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上海房产税“开征”:考虑只对新购房屋征收

2010年05月18日 16:52 东方早报 朱楠我要评论0字号:T |T

业内预计“可能以一定人均面积为起征点,超出部分才按比例征税”

昨日有消息称,落实“国十条”的上海楼市调控细则正在进行最后修订,最快本周即可颁布,与此同时,上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动,如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。

早报记者昨日进一步了解到,正在讨论中的上海房产税可能仅对新购房屋征收,而之前已有的房屋可能仅作为起征点的考量,不再实征。

计税基础或为房产评估价

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)发布已近一个月,北京、深圳等一线城市已出台落实细则,但在上海,业内关注的上海楼市调控细则迟迟未落下最后一只靴子。

昨日有消息称,5月6日,上海市政府召开了一个房地产会议,市政府相关部门以及地方监管部门负责人,以及上海市相关领导人均出席了该场会议,对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见。

早报记者昨日从知情人士处获悉,5月10日,上海市政府相关部门曾召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节,其中就包括房产税的征收问题。

早报记者还从上海市住房保障和房屋管理局一内部人士处了解到,虽然没看到上海楼市调控细则草案,但住保局内部也已获悉,住房保有环节的征税可能以房产税的名义开征。

有消息称,在已经形成的上海楼市调控细则初步草案中,家庭人均面积作为判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。

昨日,有业内人士预计,沪版房产税政策可能以一定的人均面积为起征点,超出部分才按比例征税。此外也有消息称,房产税或只对增量房征收,该税出台之前已买入的房子只做起征点的人均面积考量,不再征收。但这一说法未获得相关政府部门的证实。

可查资料显示,根据1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税只针对经营性用房征税,个人拥有非营业用的房产免纳房产税。就这一条例而言,房产税并非开征问题,而是征收范围扩大的问题。

根据上述条例,现行房产税计税依据确实有从价计征这种形式。但对其税率计算,法律规定是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的,直辖市人民政府的权限只有决定扣除比例是按10%-30%中的哪个比例扣。

征收手段仍存技术难题

对于拟议中的上海房产税可能采取的征收方式,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,上海房产税针对的是非自住性,而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投资和投机客,对他们的房产保有环节征税。

杨红旭还表示,通过征税,让这些人手中的房源流入到市场,并加快这些投资和投机客的抛盘速度,让二手房市场供应充足,以达到抑制房价作用。

但也有观点认为,征收物业税无益于抑制房价,操作不当,甚至会助推房价。

对于房产税是否会推向全国,杨红旭认为,上海这次的房产税是一个临时性政策,短期内推广到全国的可能性也不大。

在近日举行的“21世纪不动产上海区域主题论坛”上,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,上海的房产税应该不会与上海楼市细则同时出台,至少在世博会期间应该不会出台。他认为,房产税不过是一个信号,提醒炒房者“要当心一点,不要太高兴”。

一位房地系统内部人士昨日也向早报记者表示,房产税的征收还存在一些技术性的难题。“用什么手段去核实起征点?就算核实了,谁来征收?是地税部门上门收取,还是让老百姓自觉缴纳?如果有人坚持不缴,又如何催缴?如何惩罚?”该内部人士表示,房产税不像个人所得税,可以从工资中直接扣缴,征收手段是个难题。

第一太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬则告诉早报记者,国外很多国家征收物业税或不动产税的方法,是政府每年对房地产评估一次,税单直接寄到房产业主家中的信箱内,业主拿着税单去税务部门自行缴纳。

“国外有很完善的个人信用体系,国民缴税意识也很强。拒不缴税会影响到个人的信用记录,对以后申请信用卡、买卖房屋等都会受到影响,一般都会自觉缴税。”刘德扬表示,只要政府下定决心征收,技术层面的问题其实不难解决。

名词解释

房产税“不存在重复征收问题”

所谓房产税,是一种财产税。房产税以房屋为征税对象,按房屋的余值(即房产原值按照规定减去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。根据《暂行条例》,房产税只针对经营性用房征税,个人拥有非营业用的房产免纳房产税。

其中,按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的税率是1.2%(按年征收),而按照租金收入征收的税率是月租金的12%。

如果以此前房产税税率来计算的话,一套100万元的房子,则每年需要缴纳的税金为8400元(1000000?0%?.2%)。

对于房产税的征收办法,多数专家和民众都认为,应当区分自住性房产和投资性房产,把自住性房产排除在征税范围以外。财政部财政科学研究所所长贾康早在今年“两会”期间便建议,在实施的初期,对一般的消费性住房不考虑实征,如考虑对一定面积以下的居民“第一套自用住房”实行永不实征。管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。

贾康当时还特意区分了房产税和物业税的概念。他解释说,对于每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产覆盖的物业税,更规范的表述可称为“房地产税”。

可查资料显示,中共十六届三中全会上,物业税的概念被首次提出,当时的提法是“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨,该税包括房产税(含城市房地产税)、土地使用税、耕地占用税(也有说土地增值税)、契税及土地出让金,简称“四税一金”。

贾康说,“土地出让金”的性质是土地使用权的价格,即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租;而房地产税,其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负,收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。因此,“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系,不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

值得注意的是,财政部4月6日公布的2010年工作要点中,并没有“物业税”字样,取而代之的是“完善房产税制度”。

可见,关键的问题是,缓行集“四税一金”于一体物业税,先推房产税。

有关房产税的传闻再起波澜。据上海媒体12日报道,上海楼市调控细则将包括房产税征收办法,最快将在本月公布,而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。

报道称,已经形成的初步草案中,家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。

《经济参考报》记者12日就此事致电上海市房管局办公室有关负责人,该负责人表示房地产方面的税费问题不归他们管,其他方面则不方便透露。而截至12日晚19点,上海市房管局网站上也并未挂出针对上海楼市调控细则和房产税的回应。

一位接近上海市房管局的相关人士告诉《经济参考报》记者,上海楼市调控细则一直都在研究,肯定会出,最快有可能在5月份,不过其最终版本仍未确定。至于房产税是否会纳入到细则里面,上述人士则表示可能性较小,应该会单独出台。

值得一提的是,12日,另一篇有关上海楼市调控细则的报道则指出,上海房地产地方细则对拟定的方案进行最后修订,快则本周即可以颁布。而对于上海正在研究的“房产保有税”,尚未确认有出台的迹象。

针对房产税一事,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,如果上海市率先推出房产税的话,必将进一步打击房地产的投资和投机需求。

杨红旭说,上海房地产税针对的是非自住性,而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投资和投机客。通过对保有环节征税,有望加快这些投资和投机客的抛盘速度,让这些人手中的房源流入到市场,以达到抑制房价的作用。

《经济参考报》记者获悉,在楼市新政作用下,全国二手住宅市场4月下旬起率先进入调整期。其中,北京、上海等一线城市二手房成交量与新政前相比出现明显下跌,挂牌价格虽然仍维持高位,但首次出现了松动迹象。

房地产市场调控本是普通民众的盛宴,他们可以通过房价下调获得购买自住房的机会,卸去资产泡沫与通货膨胀的重负。但是,房地产调控之后,有人担心调控的重剑,落到普通投资者甚至普通百姓的头上,而放过了投机者与权贵阶层。只有解决公平问题,房地产调控才能获得最大的支持。

上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会,讨论上海楼市调控细则。细则最快将在本月公布,而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收,也将在细则出台后正式启动。上海拟对住房保有环节征税,达到类似物业税的调控效果。税率在千分之八左右,并且计税基础为估价,而非历史成交价。(5月12日《上海证券报》)

房产税代替土地财政是大势所趋,也是建立公开公共财政的契机。我国房地产税费众多,土地财政透明度严重不足,推出住房持有税正是清理既往繁杂税费的良机。将地方财政从卖地收入转向法治下的税收体系,既是中国现代法治国家与市场经济的题中应有之义,也能奠定未来中国长远的发展根基。

房地产健康发展是中国建立低碳社会的需要。在生态环境恶化的情况下,必须保住耕地底线、提高土地的利用效率。而我国房地产业已脱离实体经济所需,空置房大量存在成为经济与生态的双重隐患。据上海市统计局数据显示,截至2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。炒风越盛,砖头经济越发达,财富越不均衡,民意反弹也就越大。

所以,为防止重蹈以往税改成为加税、抑制投机反成扰民的前辙,房地产税收应有明确前提。

首先,要把房地产改革与中国经济结构调整,把房地产税费改革与中国税费转型、建立公共财政挂钩。通过房地产改革,取得中国经济结构调整与税费改革的突破。征收房产持有税,取消地方寄生于房地产上的附加费,并且与财政公开、透明并举,才能最大限度地从制度层面推进税费改革。

征收住房持有税是为了打压房地产投机,建立正确的激励机制,使资金从泡沫走向实体。因此,从技术层面而言,在厘清税收时,征收的对象应主要为暴利获得者、职业炒作者与利用权力占有大量社会资源者,最大限度地避免伤及普通购房者与自住房群体。

可采用的措施包括,对低于一定面积的自住者免除持有税,对拥有多套住宅者征收较高税率的持有税,对炒房投资者征收20%以上的资本利得税,如此一来,投资客将知难而退。另外,要对占据多套房的公务员应征尽征,要清退公务员豪华的经济适用房,徒木立信,如此一来,公众的信心和政府的信用自然就会建立。

征收持有税应以法律为先导,任何时候,对法律独立性的尊重都会促使社会走向良性循环。此次为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的“房产税”概念,以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例,房产税征收对象是经营性物业,而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。显然,此举打了法律的“擦边球”。

鉴于此,建议有关部门在此基础上更进一步,日后追求人大授权明确征收持有税,并明确告知征收的范围与目标,以最大限度地减少社会摩擦。

那些持有多套住宅的上海居民,有可能面临被征收房产税。据《上海证券报》今天的报道:上海市正紧锣密鼓地讨论楼市调控细则,其中即包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布,旨在对住房保有环节征税的房产税征收,也将随之正式启动。

如果上海率先将房产税征收对象扩展至普通居民,不啻楼市调控最终扔下的又一只鞋子。此前各地已出台的“楼市新政”,多集中于调控房屋供给、需求和交易,尚无对普通居民保有住房征税的先例。目前,各方均静待楼市调控的后续动作。是否应在住房保有环节征税,此前一直为各方争议,分歧颇多。

“应该等各方面条件更为成熟以后,再行开征房产税。上海马上就要开征,是不是太急了点?”中央财经大学财经研究院院长王雍君注意到了这条新闻。他一直主张开征物业税或房产税。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希则对此表示质疑,“国务院颁布的条例已规定,对个人所有的非营业用房产免征房产税。上海有权对普通住宅开征房产税吗?”他一直主张,楼市调控慎用房产税。

房产税之疑

据《上海证券报》报道,一位接近上海市政府的人士近日透露,为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,以减少立法程序。

根据国务院1986年颁布的现行《房产税暂行条例》,房产税征收对象仅限于经营性物业,对个人所有非营业用房产免税。而此次上海方案,将把普通居民持有多套住宅解释为经营行为。这相当于扩大了房产税的征收范围,将目前免缴房产税的普通居民,纳入了征收的范围。

同时据上述报道,上海市已经形成的初步草案中,将以家庭人均面积作为判定是否征收房产税的重要依据。如符合征税条件,需按年支付相当于房产值千分之八的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。

“按道理,在国务院未修改《房产税暂行条例》的情况下,上海是没有权限扩大房产税征收范围的。”刘尚希表示,如扩大房产税征收范围,势必增加普通家庭的负担,就必须减少个人所得税等其他税负。这涉及一系列配套制度的调整,尚需时日。他判断,上海短期内开征房产税的可能性并不大。

此前,上海市住房保障和房屋管理局在官方网站回应相关传闻时称,在房产保有阶段征税,要由国家层面定,地方应贯彻执行好,有关部门正在做一些研究也是完全正常的。“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”

尽管王雍君认为开征房产税是“迟早的事情”,但他也认为上海马上开征并不具备条件,“还是缓一缓比较稳妥”。他表示,开征房产税,必须具备一些基础条件,包括摸清复杂的房屋产权情况,建立一个中立、客观、公正的房屋评估体系,相关配套制度的调整和完善等等。“在这些基础条件不具备的情况下,匆忙开征,极有可能把一个好税种给搞坏了。”王雍君说。

房产税能有效抑制房价吗

在很多财税专家看来,我国目前针对营业用房屋征收的房产税,某种意义上即类似社会热议的物业税。这一轮房价飙升,很多人将抑制疯狂房价的希望,寄托在扩大房产税征收范围或开征物业税上。也有人持反对意见,认为此举无法抑制房价。

持赞成意见的财税专家认为,在房屋保有环节征税,将增加炒房者的持有成本,能精准打击投机性购房,是有效抑制房价飙升的一柄利剑。

财政部财政科学研究所所长贾康表示,房地产市场要健康发展,需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。他认为,在保有环节征税,增加持有房屋的成本,能有效调整购房者的行为,遏制肆无忌惮的投机性购房。购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型,投机客的炒作也会更加收敛,原来炒七套八套的,可能就减少到三套五套。

“虽然在保有环节征税不能解决全部问题,但会增加炒房人的风险预期,一旦这种预期增加,他们的行为就会有所收敛。这个政策效应是正面的,值得期待的。”贾康认为,眼下正是进行房产税改革的最好时机。

不过,贾康的同事刘尚希持不同看法。他认为,房价飙升,由资金、预期等各种国内国际因素复合促成,单靠征税,无论是保有环节的税收,还是交易环节的税收,都无法有效解决。

刘尚希表示,征税的作用是增大持有和交易成本,问题是,房屋价格并不由成本决定,而是由需求决定。受土地供应的约束,住房不可能无限供给。但作为安家立业的基本条件,住房却具有很强的刚性需求。住房同时又可以是投资品,作为投资工具,更是可以有无限的需求。

更重要的是,在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。“能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。”刘尚希说。他以现在房产交易流行的“净价”方式为例,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。

他指出,保有环节征税调节房价的前提是,税负不能转嫁,通过税收拿走炒房者的一块收益,得利少了,投机性购房需求才会减弱。如果税负无法转嫁,这部分增加的成本只会以更高的价格售出,从而进一步推高房价。

“尤其在住房刚性需求旺盛的情况下,这更是为炒房者提供了机会。”刘尚希说。

税负转嫁之辩

“房屋价格高了,购房人自然就会不买或少买,需求下降,价格自然下降。”王雍君并不认同房产税会被完全转嫁,从而进一步推高房价的看法。

王雍君表示,除非市场是垄断性的卖方市场,否则税负必由买卖双方共同负担。尽管卖方可以转嫁部分税负,但势必增加其炒作成本,对投机客的心理和行为造成影响,迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子,扩大住房供应,抑制房价上涨。

某种意义上,围绕保有环节征税、税负转嫁争论的双方,其观点差异,源于对房地产市场供求关系的不同判断。

“税负能否转移,取决于供求关系。”刘尚希说,若无其他有效的调控手段配合,房价将继续上涨,保有环节的税负无疑可完全转嫁,并进一步助推房价。另一种情形是,楼市调控手段有效,房价平稳运行或开始下降。“这个时候保有环节的税负的确无法转嫁,不过,房价既已开始下降,使用税收手段的必要性还有多大?”

在刘尚希看来,保有环节征税,房价上涨时只能起到火上浇油的作用,房价下落时,则起到落井下石的作用。这极大加剧了房地产市场的波动性。

“用税收手段去抑制房价,一般情况下是无效的。”他表示,除非是征收重税,一下把房价推高到无人接手的地步,或使炒房者在等待房价上涨的过程中无法承受,迫使投机客收手。但这是一种休克疗法,可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价,与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异,显然不可取。

能否减弱地方政府对土地财政的依赖

赞成对保有环节征税的专家认为,此举对改革现行“土地财政”,意义重大。扩大房产税征收范围或开征物业税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源,减弱地方政府对土地财政的依赖。此举可遏制地方政府推高地价的冲动,避免因地价上涨推高房价。

贾康表示,如果地方政府把房产税作为一个主要收入来源,就会持续地尽心尽力于本地投资和人居环境的优化与公共服务水平的提升,因为这样辖区内的不动产就能进入升值轨道,税源也会随之持续扩大。地方政府职能的偏差,行为的短期化,都有望由此得到矫治。

不过,刘尚希认为,房产税很难成为地方政府的主体税种,这一良好愿望难以实现。这一制度设计下,当地房价越高,地方政府才可能收到更多的税。此举并不能遏制地方政府推高房价的冲动。

“归根到底,房价由市场决定。即便政府想法设法把地价降下来,降低了成本,开发商仍会按照市场价格出售。”刘尚希说。

尽管对房产税抑制房价作用的看法大相径庭,但刘尚希和王雍君都认为,如果扩大房产税征收范围,首先必须符合法定程序,先行修改《房地产暂行条例》,依法进行。“房产税涉及千家万户的利益,出台政策前,应广泛征求公众意见,保障老百姓的合法权益。”王雍君说。

媒体报道称,草案初定按家庭人均面积判定是否征税。

近日,有媒体报道,在上海即将出台的房地产宏观调控新政地方细则中,将根据上海现有房产税暂行条例,对市民持有的多套住宅视为经营性住宅,并征收房产保有税。业内人士认为,若消息属实,这将是目前已经出台的房地产宏观调控新政地方细则中,继二套房贷提高首付、外地人停贷、本地人限购之后,又一新的调控方式,房地产市场的投资行为将受到抑制。但同时也有人认为,相对一年8‰的保有税,上海每年楼价都以百分之十几,甚至百分之几十上涨,房产保有税恐怕还是难以抑制旺盛的投资需求。

有房企收到透风“短信”

据媒体报道,上海日前召开了有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会,紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则,其中就包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布,上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。而上海部分房企高层已经接到了有关税收政策的“短信提醒”,并酝酿快速消化存量房源。

该报道称,据一位接近上海市政府的人士透露,为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,以减少立法审批流程。根据上海现有房产税暂行条例,对市民持有的多套住宅将视为经营性住宅,并征收房产保有税。

初步草案的具体内容为,家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。

“但目前得到的消息仍然只是草案内容,最终出台的细则不排除有局部调整的可能。”知情人士称。

征税将使投资者快出货

据了解,在5月初,国务院法制办财政金融司副司长季怀银曾表示,开征住房保有环节的税收,早开征比晚开征好。

季怀银说,房价飙升的真正原因是投机炒作。前几年税收调控措施收效甚微,是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收,而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担,不会影响囤积住房者收益。税收政策要真正发挥作用,必须让囤积住房的人付出较高成本,至少要抵消掉他们的预期收益。

保有环节的税收是每年缴纳,对于多年囤积的住房来说,如果将累积多年的税款转嫁到价格中,其价格会比新房高出很多,难以成交。而且囤积时间越长其税负越重,越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的,即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出,否则其税负会越来越重而且无法转嫁。

也有分析认为,上海如果开征房产税不仅仅将从需求端打击投资投机性需求,而且更从市场的供给端做挤出效果,利用房产税再度挤出部分供给。但对于目前观望的市场双方的心理预期干扰将再度加强,将延长市场冷清期的时间,在僵持状态下楼市降价趋势将更加明显。

关注焦点

若开征其他城市会否跟随?广州北京出台可能性很小

据悉,来自国土资源部的调研报告建言,上海应采取政策组合拳,加大房地产持有环节成本,遏制投机需求。今年全国“两会”期间,国土资源部的调研组在上海分三个小组开展调研,在其调研报告中,调研组认为上海未来的土地供需形势将更为严峻,2020年建设用地规模基本确定,按近年用地速度计算发展空间不够。因此有上海的媒体认为,种种迹象相互印证,上海开征保有环节税已成大势。但上海新的征税办法是否需要有中央统一口径在先,或与北京等其他城市一并试行,目前仍未可知。

记者在采访中了解到,多位房地产专家都认为,广州市国土房管局周二才刚刚透露了广州细则的部分内容,包括第三套房是否停贷由银行决定,不会对本地购房套数进行限制等,广州细则出现房产税等“超越”内容的可能性很小。而已经出了细则的北京、深圳等地,估计也不会跟随出台房产保有税。

2房产税“效力”如何?专家市民态度有所保留

房地产专家韩世同认为,由于现在所提及的上海房产保有税只针对经营性的物业,绕过了需要国家重新立法或者颁布新的税种的程序,因此还是让投资者有空子可钻。持有多套物业的市民只要将自己的第三套以上物业出租就行了,这样就不用再被征房产保有税,而是只需要按月缴纳租金10%-12%的税收即可。房产保有税真正打击的只是持有多套物业而没有出租的人,而市民只要将房子假租给自己的亲戚、朋友就可以解决。

也有网友列举了数据分析,比如上海近郊价值100万元的一居室单位,按照8‰的标准,一年征收房产保有税8000元,平均到每月为666元,对于小炒客会加大其还贷难度。而2009年上海房价平均涨幅为50%,楼盘最高涨幅超过120%,房产投资回报率又何止8‰呢?所以,资金雄厚的炒房团基本不会被影响。

新快辞典

什么是房产保有税?

房产保有税属于房地产持有环节的税收,当前我国房地产保有环节的税种有两个:房产税和城镇土地使用税。目前的房产税于1984年开征,征收对象实际上包含住宅,但由于当时居民主要住房是公房,个人商品房市场还没有形成,所以主要针对商业性房产征收,而留下了一个“民用住宅暂缓征收”的口子。

相关链接

房产新税传闻5次“空袭”

据不完全统计,在传言上海楼市新政细则中将包括开征房产保有税之前,在4月份已经5次传出“房地产新税收政策将出台”的传闻。

4月7日,传闻称物业税开征方案将于4月7日晚通过住房和城乡建设部的审批,试点地区定在京、沪、深、渝。

4月8日,有媒体报道称,上海拟开征住房保有税,且“基本方案已经确定”。

4月14日和17日,国务院连续发布通知,其中4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出,要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。这进一步加剧了市场对房地产税收政策出台的预期。一度传闻再起。

4月22日,有媒体报道称,物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出,而上海试点将延迟至世博会之后。据称,物业税试点原则上将采用累进制,也就是说按照户型从小到大累进增加税收。持有户型较小的人相应缴纳的税收也较少,而大户型商品房持有者将缴纳较高额的税收。在四地试点后,物业税将向全国范围内推广。

房产保有税最高或至1.5%

“上海房产新政的出台时间,我们得到的消息是本月15日。”昨日,上海一不愿透露姓名的开发商告诉记者。让人感觉到寒意的还不止于此。昨日有媒体报道,上海将出台房产税征收办法,对符合征税条件的房子按年支付相当于房产价值0.8%的房产税。

“据我们的消息,这个数字不是0.8%,而是1.5%!”上述开发商口吻冷淡。而另一业内人士透露,沪上开发商已经陆续接收到来自相关方面“快速出货”的暗示。“即使是0.8%,该细则一旦出来,也将是地方细则中最严厉的。”房产业内人士陈真诚判断。

在北京、深圳等地方调控细则出台之后,长沙楼市调控政策仍在酝酿之中,暂未出台。

上海细则将严于深圳、北京

据昨日上海一媒体报道,上海楼市调控细则最快将在本月公布。其中包括房产税征收办法。即如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值0.8%的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。报道称,为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念。初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。上海的方案将根据中国现有的房产税暂行条例,将持有多套住宅解释为经营行为,以便实现征税。对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。

上海一开发商说,这种惩罚税的比例“最高可能是1.2%-1.5%”。陈真诚指出,“这对上海的二手房市场或将是致命打击。不排除上海出现投资客恐慌性抛盘的可能。”“上海的限购政策比北京更严,不可能像深圳那么松,肯定是最贴近国家要求的。”上述上海开发商分析认为。

一位上海资深房地产人士表示,之所以上海选择“最严厉”政策,也有抑制投资投机的需要,在上海的房地产市场,存在很多投机型的外资和游资。“上海的地方细则实际上是将多套房纳入到了经营性住房的范畴,旨在抑制投资投机。

当前降价是“做”出来的?

“史上最严”房产新政出台近一月,北京、深圳等地细则也陆续出台,国家统计局也表示“部分城市房价过快上涨得到初步遏制”。那么,这些一线城市房价的真正走势到底如何?

前日北京一中介机构公布“北京新政一周房价下跌了8000元/平方米”的“研究报告”,似乎更是将楼市跌价的消息成为现实。

不过知名地产商任志强给出了解读,“北京不给高价房发放预售许可证,少了新盘的高价,房价自然就下跌了。”“在北京,受政策影响,新开盘项目大幅减少,导致近期北京楼市成交的新房主要集中在位置较远、价格较低的项目,其中不少是限价房,均价当然下来了。但是,这种均价是极具欺骗性的。”北京当地一业内人士也对记者分析。

据知情人士透露,眼下的北京和上海,“高价盘预售许可证”都很难拿。“政府也希望通过这样的方式,将均价先降下来再说。”

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地方房产新政,比比谁更严厉?

北京:同一家庭只能在北京新购一套商品住房;暂停购买第三套及以上住房,认房不认贷。

深圳:限制各种名目炒房和投机性购房;暂停发放购买第三套房以上住房贷款。

海南:实行商品住房买卖合同网上签约制,确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。

青岛:对一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

天津:房地产开发企业申请办理销售许可证后,10日内可售房源在网上一次性全部公开。

看了《上海房产税“开征”:考虑只对新购房屋征收》的人还看了...
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