有关人士透露,北京自行交易的比例约占市场交易量20%左右,自行交易所产生的成本由政府财政埋单。

借鉴:史小明表示,他们把二手房网签试运行推迟到7月,为的是希望把中介公司促成的与自行交易的二手房买卖同步纳入试运行的轨道。他们将测算广州市自行交易的二手房宗数,并据此向政府财政申请专门拨款。广州市二手房自行交易的买卖双方,有望像北京人一样,可在各区房屋交易登记中心接受免费服务。

北京网签经验三:

在网签中心融入银行服务

本报之前曾报道过,倾向于设立二手房网签中心的中介公司只有合富置业与兴业地产两家公司。本次到北京亲身考察后,满堂红地产广州公司副总经理何皓雯表示,他们也像北京行家一样,倾向于设立统一的签约中心。中原地产市场总监部李粤湘表示,他们仍未确定分行签约或是成立签约中心。

合富置业、中原地产与满堂红有关人士一致向记者表示,从北京网签经验看来,二手房网签并非“洪水猛兽”,网签使交易流程更顺畅和规范,他们对广州市二手房网签充满期待。

借鉴:合富置业黎意诵表示,该公司目前已有各区的签约中心,专门负责各区交易的后续服务,相当于是“后台服务”。这些签约中心在网签后将变身为集前台与后台服务于一身的网签中心,也将借鉴北京行家在网签中心融入银行服务的做法。满堂红何皓雯表示,成立签约中心必须进行人员配备与机器投入,满堂红已着手准备此事。

北京网签经验四:

中介公司违规操作“一览无遗”

广州市房屋交易监管中心有关人士表示,北京房屋管理政府部门认为网签的一大好处在于令中介公司违规操作“一览无遗”。

据了解,北京市实行二手房网签后,个别中介公司担心盘源上网后会由其他行家得知并成交,于是想出一个办法,找假买家来“买下”该盘,防止其他行家成交此盘。后来其他行家发现此盘成交不了,联系业主才发现这个盘源根本未签约,进而举报到房屋管理部门。由于二手房网签操作留有记录,政府部门很快就查到“元凶”并对其进行查处。

北京市对违规操作的中介公司的处罚包括暂停网签资格,暂停网签资格关系到中介公司经营命脉,绝大部分中介公司都不敢“造次”。

借鉴:广州市房屋交易监管中心有关人士表示,二手房网签把所有的中介公司的签约行为全部纳入网签电脑系统中,若发生签约的违规行为,政府监管部门收集证据的难度比以前大大减小。暂停网签资格比以往对中介公司违规行为的处罚力度都要大,预计会有力地预防中介公司的不规范行为。

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