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购房九大陷阱

2010年07月12日 15:35 理财周刊我要评论0字号:T |T

文前提要:在一系列调控政策出台后,房地产市场也步入了低迷,与此同时市场上各类纠纷官司也是不断。其实在当前楼市的特殊阶段,投资者更要小心谨慎保护自己,避免踩雷惹上官司赔了夫人又折兵。

文/本刊记者 黄罗维 邢力

楼市低迷进退两难

调控、调控、调控!跨入2010年,房地产市场的政策一下转了向,“新国十条”似乎是平地里掀起的一个巨浪,把楼市整个儿地浇了个透心凉。紧接着各地细则也是步步紧逼,银行贷款限制的大幅升级也压得市场透不过气来。一切的一切,都孕育着房地产市场的一场蜕变。

低迷、低迷、低迷!如果要用一个词来形容当前的楼市,可能没有比这个字眼的更合适的了。根据中国指数研究院发布的“2010年上半年中国主要城市住宅市场交易情报”显示,今年上半年,主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌,杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比去年年同期,甚至下跌幅度均超过了50%。

无论如何,当前的楼市都像是变了天,昔日火爆畅旺的景象早已风光不在。市场一下子进入了一个混沌的漩涡,让人摸不到方向。然而曾几何时,这里都是一个让人可以赚的盆满钵满的投资市场,现在一下子来了个大调整,市场中人谁能一下子接受下来。

的确,房地产市场让人们遭遇了恶劣的生存环境,面对政策风暴过后一泻千里的市况,每个人都陷入了一种进退两难的窘境,他们没有了一点儿方向,因为市场中的一切给他们出了一道难解的投资课题。

购房者发现他们仍然处在一个非常孤立无援的地位,虽然调控政策不断出台楼市陷入了低迷,但许多投资者发现,在不少一线城市房价的调整并不多,如果要买房,他们仍然要承受比去年高得多房价。而且现在的购房环境大不如前,政策的层层叠加使人们的购房成本大幅增加,购房者不但没捞到便宜,反而使他们买房更难了。

售房者同样也高兴不起来,虽说房价下降得并不多,但市场成交量的大幅下滑却是不争的事实。许多投资者发现,卖房没有以前那么容易了,一套房子挂牌了好久也没有人搭理,然而要他们放弃已经到手的赚头降点儿价,却又实在“于心不忍”。

中介的日子就更难过了,成交量的下滑对来说无疑遭遇了灭顶之灾,要知道他们可是靠佣金度日。而现在,稀稀落落的交易量让许多中介难以为继,没有了收入来源就只能有一个结局,那就是关门打烊。

谁也没有料到,昔日喧闹的楼市居然一下跌入了这样一个令人不堪的泥潭,所有人都在经受着它的折磨,苦难的人们啊,我们拿什么来拯救你!

歪招自救得不偿失

市场在步步紧逼,人们终于按捺不住了,他们在寻求“自救”。于是一时间,为了应对楼市的变化,市场上的各种偏门歪招层出不穷。有许多投资者甚至还颇为得意地认为,这叫“道高一尺,魔高一丈”,他们这是以变应变突破市场的极限。

如果我们有机会到房地产市场走走,就经常可以发现这样一幕幕的场景。在房地产中介公司,购房者担心贷款批不下来,但经纪人却会拍着胸脯对你说:“没有问题,我们可以帮你搞定!”有些房子的总价比较高高,意味着需交纳的税费大幅增加,但这时又会有些所谓的“内部人士”对你说,他可以帮你“减税”。近期如果你留意一下自己手机上的文字,往往可以发现一些远远低于市场价的房源信息,它们也不由得让你心动。然而,在这一系列诡异“动作”的背后,种种违规甚至是违法的手段却在暗流涌动。

其中最为典型的莫过于“假离婚”了,比如为了规避房产新政中“一个家庭一套房”的问题,北京有中介人员提出这样的方案,即“假离婚”。根据新的政策,如果是购买第,必须达到50%,而且利率上浮1.1倍,于是有人采用“假离婚”的方式,让无房一方贷款买房,等房产证办好之后再复婚。然而这样看似完美的方案却孕育着巨大的风险,极有可能会落得个“失人又失财”的结局。

说来说去,这些偏门歪招与其说是“自救”,还不如说是火中取栗,看似通过种种狡诈的手段赚了不少便宜,却往往会产生大量的纠纷,最终导致作茧自缚的结果。因为大家要明白的是,无论你使用什么再聪明的手段,如果一旦惹上了官司,都会以法律为准绳来进行判决,到时候发现得不偿失也没有机会再进行补救了。

这次我们的记者通过多方调查,也搜集到了几个近期颇为典型房产纠纷案例,读来也让人感慨万千。我们发现,虽然有些矛盾冲突是由于市场客观上的原因造成的,但绝大部分却是因为“人为”因素而惹的祸。比如为了少交税,采用阴阳合同做低房价;为了获得贷款,采用套贷行为骗取房贷;贪图房价便宜,盲目购买限售房;一味想提高租金回报率,铤而走险采用;为了降低经营成本,租赁违章建筑等等。这一切看似都成功地玩了花样,但最终的结果却是被告上法庭搬起石头砸了自己的脚。

法律是无情和公正的,它不会因为市场的变化而有丝毫的倾斜,明白了这一点,在房产投资交易中我们就要尽力避免踏入种种“雷区”。这次,我们在文章中也邀请法官对相关案件进行了点评,他们从法律的角度,给我们的投资者提供了许多有益的建议。它告诉了我们这样一个道理,越是在市场低迷的时候,越是要保证房产交易的安全合法,不然只能是一笔赔本的买卖。

拯救市场还靠自己

似乎是山穷水尽疑无路,在当前低迷的市况下,投资者究竟应该怎么办呢?记者认为,拯救市场还是要靠我们自己。这次我们推出这样一组文章的目的,绝不仅仅在于告诉大家什么事情能或不能做,而是为了启发我们这样一种思维,需要大智慧。这样的大智慧绝不是为了蝇头小利而去使用偏门歪招,而是在于真正能够了解市场、把握市场从最终战胜市场,这样才能成为大赢家。

其实对于购房者来说,调整期反而给他们带来了机会,多做比较耐心等待买入点的出现是最佳选择,这远比绞尽脑汁去降低所谓的“交易成本”要好得多。现在,有些投资者选择了“弃宅从商”,但这同样需要他有辨别商业地产投资价值的能力,许多所谓的“售后包租”并不牢靠,我们后面文章中的一个案例也正说明了这一点。大家要明白的是,当前的房地产市场已经告别了此前的“暴利时代”,投资者也应该换换脑筋,这样反而可以让我们在市场中游刃有余。

当然,当前有些独特的市场风险我们也是不得不防,比如现在与中介发生现金交易时一定要小心,有些中介公司本身生存就存在问题,资金安全往往难以得到保证。此外,买卖中的户口问题同样也会带来不少纠纷,这一点购房者也可以提前进行预防。

有人说当前是房地产市场的一个非常特殊的时期,而在这样一个特别的阶段中,记者认为有几个原则大家还是要特别留意的。首先是理性,大家不要被楼市一时的冷热搅得头脑发昏,必须反复考虑各种情况和自己的实际需要后再做决定,切忌“激情购房或卖房”,这次我们调查到一个案例,就是因为房价短期上涨就着急出售签订定金协议,最终反悔也是无济于事了。其次是谨慎,在交易时考虑问题一定要周密,要尽可能全面地预见到各种困难和意外因素。最后是合法,只有交易的各个环节诚信合法才能最大限度地保障自己的权益,而签订合同后应该严格按照合同所规定的事项来执行。

所以当前的市场,关键是要摆正自己的心态,并进一步提高自身的投资技巧,机会总是会有的!

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