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二手房买卖纠纷惊曝阴阳合同

2010年07月23日 12:12 法制晚报我要评论0字号:T |T

时隔几年 老房子一分钱不涨就卖出 签真假合同少缴税费 律师提醒不受法律保护

前不久,本市发生一起二手房阴阳合同纠纷,纠纷的双方是一家人,纠纷的原因则是为了二手房到底卖了多少钱。

记者通过对该纠纷的调查发现,在二手房交易中,签订阴阳合同来逃避国家税费,已是二手房交易中半公开的秘密。

典型案例

房价猛增 自家房子一分钱没涨

2010年5月,家住右安门附近的退休老人胡师傅病故,3个儿女清理遗产时发现一份《房地产买卖合同》,胡师傅将自己在南四环大红门附近一处建筑面积63平方米的两居室出售给付先生,价格为38万元。

胡师傅的儿子胡为民很惊讶,父亲以这么低的价格卖了这处房。本来父亲一直与妹妹生活在一起,卖房时他们哥俩也没过问,认为这是父亲的房子,他拥有处置权。妹妹坚持房价就是合同上约定的数额,遗产就应该按38万元分配。

低价卖房 引发兄妹纠纷

胡为民和弟弟分别走访了二手房市场,了解到南四环大红门一带的二手房已经涨至每平方米2万元左右,父亲的房子至少能卖120万元。

身为本市某中学数学老师的胡为民告诉记者,2000年后,两广路拆迁,根据拆迁政策,父母在南四环大红门得到一套建筑面积为63平方米的两居室安置房,购房价就是现在的卖房价38万元。

胡为民告诉记者,母亲去世后父亲和妹妹住,大红门的房子出租,他和弟弟从没问过租金,做晚辈的不干涉父亲。“现在父亲没了,我们兄妹3人都有继承遗产的权利,就要把房子的事说清楚。”他说。

胡为民认为父亲不可能以38万元的原价卖掉建筑面积为63平方米的两居室,于是,他们对妹妹出示的房屋买卖合同产生了怀疑。

验证真假 引出阴阳合同

为了辨别合同的真假,胡为民带着合同来到房地产交易中心,工作人员仔细看过合同后没有发现什么问题。

胡为民向工作人员讲述了事情的来龙去脉,并对房屋买卖的价格提出疑问时,工作人员提醒他,房屋买卖中常会有阴阳合同。

看到合同上的价格与市场价悬殊太大,工作人员建议胡为民以遗产继承人的身份,找买房人核实房屋买卖的真实价格,以验证合同是否阴阳合同。

真假难辨 房价差出82万

于是,胡为民找到了买房的付先生。开始,付先生拿出的合同与胡为民手中的是一样的。他坚持这份合同是真实唯一的合同。胡为民告诉付先生,如果得不到实情,他将通过诉讼途径解决。

在这种情况下,付先生承认他和胡为民的父亲一共签订了两份合同,一份是真实的,房价是120万元,另一份是假的,就是胡为民手中的这份,房价是38万元。

弄清事实真相后,胡为民的妹妹主动承认了错误,3兄妹按缴纳个人所得税后的卖房款分配遗产。

签俩合同 双方可少缴税费

付先生说,他已和胡为民的妹妹按真实合同向税务部门补缴了营业税契税和个人所得税。

付先生说,他是委托一家房屋中介公司购买的胡师傅的房。

按约定,房屋交易中的契税、营业税由他来承担,个人所得税则由胡师傅承担。

但中介公司说,契税、营业税两项加起来8%,如果按120万计算,要缴9万多元。

而胡师傅的拆迁安置房若按买卖时的差价82万缴纳个人所得税,要16万多元。

付先生和胡师傅就在中介公司的策划下,签订了一套阴阳合同,两人共少缴了25万多元税费,而这约占房价的20%。

●名词解释

据房地产交易中心的工作人员介绍,阴阳合同又被称为黑白合同或鸳鸯合同。

是指房屋买卖过程中签订两 份 合同,一份是交易的真实合同,一份是办理产权过户、缴纳税费时的假合同,主要目的就是为了少缴税费。

阴阳合同

据介绍,二手房买卖合同,是由买卖双方自由协商签订的,交易价格也是双方自己商定的。

是否签订了阴阳合同,除了买卖双方,其他人很难证实。即使是产权登记部门,也很难掌握这一情况。

采访中介

开辟业务 中介承诺能签阴阳合同

根据付先生提供的线索,记者先后走访了海淀田村路、太平街,石景山鲁谷大街,丰台北大地、方庄等地的9家房屋中介公司,而这些房屋中介公司,均承诺可以帮房屋买卖双方签订阴阳合同,使双方少缴税费。

记者以打算出售远洋山水小区一套两室两厅两卫,面积117平方米二手房的名义,来到石景山鲁谷大街国际雕塑公园附近一家房屋中介公司。该公司给出的建议价格为300万元。

当记者问在签订房屋买卖合同时有没有说法时,一名负责接待的工作人员告诉记者,买卖二手房主要缴纳的税费有3种——契税、营业税及个人所得税。契税、营业税,两项加起来8%左右,由买方负担。

随着房价上涨,3年前每平方米1万的房价已经涨到了每平方米2万-3万元,房屋卖出时要按财产转让所得计征个人所得税,税率为20%。

也就是说,如果买时近100万元的房子,以300万元左右卖出的话,要缴约60万元的税。

中介表示如果由他们来做,20%的所得税就不用缴了,而买房人也可少缴营业税和契税。

他还说,具体的做法就是组织买卖双方签阴阳合同。

行业潜规 中介公司都在这么做

他介绍,所谓的阴合同是真实的合同,房价是多少就写多少。

所谓的阳合同,是假合同,是用来办手续的,这上面的房款要写原价,如原价每平方米是8400元,还写8400元,房价没有增长,就不用缴纳个人所得税了。

他还告诉记者,中介公司都在这么做,这早已是二手房市场公开的秘密。

采访中记者了解到,阴阳合同很隐蔽,只有买卖双方发生纠纷才会暴露出来,如不发生纠纷,基本无人知晓,但却严重损害国家利益。

法律问题

就二手房交易中的阴阳合同,记者采访了北京众意达律师事务所主任宋彦禄。他指出,阴阳合同存在四大法律问题。

不受法律保护

阴阳合同存在着虚假内容,有悖法律,一旦发生纠纷不受法律保护。

宋律师说,如果买卖双方拿假合同办理了过户手续,双方没有因此发生纠纷,这笔交易就有可能黑不提白不提成交。但一旦双方发生纠纷打到法院,法院不会对这份过户手续予以认可,买卖无效。

一旦被拆穿受制裁

宋律师提醒,阴阳合同一旦被揭穿,法院就会对签订阴阳合同的双方进行民事制裁,依法收回违法所取得收入或约定的收入。比如少缴的税费就会被依法收缴。

逃税数额大将被追刑责

宋律师指出,表面看签阴阳合同可以规避一定的税费支出,但是弊绝对大于利,买主逃避的税费数额如果达到一定量,还有可能构成犯罪被追刑责。

2009年2月28日,“刑法修正案”对刑法第二百零一条偷税罪作了重大修改,修改后的内容为纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

房屋再交易时卖主吃亏

买方虽然少缴税费获得了二手房,但会给这套房子再次交易埋下隐患。由于买入价低,再次交易时,卖出的价格和买入价之间的差额增大,卖方为此要缴纳高额个人所得税。

贴心提醒

不要因一点小利,签订阴阳合同。

为杜绝阴阳合同,税务部门应该在监管上下工夫,对办理过产权登记的合同进行监管,发现仍以原房价买卖过户的,应该一查到底。

文/特稿记者 秦胜利

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