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长沙房产新政细则猜想 直接限购可能性较小

2010年05月17日 10:28我要评论0字号:T |T

对于即将出台的湖南省细则,长沙大批开发商和购房者都纷纷持观望态度。岳麓区某楼盘负责人说道:“项目目前在进行认筹,受新政影响,现在来看房的人比以前少。原定的开盘计划也推迟,等到湖南省的相关新政细则出台后再看。”长沙国泰房地产开发有限公司总经理刘涛瑞认为,长沙是楼市稳健发展的城市之一,新政的出台,短期内会导致购房者和开发商呈观望状态,但长时间看不会有太大波动。即将出台的调控细则对长沙的影响不大。

风雨来兮,众说纷纭,出于各自目的,开发商和购房者均对湖南省新政细则翘首以盼。那么即将出台的湖南省新政细则将以何种态势面世?对长沙楼市又将有怎样的影响?

直接限购

可能实施指数:★

“京版”新政最大的亮点就是,暂定同一购房家庭只能在北京新购买一套商品住房。这是在国家提高二套房首付的基础上,首次超越信贷调控,直接用行政命令限制购房的例子。也是迄今为止已出台的地方细则中最为严厉的一条,被业内人士称为“闻所未闻的非常之策”。如此严厉的手段,长沙业内人士一致认为,长沙跟进该政策的可能性极小。

湖南省社科院产业经济研究所所长肖毅敏则认为,该限购政策将对市场带来非常大的冲击,成交量会迅速下降,房价会出现拐点,而且可能会出现持续一到两年的下跌。“这样的政策过于严厉了,如果家庭需要换房子怎么办?难道要先卖掉原来的房子吗?那么一家人住哪里去呢”?肖毅敏对“京版”新政发出了一连串的质疑,他认为北京的限购令对长沙没有参考价值,并预计长沙不会采取这么严厉的政策。

停止第三套房贷

可能实施指数:★★

暂停向购买第三套及以上住房发放贷款的政策,北京和深圳均已经实施这一细则。业内人士认为,该政策在长沙“复制”的可能性也不大。据了解,目前长沙虽然未出台新政,但是就银行的行动来看,包括四大国有银行在内,尚未有银行明确表示停止发放第三套房贷。

中原地产湖南公司市场研究部经理陈世霞指出,“停发第三套房贷的措施比之前二套房贷的影响更大”。二次置业的人多是有改善需求,买三套以上房子的人才是用来炒楼的。

限制外地人购房

可能实施指数:★★★

北京与深圳均对外地人购房进行了限制措施。规定:不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民将不能发放贷款。而目前,长沙并没有明确出台细则规定是否会限制外地人购房。但就目前市场情况来看,这一细则已经得到各大银行普遍实施,不论是开发商,还是购房者,均已自觉接受这项新政。许多新政之前蓄有大量外地客户的楼盘,新政之后,或出于无奈,或积极拥护,已将这一批客户抹去。尽管如此,实际上不少银行还存在很大的操作空间。

取消期房,现房销售

可能实施指数:★★★★

据长沙市政府知情人士透露,早在4月20日住建部新规公布的同时,一份探讨长沙实行现房销售可行性的研究方案或已提上议程。“尚未进入讨论期,仍然只是一份建议。”上述人士表示,酝酿推进“现房销售”将是一个讨论关键点。

长沙国泰房地产开发有限公司总经理刘涛瑞认为。这一次,长沙如果真正开始实施“现房销售”试点,那么很可能带来整个市场游戏规则的改变。

长沙市场一直是外来大鳄与本土强龙角逐最激烈的战场之一,外来大鳄,特别是资金雄厚的央企,受此政策的影响相对较小,而一些本土小开发商,长期依赖于先买房后建房的开发模式,以获得资金流的正常周转,一旦实行现房销售制度,这些小的开发企业可能会倒掉一大片。

这个制度可以解决房地产市场一系列的问题,刘涛瑞表示,“现房销售制度有利于形成一个健康,规范的房地产市场”。

卖二手房要严格征税管理

可能实施指数:★★★

“京版”新政还加强了个人售房的征税管理,明确提出,“个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料”。

“这就意味着今后在北京卖二手房不容易避税了”。长沙嘉业房产总经理张拥军指出,现在二手房交易市场普遍存在阴阳合同报低价的现象,比如100万元成交的房子,如果按照5.5%标准缴交营业税,就要交5.5万元。而如果买卖双方到房地产交易登记部门办理过户手续时报价只有50万元,这样就可以少交2.75万元的营业税。张拥军认为,北京的税收政策将打击二手房的炒作,大幅提高房屋流通环节中的税收。而目前长沙的措施明显让投资者有空子可钻,因此,估计会采取更严厉的征税管理,但是否会和北京一样严格,则不一定。

严格监管市场,方法不一

可能实施指数:★★★★★

截止到目前,已出台房地产细则的地方政府,均将监管市场列为重要的一笔,虽然手段方法不一。

比如,国家政策规定取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,北京的新政细则将“规定时间内”明确为3日,青岛的新政细则将明确为10日内等。而在此之前,长沙也有房源公示、价格公开、取消预售制度等一系列政策出台。

此外,“京版”新政还禁止银行向存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业发放贷款,而长沙也早有禁止有闲置地的开发商参加土地拍卖的相关政策,“买都不能买,就更不用说放贷了”,业内人士如此分析。

[来源:三湘都市报]

[作者:邹颂平]

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