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神秘吴先生整买零售上海三大豪宅 获利最高可赚7亿

2010年07月30日 16:44 第一财经日报 叶国靖 陈珊我要评论0字号:T |T

谁是内地大宗物业买卖的豪客?前几年的答案是境外机构,如今的回答是内地投资者。眼下就有一位擅长“击鼓传花”的神秘吴先生,他的豪宅“炒卖炼金术”不同于以往绝大多数的专业投资者:当澳大利亚麦格理、美国凯雷房地产基金、高富诺(Grosvenor)、德国SEB等境外大鳄抛售上海豪宅项目时,他就爽快接盘,在迅速进行重新包装后在市场上拆零发售。

过去一年里陆续被海外房地产基金拿出来叫卖后秘密成交的上海市中心房地产项目——城市酒店公寓、济南路8号西苑、华山夏都苑C幢的一个单元楼,都被吴先生接手后依此路径操作上市。

昨天,世邦魏理仕一名高层在电话里表示,华山夏都苑C幢的部分房源掌握在一位吴先生手中。

无独有偶,第一太平戴维斯中国区执行董事、上海公司董事长刘德扬此前在其公司的发布会上披露:城市公寓、“济南路8号”双子楼的西苑、华山夏都苑C幢的部分房源,都是同一个神秘的接盘人——吴先生。

7月29日上午,《第一财经日报》记者来到位于长宁区新华路板块的华山夏都苑。据现场DTZ戴德梁行的售楼员介绍:华山夏都C幢由2个单元楼组成。其中,C幢1号单元楼的60套房源已经对外散卖,目前仅剩下高区的少数几套。另外,C幢2号单元楼的房源正在对外散买,分批、逐次对外销售。目前对外销售约8套,过两周可能再加推8套。但售楼员不愿透露C幢2号单元楼的实际销售进度以及购买人群。

显然,吴先生和他的公司不是华山夏都苑的第一位大房东。他的上家是高富诺和德国SEB,交易就发生在今年上半年。

2008年,高富诺和德国SEB联手斥资12亿元从大摩手中收购华山夏都苑C幢,此后装修成酒店公寓,改名“华山丽苑”并推向租赁市场。据仲量联行发布的报告:高富诺和SEB将于2008年以12亿元购得的住宅华山丽苑(C幢)出售给上海一家企业,交易发生在今年上半年。

从操作手法来看,吴先生及他的公司从高富诺和SEB接盘之后,大约仅半年时间,马上就重新对外包装销售。

现场售楼员称:考虑到景观系数、楼层高低等诸多因素,C幢2号单元楼的售价基本在65000~85000元/平方米之间。

对于吴先生的整体买入价格,市场上说法众多。未经证实的一种说法是:这一个单元楼合计60套左右的房源通过股权收购的方式被“吃下”,成交均价在60000元/平方米左右,成交金额逾10亿元。

假如仅从账面价格、不考虑交易税费等因素,根据该楼目前的在售中间价75000元/平方米粗略计算,仅半年左右,一进一出之间,这位吴先生每平方米即赚15000元,收益率达25%。

不过,由于该项目已几经转手,眼下个人买家如果买进华山夏都C幢的房子,则需要以二手房交易形式,这意味着,买卖C幢这样不满5年的二手豪宅,出售方需承担营业税5.55%等税费;买方则需要承担3%的契税

位于卢湾区的城市酒店公寓,如今已更名“城市一品苑”重新包装上市,加入转租为售的队伍。此前本报记者曾调查发现,该项目由一家名为上海城利房地产有限公司(下称“城利房产”)持有,其法人代表为“吴炯”。

7月28日晚,“网上房地产”最新数据显示:城市公寓的房屋总套数86套,可售套数56套,已经成功出售30套。累计合同均价为50856元。昨天,该项目售楼小姐给记者的报价是:均价约6万~7万元/平方米,单套1000万元以上,楼层不同而价格各异。

对于城利房产最新的整体买入价格,尚无可供查证的数据。市场上曾经流传的一种说法是:2009年澳大利亚麦格理在出售城市公寓酒店时,当时的成交价格仅约24000元/平方米。如果仅从交易价格粗略计算,城利房产在这幢建筑面积2.628万平方米的物业交易中获利超过100%,超过7亿元人民币。

神秘吴先生的“炼金术”,并未就此止步。

位于上海市中心新天地板块的济南路8号,多年来就在多家境外基金之间不断流转,反复易手。今年上半年,东家再次转手,接下这一棒的又是城利房产。

昨天,第一太平戴维斯提供给本报记者的成交案例显示:济南路8号西苑,最新的买卖发生于2010年第一季度。其成交价大约为1.69亿美元(约合人民币11.52亿元),单价约人民币60000元/平方米。卖方为美国凯雷,买家为本地个人买家。

昨天,当本报记者以购房者身份致电济南路8号,销售员表示,项目在售的是5~10楼的房源,面积为83~147平方米的一房和两房,价格80000~90000元/平方米,精装修。每套房子的总价大约在600万~1300万元。这次推出的房源已经卖了大约20套。项目高区房源推出时间未定,但可接受预约。目前的持有人是城利房产。

如果按照第一太平戴维斯披露的成交价粗略计算,仅过了约半年时间,济南路8号西苑每平方米的价格即上涨20000~30000元,涨幅已经超过30%,如果按济南路8号西苑3.98万平方米的建筑面积计算,吴先生在该项目上的账面获利高达7.96亿元人民币。如果将上述三个项目合并计算,则吴先生的平均获利仍可高达43.8%。

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