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上海二手房价拐点确立 买卖双方观望情绪浓厚

2010年07月10日 17:26 中国新闻网我要评论0字号:T |T

今年6月份,上海二手房价格指数为2565点,较上月下跌17点,环比下跌0.68%。这是上海二手房价格指数自去年3月份以来的首次回落。上海二手房指数办公室认为,新政满两个月后,买卖双方观望情绪愈发浓厚,二手房指数拐点已经确立。

与新盘开发商纷纷推迟开盘不同,本轮调控政策出台后,二手房市场出现了抛盘量大增的现象。由于预期利空尚未出尽,大量二手房业主选择“落袋为安”策略以避风险。不过市场接盘热情不高,从成交量的萎缩到房价的最终下降,时间并不长,空间的传导路径为“外环外—中外环—内环”。

从跌势来看,外环以外房价率先调整且跌幅最大,跌幅相当于内环的三倍多。统计显示,在本轮调控中,市中心房源总体表现出微弱的抗跌性,在三环区域中下跌最少。今年6月份,黄浦、长宁两区二手房平均下跌0.52%,徐汇下跌0.28%,卢湾、静安两区还略涨0.12%和0.11%。而外围区域,随着新建项目纷纷采取低开或促销策略,二手房失去价格支撑,价格调整也较为明显。如,6月份宝山和松江靠近市区区域二手房分别下跌1.54%和1.15%;嘉定靠近市区区域部分房源降幅达到15%;奉贤南桥新城下跌 0.64%;奉城下跌2.2%。

投资客扎堆的板块,同样也是价格领跌的板块。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的监测显示,前期投资客的多少在很大程度上左右了区域房价的降幅。投资客较为集中的长宁古北、徐汇中心、南静安、川沙“迪士尼”等板块,投资客抛盘量占到了新增挂牌的六成以上,成交均价已较新政前高点滑落10%-20%。

如,川沙板块的江镇、施湾两地去年底受迪士尼题材影响,累积了一群投资型业主,江镇的一个标杆楼盘“天和湖滨”去年5月份的开盘均价为7800元/平方米左右,随着一批投资型客户入市,短短一年内上涨至1.55万元/平方米,但目前该楼盘的成交均价已回落为1.3万元/平方米左右,降幅达16%,领跌局部市场。相反,一些自住率相对较高的区域,如浦东联洋和川沙老镇等地,前期自住客比例高达70%-80%,房价水平则在经历初步小幅下调后呈企稳迹象。

学区房、老工房的抗波动性相对较强。据监测,6月份二手房平均价格仍有小幅上涨的板块,多集中在内、中环区域,成交房源以学区房、老工房和高品质房源为主。自住社区集中的杨浦控江、虹口四平等板块,同样在本轮调控中房价波动较小。记者 张奕

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