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焦点一:违约金赔偿标准不一

2010年07月27日 13:22 CCTV2《经济新闻联播》我要评论0字号:T |T

从我们采访的案例来看,深圳类似的二手房纠纷如何解决确实成了难题,房价一涨,卖方就容易毁约,房价一跌,买房的就后悔, 一些业内人士也认为,考虑到这里面有相当多的行业调整的因素,二手房买卖纠纷确实是一大难题,我们的记者针对这里面的根源做了进一步的梳理,来看记者的报道。

据深圳有房产诉讼经验的律师分析,目前深圳二手房违约案件的焦点主要集中在以下四个方面。第一,违约金赔偿标准不一。深圳各个中介合同版本里,大都约定无论哪方违约,都将赔偿对方20%的违约金。但是,现在深圳一些案例的判决情况是,有的按照交易金额20%赔偿,有的赔偿2万元定金,有的是酌情处理。律师认为,判决不一主要看处于交易进行的哪一个阶段。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:比如说有的买方仅仅支付了一个定金就准备违约,卖方在买方支付了定金以后违约,都会针对定金做出判断,比如说买方违约以后,他无权拿回定金,而卖方违约以后,他要双倍返还定金,这是一种判罚,有的购房合同已经进展到买方实际支付首付款,或者说支付了绝大部分款项,或者全部款项的时候,出现了违约,责任双方有可能根据合同约定的条款,违约金最高不能超过合同约定的20% 有的没有这个约定的,法院根据这个案件实际违约情况做出一个酌情的判决。

深圳二手房纠纷的第二个焦点,是俗称的阴阳合同过户所增加的税费到底由谁承担,所谓的阴阳合同是指买卖双方为避税而签订的不同价格的两个合同,一旦房价上涨,实际成交价和原登记价就会有差异,悬殊大的情况下会差一两百万元,其中涉及20%的个人所得税。这些费用是按照合同约定由买房负责?还是按个人所得税法由卖方承担就成为焦点。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:卖方处于一个强势地位,他完全可以把自己可以承担的个人所得税转嫁到买方的购房成本中,这就是我们的现状,这个过程中呢,要套用基本的合同法精神,双方在约定的时候不明显违法,法律法规强制性规定的时候,这个合同就是有效的(由买方负担)。

二手房纠纷的第三个焦点是,家人等代签合同是否有效。目前有的法院认定代签合同有效,有的法院要求有公证证明,否则认定合同无效,不承担违约责任。律师提醒说,一般出现这种纠纷,会要求买方举证,所以买二手房时,一定要注意有没有多人共有和家人代签的情况。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:如果在买卖合同签订的时候,有充分的证据证明共同共有人已经咨询并同意的话,他再去法院主张要求解除合同,是不能得到法院支持的

第四个焦点在于这轮行业政策变化导致一些按揭贷款无法进行,这种情况有人认为属于不可抗力,有的认为属于情势变更,有的认为属于正常的商业风险,不同的认定将得到不同的判决结果。律师认为,这需要法院仔细甄别购房人是真的无力购买,还是借势毁约。

北京市盛廷律师事务所合伙人毕文强:房产新政出来以后导致买卖合同出了根本性的变更,我们法理当中通常把它叫作情势变更,这样双方解除合同,不承担责任,但也有的情况仍然履行。

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