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千亿资金入市 保障房将与商品房形成三七分局面

2010年07月28日 14:27 上海证券报我要评论0字号:T |T

二十八个城市试点住房公积金贷款支持保障性住房建设,是整个房地产体系建设迈出的一大步。如果试点工作推进顺利,这项利国利民的工程在全国铺开,不但能使我国保障房建设的“短腿”补齐,而且还会拉动投资并平抑房价,我国房地产业格局也将焕然一新。

从记者目前了解到的情况来看,除去北京、上海等一线城市外,公积金支持保障房建设试点更多的是在二、三线城市,包括山东济南、湖南长沙、陕西西安、宁夏银川、海南儋州、福建福州、厦门,以及天津等都有试点计划。综合来看,上述城市特别是中西部城市的房价无论是绝对值还是涨幅,都远低于北京、上海等一线城市,或许今后再也不能“套用”北京、上海等一线城市发展轨迹,来推测二、三线城市房地产业,从而人为“炒高”房价了。

千亿资金入市 保障房商品房三七分局面

“虽然现在占比有限,但保障房建设到位的累积效果,会对商品房市场形成制衡,也有利于整个房地产业的健康发展。”中国指数研究院副院长陈晟说。

对此,住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴也分析认为,保障房“短腿”不再。他给记者粗算了一下,如果今年建设580万套保障性住房完全到位,即使按每套50平方米推算,将有29000万平方米。

而根据国家统计公布的数据,今年上半年我国商品房销售面积为39352.53万平方米,这意味着保障房占比达73.69%,从全年来看,也将在35%以上,未来房地产市场无疑将形成保障房、商品房三七分的局面。

中金公司在一份报告中指出,建设580万套保障性住房,建设所需资金达4000亿。其中今年中央财政计划安排的632亿已经下拨。公积金贷款支持保障性住房建设试点的设立,无疑为今年保障房建设的顺利推进加了一把力。

根据住建部公布的数据,2008年末全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元,扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。

当然,试点之初上述资金不可能“倾仓而用”。根据去年10月份住建部等7部门联合发布的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》规定,在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,严格控制贷款规模,禁止无偿调拨使用。

经济适用房有望为主 公租房为辅

记者采访了解到,考虑到资金回笼周期等因素,住房公积金贷款支持保障性住房建设试点可能以经济适用房为主,公租房为辅。

对此,赵路兴分析指出,“从经济适用房建设实际情况来看,周期一般在2年左右,而且销售分配风险很小;而公租房还处于摸索之中,理论上讲资金回笼至少在20年以上。”

但是,从多个省市公布的信息来看,包括山东济南、湖南长沙、陕西西安、宁夏银川、海南儋州、福建福州、厦门,以及天津等试点计划,资金用于经济适用房和公租房的兼而有之。

需要指出的是,无论是建经济适用房,还是公租房,都与廉租房建设所动用的涉及公积金方面的资金不冲突。根据规定,廉租房资金来源之一,是“提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额。”

另外,业界对住房公积金用于保障性住房建设的合理性也存争议,但“将死钱活用终究比不用要好些。”赵路兴说。陈晟也表示,保障性住房建设提速对于稳定房地产业投资意义重大。

对此,中金公司的报告也认为,“保障性住房发展潜力巨大,对经济的拉动将十分明显,预计未来10年我国需要保障性住宅6000万套,每年需要600万套;不考虑对商品房的挤压效应,假使每年580万套保障性住房建设可以提高房地产投资11%,可以增加住房水泥、钢材等建材需求34%;可以拉动家具家电需求29%。”

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