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房屋贷款对社会的发展意义重大

2010年07月24日 10:14 第一财经日报(上海) 张达红我要评论0字号:T |T

这是个老掉牙、被重复了千百遍快要被当真的故事:中国老太太一生省吃俭用,临死前攒够了买房的钱,却没住得上新房享受享受;美国老太太一辈子借债消费,住着大房子,最后背着债务(或者空手)离开人寰。从最早起源到2008年,这个故事一直被用来对比中国人保守的储蓄观和美国人大手大脚的超前消费观,而且被引用的大多数时候都倾向于为中国老太太感到惋惜。在2008年金融危机过后,这个故事又出现了好几个新版本,大多倾向于贬低美国老太太“挥霍”未来的行为。

很多人认为这个寓言故事的原版体现了两种不同制度和文化背景下不同金钱观、生活观、幸福观的冲突对比。我却认为,这个故事的原创作者只是稍微了解一点美国的皮毛,并且由此出发用最后攒了多少钱、住着什么样的房子来衡量比较两种生活方式的优劣,显示了该作者观念的陈旧。至于这个寓言故事的最新版本则是反映了金融危机后的“流行性智慧”(conventional wisdom),认为美国人借钱消费,寅吃卯粮,终于落得如此下场。这种简单化的结论一旦在人们脑子里扎了根,可能会害人不浅。

中国老太太一辈子省吃俭用才最后攒够了买房的钱,第一说明中国房价实在太贵,超出了普通老百姓的承受能力。第二说明中国的银行业服务太差,像这种勤勤恳恳的优质客户,银行应该抢着贷给她款,帮助她早日实现买房的梦想,而不是把钱浪费在贷给不合格的企业,最后贷款变成呆账。第三说明中国老太太把生活的目标定得太狭窄了。攒钱买房成为生活的最终目标,省吃俭用了钱,其实却浪费了人生。

说美国老太太背着房贷一辈子,其实不太符合实情。首先,房贷最长期限是30年。美国人的平均期望寿命77.7岁,一般来讲女性还要稍微长寿一些。大部分的美国老人在退休时(60岁左右)都已经偿清房贷。事实上,很多老人在退休时都是把居住了多年的大房子卖掉,搬到退休社区,换个小房子,两套房子的差价可以让自己的退休基金“更上一层楼”。再者,美国政府鼓励老百姓成为“有产者”,房屋贷款的利息可以冲抵收入,降低买房人的实际税务负担。因此,美国老太太从银行借钱的实际债务成本要低于房贷合同上的名义利率。 假如她还能有回报率高于实际房贷利率的投资渠道,那么她借钱就更合算了。

很多情况下,假如美国老太太住着已经还清房贷的房子,她可以从银行申请“逆房贷”(reverse mortgage),也就是用房产作抵押(抵押额一般与房屋当前市价以及其预期增值程度有关),每个月由银行付给她一笔钱,直到她去世,然后由银行接手该房产。这样可以不卖房却把不动产变现成现金流。

当然,有些美国人(尤其是新移民及少数族裔)确实借钱借得过了火,完全脱离了自己的支付能力。再加上流动性充裕的银行们“没有客户制造客户也要上”的放贷政策,资产证券化给人带来了虚假的安全感(成千上百的房屋贷款被“揉团、搅拌、切割”证券化后,债务人的风险看似已经被分散),和美国政府监管部门的不力, 次贷危机因此爆发。不过我们应该看到,次贷在最高峰的2007年占美国所有住房贷款总额的14%,次贷中的烂账率在最高峰时达到13%,所以在次贷危机最糟糕的时刻(2008年),全美国大概有1.8%的房屋贷款成了坏账。因为次贷的恶名整天在头条新闻上,人们很容易忽视绝大部分的房屋贷款仍然是“好账”这个事实,也就是说,绝大部分的“美国老太太”们还是遵纪守法,按时还款的,她们的生活之舟仍然在平稳前行。

也许有人要说,这次金融危机里,美国受到那么大的打击,现在全世界最大最有钱的银行都在中国,赵本山今年春节晚会小品都说了,美国人那么牛,不还得找我们中国人来借钱吗?不就说明美国那一套不行嘛!

不错,美国这次在金融危机里栽了跟斗,它的整个金融体制确实问题多多。可是,由此得出结论,从此应该全部回到“史前”状态,不从银行借一分钱,那就是标准的因噎废食之举。

房屋贷款对社会发展的意义不下于货币的发明。遥想当年我们人类的老祖宗们受物物交换的限制之苦,终于想出了货币为媒,虽然后来有假币劣币等困扰,也没有人愿意退回到“洞穴”时代。现代金融的发展,是人类调配社会资源手段的不断提高。房屋贷款就是“盘活”资本的重要手段之一。它让更多的大众有机会得以安居,同时也加快了资金周转(买房人的钱不用全部趴在银行定存),提高了资金使用效率。如果所有中国人都像寓言中的那个老太太那样,那么我们的经济就会变成一潭死水。更何况,钱攒着,多年下来体积不会变小,但是购买力会被通货膨胀严重削弱。某种程度上而言,中国政府的外汇储备政策很像“中国老太太”哲学的放大——以美国国库券的形式攒着,而不是注入经济活动中成为“活”的资本。巨额的外汇储备眼看着就要成为世纪头号难题啦!

这次危机给中国最有价值的警示其实应该是中国不能再依赖出口,依赖美国市场,必须要培养发展壮大中国国内市场,而不是“凡是华尔街的,都是该抛弃的;凡是美国的,都是错误的”这种结论。中国国内市场长期不被重视,“出口转内销”一直都是高质量的广告词,就很说明这个问题——对待出口比对待亲人还要珍贵,对待内销比秋风(博客)扫落叶还要残酷无情,这种做法非常扭曲经济资源配置。美国老太太之所以借着债还可以消费得起、生活得很滋润,就是因为中国老太太们节衣缩食,资源在政策的导引下全都流入薄利的出口行业,中国制造成了便宜的代名词,让美国老太太们享受着价廉物美的好事。

从个人角度来讲,买房固然是大事,但是一门心思省吃俭用不是聪明的做法。每个人面临的资源都是有限的,在生活的各个层面分配好自己的资源,该省的省,该花的花,才能达到最佳效果。一味地“紧缩”,消耗是不多,但是机会也大大减少。例如,你怕花钱,从不参加社交活动,你的社会关系网就肯定不会太广。没有社会关系网的人,人力资产方面的劣势显而易见。预支未来不一定就是坏事。只要你预支得有分寸,控制好“杠杆”程度,可以收到以一顶十的效益。另外,你更应该注重扩展自己未来,好让你的“预支”永远都有余地,永远都不会变成“透支”。例如,给自己充电,提高自己的工作技能,让自己在职业阶梯上不断更上一层楼,就是扩展自己未来的一个重要方面。事业上的成功,给你的个人资产负债表可以带来质的飞跃,远远超过每天斤斤计较,省吃俭用攒钱的效果。

在那个寓言故事里,中国老太太和美国老太太的哲学被完全对立起来了。在现实生活中,省钱攒钱与借钱花钱不应该互相排斥。如果结合得恰到好处,还可以锦上添花,如虎添翼。美国的亚裔族群就是最好的例子。事实上,在美国这次金融危机中,他们所受的连累相对少很多,次贷客户的95%以上是南加州、佛罗里达州等地的拉美裔移民和中西部地区的非洲裔居民以及蓝领工人。在美国的这些亚裔居民,他们可以说是把“中国老太太”和“美国老太太”的哲学结合起来利用的典型(存钱为主,借钱为辅),再加上他们工作勤奋、注重教育等传统,使得他们的整体经济地位处于美国社会的中上层 (据美国最新人口调查统计,全美国的家庭年收入中间值是44383美元,而亚裔家庭年收入中间值则达到57518美元,是所有族群中最高的)。我认为,与其以胜利者姿态教训美国老太太们,倒不如建议更多的中国老太太们取美国老太太之长,既勤且巧,提升自己的生活水平和质量,把自己的资产负债表最优化。

(作者为注册金融分析师,现任纽约一私人银行高级副总裁,邮箱:dhz66@yahoo.com)插图/刘飞

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