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房地产新政百日 政策效果初显

2010年07月27日 11:29 CCTV《经济信息联播》我要评论0字号:T |T

今年4月17号,我国楼市的新国十条正式开始实施,到今天,这个被称为最严厉的楼市新政,实施已经整整一百天了。一百天,对于一个孩子来说,意味着可以剃掉稚弱的胎毛,可以到室外接受阳光的洗礼了。那么在我们房地产新政百天的日子里,如果拿到阳光下检验,新政又取得了哪些成效呢?我们不妨来盘点一下。

国家统计局的最新数据显示,6月份全国70个大中城市新房销售价格,同比上涨11.4%,但是环比张覅却缩小1.0个百分点,这是自2009年4月以来首次出现回落。包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市在内的28个城市,房价均告下跌。而相比价格上涨步伐的放慢,成交量的下降更加明显。3月全国商品房销售面积是8206万平方米,而到了5月,成交量则下降到6800万平方米。北京、上海等地新房销售面积,同比下降都超过了30%。二手房成交量下降更多,像深圳二手房的成交,环比更是下降44%。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉:价格上升的速度在放缓,交易量明显下降,这两个主要是调控的效果。

另外,有不少房企的房价开始出现松动,包括万科、保利、恒大等房企已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促销。专家表示,现在房地产市场正向全面促销发展。随着楼市调控的深入,开发商的资金流压力将不断加大,降价销售的动力逐渐强化。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌:房价现在由于政策指令很清楚,再加上下半年供应量加大,投机需求又被挤压下去,供求关系进一步调整,供应加大了 需求减少了,房价有理由下来。

央企强势拿地 土地市场再起波澜

回顾新国十条实施的一百天以来,房地产市场发生的一系列变化,可以总结为以下几个方面:一是商品房成交量持续下滑;二是一线城市坚挺的房价开始松动;三是土地市场连续流拍;四是二手房市场量价齐跌。其中,土地“流拍”一直被认为、是房地产新政对开发商的影响开始显现。但是进入到5月份,土地市场突然再起波澜,获批的16家房地产央企纷纷出资拿地,而且家家都是大手笔。

数据显示,进入6月底以来,央企拿地的速度有加快之势。仅6月29日到7月1日的短短3天,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企,在贵阳、北京、广州、天津等城市拿地金额合计约130亿元。在拿地的房地产央企中,中国铁道建筑总公司表现最为抢眼,在5月20、21日两天之内,中铁建分别以14.6亿元、16.7亿元,拿下北京和成都两宗优质地皮。6月29日,又在广州溢价135%购入两块地皮,次日又拿下天津市总价超过40亿元的3宗地块。今年上半年,中铁建共用了132亿元置入土地。其他的房地产央企也不甘落后,上半年,保利地产斥资214亿元拿地;华侨城在3月26日和7月1日两次拿地,就分别高达43亿元和37亿元。央企在拿地上的态度,特别是6月底以来,毫不输于2009年房地产牛市时期。对于央企强势拿地,业内人士认为,在国家调控政策不动摇的局势下,很难对市场产生大的影响。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松:央企拿地对市场有一定的影响,但不是决定性的,主要影响还是供需双方这种力量对比。现在还没有形成新的市场均衡,出台调控政策以后,供需双方还在观望,大量的市场成交还没有发生。

上海:七月新楼盘降价入市

7月12号,国家统计局发布了6月份全国70个大中城市房价数据,数据显示,2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,当时涨幅环比下降0.1%。这个数据被认为是楼市调控政策发挥的明显作用。那么进入7月份以后,楼市调控的效果又是怎么样的呢?我们来看看上海的变化。

相对于六月份的整体冷寂来说,七月份的上海楼市出现了明显变化。对于一手新盘市场来说,七月份的关键词是——分化:销售清淡的楼盘继续清淡,月销售几套甚至一两套的楼盘大量存在;但同时也涌现出了一些热销楼盘,这些楼盘月销量能够达到六七十套。那么这些楼盘热销的原因是什么呢?

某热销楼盘电话采访:

售楼处:上个星期开的,一共开了两栋楼,还剩下十几套二十来套吧。

记者:多少钱呀?

售楼处:一万二,一万二一楼的,但现在没有了,卖掉了。

记者:那现在旁边的楼盘多少钱啊?

售楼处:最低一万五。

某热销楼盘暗访:

售楼处:、我们最后开的33号楼是22套房,一个周全部卖掉了。

记者:一周就卖掉了?

售楼处:对,前面的三栋楼没有了,现在又开的第四栋楼。

原来这些新开的楼盘比原来的老楼盘低开了将近20%,中国指数研究院的数据也显示,进入7月份以来,上海新楼盘大多以低于市场价或预期开盘价百分之十到十五开盘,这正式7月以来上海新楼盘销量回暖的原因。

中国指数研究院指数研究中心总经理候瑞波:我们看到有几个带动,一个就是新开盘市场,新开盘市场都比评估价或者正常市场价格下降了15%左右,比方说一个楼盘正常开盘是一万,实际开盘只有八千五左右,所以交易量的上升在这方面提升蛮大的,但真正持续销售的楼盘变化不大。

楼市新观察编后

调控百日 仅仅是个开始!

从前面节目里的一些数据,不难看出,在楼市调控新政实施100天以来,房价上涨的步伐在放慢,楼市的成交量在明显下降。包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市在内的28个城市,房价的确是在下跌。事实说明,国家实施楼市新政的目的——抑制房价过快上涨,已经取得了非常明显的效果。同时国家在调控的同时,还增加了保障房的供给,几天前住房城乡建设部表示,今年保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套,目前国家已经下拨资金600亿元,可以说,保障房建设的提速,对我国房地产市场增长提供有力支持。但对于年初暴涨的房价来说,这三个月的调控,应该还只是一个开始,虚高的楼市价格,投机性购房投资性购房,在市场上依旧还保持着相当的力量。他们和调控措施的对抗,目前仅仅只是一个开始,逐步进入深水区的楼市调控,我们将保持持续关注。

深圳:二手房违约案密集审理前景难料

在深圳,楼市新政出台之后,新房、二手房成交量骤降,疯涨的房价开始受到抑制,房价下行导致了二手房交易违约案件剧增,眼下这些案件开始进入审理高峰期,一起来看记者在深圳的采访。

深圳的翁先生这些天显得有些疲惫,他的一套二手房买卖的案子,刚刚开庭审理,法院很将做出判决,这是他现在最大的牵挂。今年三月份,温先生将手中的一套260平米的房子,以近4万元的单价卖出,总价值达到1000多万。在对方支付五十万元的定金后,正好遇上楼市价格开始下跌。

深圳市民翁先生:当时他买的时候 属于比较高峰期 国十条还没有出来的时候 房价是处于高峰期 现在是通过国十条 地方出政策关系 房价已经跌了10%至15%。

翁先生说,由于购买方毁约,自己至少损失100多万。但对方还索要定金,他不得已反诉对方赔偿损失。深圳二手房律师团的首席律师张荣茂告诉记者,这种案件并不是个案。在张律师的一个记事本上我们看到,密密麻麻记载的都是在四月下旬到五月上旬,二手房交易过程中,买房毁约卖方维权的咨询电话,平均每天超过二十个,据了解其中一些金额较大的案件,大部分都走上了法律程序。

广东德海律师事务所主任律师张茂荣:预计这轮调控 房价会下跌 借此想毁约不买 目前来说这种情况这种纠纷部分 已经进入一个审判的期限 就审理期 估计在两个月以后就处于宣判期。

据记者了解,由于二手房买卖程序复杂,而且房价涨跌、政策变化等变数较多,各自的影响又难以确定,导致二手房纠纷案件的诉讼前景也相当不确定。 深圳的林先生在2005的上半年,购买了福田区的这套房子。当时成交价是100.5万,签约后他支付了2万元定金,但此后因这套房子多次被卖方债权人查封,交易无法进行。到了2007年时候房价就暴涨至近300万,这时卖方又向深圳仲裁委提起仲裁要求解除合同。

深圳市民林先生:一模一样的证据 差别就是说 第一次仲裁是判我们胜诉 履行合同,第二次就是判 我们归还房屋 也没有判支付违约金 当时合同里有两万块钱的违约金。

深圳的全先生去年花65万准备买一套二手房,后因房价暴涨,卖方以妻子不同意为由拒绝履行合同,全先生向法院提起诉讼后,宝安法院一审确认合同无效,全先生不服上诉至深圳中院,深圳中院最终判决:驳回上诉,维持原判。

深圳市民全先生:中院维持原判的情况下 我得知同样的案件 是支持卖方支付违约金的。

焦点一:违约金赔偿标准不一

从我们采访的案例来看,深圳类似的二手房纠纷如何解决确实成了难题,房价一涨,卖方就容易毁约,房价一跌,买房的就后悔, 一些业内人士也认为,考虑到这里面有相当多的行业调整的因素,二手房买卖纠纷确实是一大难题,我们的记者针对这里面的根源做了进一步的梳理,来看记者的报道。

据深圳有房产诉讼经验的律师分析,目前深圳二手房违约案件的焦点主要集中在以下四个方面。第一,违约金赔偿标准不一。深圳各个中介合同版本里,大都约定无论哪方违约,都将赔偿对方20%的违约金。但是,现在深圳一些案例的判决情况是,有的按照交易金额20%赔偿,有的赔偿2万元定金,有的是酌情处理。律师认为,判决不一主要看处于交易进行的哪一个阶段。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:比如说有的买方仅仅支付了一个定金就准备违约,卖方在买方支付了定金以后违约,都会针对定金做出判断,比如说买方违约以后,他无权拿回定金,而卖方违约以后,他要双倍返还定金,这是一种判罚,有的购房合同已经进展到买方实际支付首付款,或者说支付了绝大部分款项,或者全部款项的时候,出现了违约,责任双方有可能根据合同约定的条款,违约金最高不能超过合同约定的20% 有的没有这个约定的,法院根据这个案件实际违约情况做出一个酌情的判决。

深圳二手房纠纷的第二个焦点,是俗称的阴阳合同过户所增加的税费到底由谁承担,所谓的阴阳合同是指买卖双方为避税而签订的不同价格的两个合同,一旦房价上涨,实际成交价和原登记价就会有差异,悬殊大的情况下会差一两百万元,其中涉及20%的个人所得税。这些费用是按照合同约定由买房负责?还是按个人所得税法由卖方承担就成为焦点。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:卖方处于一个强势地位,他完全可以把自己可以承担的个人所得税转嫁到买方的购房成本中,这就是我们的现状,这个过程中呢,要套用基本的合同法精神,双方在约定的时候不明显违法,法律法规强制性规定的时候,这个合同就是有效的(由买方负担)。

二手房纠纷的第三个焦点是,家人等代签合同是否有效。目前有的法院认定代签合同有效,有的法院要求有公证证明,否则认定合同无效,不承担违约责任。律师提醒说,一般出现这种纠纷,会要求买方举证,所以买二手房时,一定要注意有没有多人共有和家人代签的情况。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:如果在买卖合同签订的时候,有充分的证据证明共同共有人已经咨询并同意的话,他再去法院主张要求解除合同,是不能得到法院支持的

第四个焦点在于这轮行业政策变化导致一些按揭贷款无法进行,这种情况有人认为属于不可抗力,有的认为属于情势变更,有的认为属于正常的商业风险,不同的认定将得到不同的判决结果。律师认为,这需要法院仔细甄别购房人是真的无力购买,还是借势毁约。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:房产新政出来以后导致买卖合同出了根本性的变更,我们法理当中通常把它叫作情势变更,这样双方解除合同,不承担责任,但也有的情况仍然履行。

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