从2007年“两会”人大代表就开始呼吁取消商品房预售制度，而且呼声越来越强烈。是否应该取消商品房预售制度的争论一直喋喋不休。
一、商品房预售制度产生背景
商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，从设立意图看，商品房预售对开发商来说，可以有效地解决先期资金投入的问题，从而降低房地产业进入门槛，增加了市场上的商品房供应，满足迅速增长的市场需求；对于预购人来说，可以用比现房价格低的价格买到商品房，同时获得较大的房屋选择空间。
商品房预售制度的产生有其特定的历史根源，纵观中国房地产市场10多年的发展历程来看，在房地产市场发育早期，这一制度对开发商群体迅速成长壮大起了很大作用。在1994年前后，中国的房地产商普遍底子薄，资产规模能过亿的开发商凤毛麟角。如今的房地产开发商的实力已经今非昔比，过百亿的地产公司已经遍地都是。可见，这一制度对房地产市场的发展起了巨大的推动作用。
二、商品房预售制度存在的问题
由于预售过程中缺乏有效的监管，目前，这一制度的弊端逐步显现出来。在商品房预售中出现了诸多问题，如房屋质量纠纷、面积纠纷、配套设施不到位、交房延时等购房矛盾时有发生，商品房交易欺诈与纠纷，都与卖期房有关。开发商通过捂盘惜售、恶意炒作，扰乱市场秩序的情况也时有发生，而通过炒房号，内部认购等源于期房销售的衍生现象，则是现在楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。
三、取消商品房预售制度相关配套制度应该先行
从法律上看，商品房预售制度是由国家法律法规确立的，取消需要由全国人大通过法定程序操作，不能由某个部委决定。商品房预售制度关系到金融、国土资源、财政、税收等多个领域，因此要改变期房预售制度，必须有一系列配套政策的同时协调改变，要先建设健全相关的配套政策，取消这一制度要充分考虑各种群体利益。
四、发展不平衡，试点加监管
房地产市场发展程度存在地区差异，发展不平衡，一刀切似的在全国范围的推广恐怕也是不合适的。我们需要区别对待。在某些房地产市场发展比较成熟的地区（如上海、深圳等）取消商品房预售制度，在中西部发展较差的地区加强政府有效监管，培养良好健康的房地产市场。
作者：北京市雄志律师事务所 王荣香律师
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