商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。在世界发达国家、美国、日本、香港都采用的一种售楼方式。在中国，这种方法在房地产市场刚萌芽时期，的确很好的促进了房地产市场的快速发展，能有效地让开发商资金回收，加快运转。
但是渐渐的这种预售房的制度越来越成为开发商利用的手段，由于前几年房地产市场旺盛的需求，国家政策的扶持，使大大小的房地产开发商，不管具备不具备实力，具不具备资金，都能通过预售这种方式，使购房者在开发的早期的首期及银行的贷款，收回足够的建房成本。由于没有资金的压力，风险也转移到购买房者和银行上，使开发商有更多的环节和动力拖延售楼的周期，不断抬高房价。与此同时，预售制度的负面影响也在不断浮现。商品房预售导致出现住房面积缩水、设计变更等问题，更诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至出现房产商携款潜逃等违法犯罪行为。
说起烂尾楼，不能不说是预售房最恶意被滥用的一种产物。比如深圳最著名的烂尾楼曾经有中信广场旁的后被佳兆业接手的一栋楼房，广州著名有海珠区的后来被达镖集团接手的达镖国际的写字楼。七八年以来，一栋栋那么粗糙的水泥毛坯建筑矗立在繁华美丽的黄金地段，成为一道怪异的风景。中信旁边那栋写字楼一直烂尾了五六年在原地，而达镖国际那栋据说是十年前就封顶了在那，直到十年以后的今年才开始有继续完工的迹象。
不知道当初买到烂尾楼楼花的购房者们，你们还好吗？律师的一位亲戚近来也曾打电话咨询，首付十万的一套住宅商品房，现在烂尾楼了，开发商破产，人间蒸发。钱难以要回来，房子又不能用。整个人那叫欲哭无泪啊。
近日来，看到一篇新闻，对于取消商品房预售制度的呼声，上海市住房保障和房屋管理局（简称市房管局）表示，逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是方向，但目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。
虽然不太明白沪房管局所说的取消商品房预售市场条件不完全具体倒底是指的是什么，但是我们确实看到民意的呼声及国家的调控方向，以及这一制度产生的良性后果。中国的房地产开发都已经习惯了要预售，要购房者先出钱垫着，甚至刚刚结构打好就让购房都找银行贷款，即使房屋交房遥遥无期，也得必须按时供楼。这实在是中国楼市一种怪现象。所有的风险基本是购房者在承担着。
说到底，如果商品房预售取消，带来的就是对一部分没有实力的房地产开发商造成资金紧缺，风险增大，但这正是一种促使开发商素质提高，购房者风险极大减少的好事情，有市场竞争，有资金收回的压力，才能使开发商，减少开发环节，加快售房速度，打击捂售、囤房的风气，从而使房价良性下降，也经过市场的淘汰，让最优秀的开发商生存下来。即使商品房预售制度真的暂时无法取消，国家也应该从各个方面设计一些严格的预售条件，比如要求开发商提供足够的保证金，不得同一预售房多次抵押等政策，并吸收发达国家开发房地产的先进模式，使购房者、开发商、银行的利益得到很好的平衡，将法律风险减到最低。
路玉华律师
执业机构：广东博导聚佳律师事务所
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擅长领域：婚姻家庭，房地产
