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深圳二手房交易征税或出新方案

2010年07月09日 16:57 大洋网-广州日报我要评论0字号:T |T

二手房实际成交价在150万元以上,而过户登记价却仅有10万余元,这种“阴阳合同”的做法已经成为人尽皆知的“秘密”了。昨日,记者从税务部门了解到,目前深圳市地税局正与国土部门磋商调研,就加强二手房交易所涉个人所得税、营业税等税费的征收形成新的方案。二手房交易可能按照评估价收税,“阴阳合同”或将退出历史舞台。

现状

阴阳合同是交易通例

“二手房交易中的‘阴阳合同’现象在深圳很普遍,也是税务部门规范征收二手房交易税费的一大难题。”市地税局一名税管人员告诉记者。

据深圳二手房律师团首席律师张茂荣介绍,“阴阳合同”即一阴一阳两个合同,阴合同约定交易双方真实成交价,阳合同中交易价款为房地产原登记价,用于过户使用,目的是为了逃避国家税费。

阴阳合同到底能够减免多少税费呢?昨日,记者以购房者身份暗访了一名地产中介丁先生。“我们现在所有的二手房都是用阴阳合同成交的,如果是一套200万元的房子,我们按照50万元的原价过户,只用交3%的契税和5.2%营业税。如果按照实际成交价过户,那么要征收差价20%的营业税,也就是150万元乘以20%,多出了30万元!”

广东盛唐律师事务所律师张鹏表示,“阴阳合同”由来已久,由于是双方自愿交易的,所以交易还是受到法律的保护,其恶果是损害了国家利益。“阴阳合同”很隐蔽,只有双方发生纠纷才会暴露出来,如没发生纠纷基本上无人知晓。

进展

新方案或规范税率

昨日,记者从市地税局了解到,目前市地税局正与国土部门磋商调研,就加强二手房交易所涉个人所得税、营业税等税费的征收形成新的方案。

早在2003年,龙岗区就开始了按评估价实征二手房交易税款的试点。其操作办法是,由交易双方共同到有资质的机构进行房屋价值评估,再减去房屋原值、有关税费,国土部门据此据实代征个税、营业税等。目前,龙岗区已暂停按评估价征税的做法,与其他五区政策一致。

深圳即将出台的二手房税收征管方案是否采取按评估价征收方式?有关负责人表示,评估征收,因评估机构的选择、评估价格准确性等方面的问题,按照法定税率征收可能存在较大偏颇。不排除采用核定税率征收的方式,如,部分城市对未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,规定按评估值的1%核定缴纳个税(不是采用20%的税率)。

“方案正在调研中,如何征收尚无定论。正在协商中的新方案就是要以最切实可行的措施规范征收二手房交易税费,杜绝‘阴阳合同’。”

楼市影响:

二手楼市将进入冰冻期

“强征个税、营业税将导致交易成本大增,二手房交易或将停滞,深圳 二手楼市将进入冰冻期。”张茂荣律师认为,由于“阴阳合同”已盛行多年,三五年前的二手房目前实际价值已数倍于当初的登记价,部分豪宅已升值数百万元,一旦强征个税和营业税,税收将多出数十万乃至上百万元,在买卖双方都不愿意承担的情况下,深圳二手房交易或将被迫停滞。

影响关键看执行力度

“不能简单下结论楼市是否就将大跌,关键是政策的执行力度如何。”地产资深评论员王世泰表示,阴阳合同的存在是潜规则,也是法律不容许的。

阴阳合同是不存在法律效力的,逃避税收,并且套取按揭银行风险很大,都是违规的。新政出台后,估价师够不够?职业操守如何?这都是值得忧虑的。如果政策执行到位,市场就会趋于理性。

存在问题:

担忧一:

购房者成本大增

“阴阳合同的存在与目前交易税费的额度有关,即使没有个税,一套2年内普通二手房交易成本(税费、中介佣金等)也已近房价的一成,非普通住宅更高!”

张茂荣律师认为,很多人将打击阴阳合同与降低房价联系在一起,认为消灭阴阳合同即可降低房价,事实是阴阳合同的存在与房价并没有必然的联系。打击阴阳合同顶多只是通过增加交易成本的方式迫使没有实力的投资客出局,但并不会对房价下跌起到立竿见影的作用。在卖方市场下业主可能将交易税费转嫁给买方从而推高房价,即便是在买方市场下,由于交易成本的增加也很难起到平抑房价的目的。

担忧二:

催生官方阴阳合同

张茂荣担心,强制评估消灭了买卖双方之间的阴阳合同,将 催生官方阴阳合同。“由于评估价并非实际交易价,强制评估征税在否定买卖双方之间阳合同的同时,催生了第二个阳合同——评估价合同,但并没有改变阴阳合同一阴一阳的 现状。”

他认为,由于出师无名,与其冒违法之嫌强制评估征税,不如加大税务稽查力度,利用合法手段减少阴阳合同的存在。

业内观点

观点一

税法与刑法结合起来严查

广东盛唐律师事务所律师张鹏建议:

第一,税法与刑法结合起来,当偷税、逃税达到一定数额时,追究当事人法律责任。

第二,政府制定相关措施要求房产中介公司在买卖方交易时,必须提供原始合同,从源头上把控,杜绝“阴阳合同”出现,毕竟二手房买卖基本上都是在中介公司完成的。

第三,职能部门有行之有效的堵漏及处罚措施。包括核查方式、核查内容及处罚举措等。

观点二

职能部门监管非常重要

广东圣方律师事务所律师郑剑民认为,要防止二手房交易中“阴阳合同”现象出现,最主要的就是职能部门的监管。郑律师认为,“阴阳合同”其实说穿了就是逃税,职能部门如能加大查处力度和打击力度,并在逃税金额达到一定程度时追究相关责任,可以起到警示及净化交易市场的作用,“阴阳合同”状况也会得到有效遏制。

“‘阴阳合同’具有一定的隐蔽性,因为它是买卖双方你情我愿的事,且对双方都有利,” 郑律师表示,打击“阴阳合同”有一定的难度,是一项艰巨工作,唯有各相关职能部门齐抓共管,并措施到位、行动到位,才能真正见效。(广州日报 余琴、阳荔)

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