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上海公租房政策短期不会出台 制度设计密布暗礁

2010年07月31日 14:40 南方周末我要评论0字号:T |T

■公租房地方策系列报道之一

■编者按:公租房,被认为是解决中国“夹心层”住房难题的最新解药。但是公租房投入大产出小,投资回报期往往长达数十年,各地于是纷纷开始探索各种建设模式,比如重庆由政府主导,而上海则动员所有单位、企业甚至村集体一起来建设。本报本期起推出“公租房地方策”系列,陆续报道各地的模式、经验并探讨其中的障碍。

房产税一样,被各界寄予厚望的上海公租房政策,短期内将不会正式出台。

上海住房保障和房屋管理局内部人士透露,6月初上海发布的《上海市发展公共租赁住房实施意见征求意见稿》,目前还处于向各界征求意见过程中,估计还需要几个月才能完成定稿,可能年底前后才能推出实施细则。

政策出台如此缓慢,与上海在公租房政策制度设计上密布的暗礁有关。

不同于重庆由政府平台公司直接操刀的模式,上海的《征求意见稿》,对除个体之外的目前已有的各种出租房经营主体,都给予了正名。上海试图调动各种性质的企业、经济园区、区县政府、农村集体经济组织等所有主体的积极性,一起来解决麻烦的住房问题。

由区县政府作为实施主体并没有麻烦——他们手中本来就有政策性住房和保障房的土地供应。上海住房保障和房屋管理局官员透露,浦东新区将从世博园区附近三林地区的经济适用房中,划出部分房源转为只租不售的首批政府公租房,2010年底就能实现首批入住。

但如果公租房的实施主体不是政府,而是其他单位,问题就复杂起来。这些单位中目前比较普遍的问题是,他们手中的自有土地主要是工业用地。

依照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定,工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积,不得超过总用地面积的7%,同时严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

“工业产权房”诱惑

相对于周边商品住宅每平方米高达13000元以上的单价,这些以工业用地价格拿地的住宅,每平方米售价只有三四千元,一套100平方米的房子,差价就有100万之巨

上海张江东区高科联合发展公司,是上海知名的“经济园区公租房楷模”。

副总赵源祥介绍说,东联发建设自有公租房的起因是为了完善投资环境。5年前,国有独资的东联发开始负责张江医疗器械产业园的开发经营,由于地理位置远离浦东张江核心区,周边没多少房子可租,落户企业员工的住宿成了问题。

2006年,在浦东新区和张江的领导支持下,东联发投资4300多万元,收购了园区北部的134套公寓,作为“人才公寓”。这些公寓原本是由温州开发商打着工业用地的名义盖起来的。

虽是成套住宅,但这些“人才公寓”却是工业厂房的产权,每平方米只有3000多元的价格,目前比周边商品房价格每平方米低近1万元。

东联发将这些大概每套100平方米左右、多数是三室一厅的房子装修后,作为“人才公寓”,以每套月租约3000元的价格,租给园区内的落户企业,再由他们租给自己的员工。达到浦东规定的“人才”标准的,还可向当地政府申请每人每月200元的住房补贴。赵源祥说,“虽然房价很低,但除去物业管理等成本,我们收回投资也要20年以上。”

尽管东联发并不是为了靠这个赚钱,但这里面的巨大利益空间显而易见:

一旦这些房子上市交易,几乎可以肯定会大受欢迎:相对于周边商品住宅每平方米高达13000元以上的单价,这些以工业用地价格拿地的住宅,每平米售价只有三四千元,一套100平方米的房子,差价就有100万元之巨。

尽管这些“住宅”也有短处——因为是“厂房”,这些房子不能上户口,水电煤的收费,也要按工业企业的价格,远高于民用价。但在这么巨大的总价差距面前,这些房子还是让人心动不已——今年4月楼市调控后,早前购买了这个小区其他“工业厂房”的投资客,将一些与东联发“人才公寓”同样的房子放出来卖,售价只有五六十万,也同样可以办理工业产权过户。

“我们目前不会让人才公寓上市交易转让。但政府如果允许在工业用地上建公租房,怎么供地、产权怎么界定、怎么转让,由谁来开发,就得有明确细则。”赵源祥说。

业内人士担心的是,在新的公租房政策中,谁能在“工业用地”上建住宅,谁无疑就拥有了一个巨大的财富魔方。而工业用地上建住宅这个闸门一旦打开,政府如何能控制得了?

闸门开不开?

对大企业,或者是高新技术企业来说,工业地商用的情况并不罕见

工业用地上建住宅,其实由来已久。最初通常是建宿舍。

在上海的大国企宝钢集团,虽然总部已搬迁到浦东,但在宝山月浦镇和果园依然还有两个集体宿舍区,月浦的老宿舍区租金只有几十元,且水电全包,几乎相当于免费,而在果园新建宿舍区,安保设施严密、装修考究的一居室,每月租金也只要不到600元。

但是,宝钢拒绝采访,并不愿意谈公租房的问题。其实,他们不愿对外界公开的并不仅是对职工的优厚福利,而是宿舍区的商用问题。

2009年,宝钢完成对原果园宿舍区的改造新建,建成13-18层的三幢高层宿舍楼,除了职工自用外,宝钢试图征得政府同意,将部分房子对外出租商用——问题是,这些宿舍所在土地系宝钢自有工业用地,商用并不合规,这便成了一个敏感问题,至今仍悬而未决。

碰到这个问题的并不只是宝钢,拥有土地的浦东新区高科技企业展讯通讯也是这么做的。

展讯是中国最大的自主知识产权的手机芯片研发股份制民营企业。当初为了推动浦东高科技发展,浦东新区特批展讯在工业用地上建了公寓设计的职工宿舍楼,同时建了商用房并与豪生酒店合作开了酒店。

但是,担心职工公寓冲击周边的房价,展讯引来了房地产商的不满——他们纷纷提出抗议,理由是工业用地不可转作商业用途。

对大企业,或者是高新技术企业来说,工业用地商用的情况并不罕见。

在浦东新区,上世纪90年代中期,为了吸引高科技企业落户,政府都给了一些特殊的土地政策优惠。以致此间落户的一些企业,都在2002年左右进行了价格极低的内部分房。

在中芯国际的职工社区,甚至形成了住宅区、学校等完备配套,现在住宅已有商业产权并可自由出售,引得周边企业甚至公务员们都羡慕不已。位于松江车墩镇的比亚迪汽车也是如此,从管理层、研发人员到工人,都住在工业用地上建成的职工宿舍或公寓中。

这种方式,对许多企业形成了极大的诱惑。在房价一路猛涨的今天,这几乎形成了企业管理层必须要操心的事情:“我们最近一次招聘,对面是合肥京东方,人家答应一去就给房子,我们连单位宿舍都没有,应聘的人一比较自然就去了对面。”这是上海市住房保障和房屋管理局对企业的一次调研中,浦东新区上海天马微电子向官员们倒的苦水。

上海天马微电子是央企中航集团下属公司,刚接管了上广电五代液晶屏项目,成为国内小尺寸液晶屏龙头,与京东方是同行。

天马微电子不仅希望政府开闸放水,允许他们在工业用地上建职工公寓,更希望能突破上海公租房住满5年就得退出的期限。“别说五年,以现在员工的收入,就是一辈子也买不起上海的房子,所以我们希望单位公租房可以长期租给员工。”这也是天马微电子在政府调研中的另一诉求。

工业用地公租房的闸门开不开,如何开,成了考验公租房政策的难题。

蓝领公寓的秘密

闵行区在各镇政府下设外来人口管理中心,然后以事业单位用地进行土地划拨的方式供地,将每亩土地的成本降低到了征地成本,甚至免除了很多按规定要上缴政府的费用,将蓝领公寓每平方米成本控制在约2000元

在上海西南部工业较多的闵行区,政府也感受到了提供住房的急迫。

从五六年前开始,随着闵行区农民房的大量不断拆迁,闵行的经济园区最先开始着急:聚集在闵行工业区的外来产业工人的居住,已经成为问题。而最近几年用工越来越紧张,如何留住工人成为经济园区必须面对的问题。

闵行工业区率先自己动手:2005年开始,在工业区工业用地上,工业区投资1.5亿元,建成了1200多套房子的闵行第一个蓝领公寓“鑫泽阳光公寓”,解决8000多工人的居住问题。

工业土地上的房子,很快就蔓延到村集体土地上,甚至事业单位用地中。

随着拆迁力度越来越大,闵行部分村集体也开始在集体建设用地上,建房出租给周边工人,形成村集体收入——上海公租房政策征求意见稿中允许村集体用地进入公租房市场,不过是对现实的认可而已。

随后,闵行区政府开始在全区推广“蓝领公寓”的做法,要求每个镇都建设一个蓝领公寓小区。但要大规模展开蓝领公寓的建设,成本让政府难以承受。

闵行区住房局想出的办法,不仅仅不用出商用地价,甚至不用出工业地价,而是划拨土地。

闵行区在各镇政府下设外来人口管理中心,然后以事业单位用地可以进行土地划拨的方式供地,将每亩土地的成本降低到了征地成本,甚至免除了很多按规定要上缴政府的费用,将蓝领公寓每平方米成本控制在约2000元。

当然,政府出资、划拨土地的蓝领公寓,产权自然是镇政府所有。

与蓝领公寓的逻辑类似,人才公寓也是政府着力推广的。

在上海,浦东新区是这方面的先行者。浦东建交委提供给南方周末记者的资料显示,通过市场收购或者下属公司自建,浦东已投入使用和在建的人才公寓项目达26个,投入使用的人才公寓已近50万平方米,房屋4531套,可入住15000人。同时,还有60万平方米的人才公寓在建。

此外,徐汇、杨浦、静安、闵行、嘉定等上海各区,几乎均有或多或少的人才公寓出租。

大学里的租赁房

与对“工业产权房”的担心一样,有关人士担心:如果目前政府就控制不了大学的土地商用,将来一旦公租房政策实施,大学以公用事业和单位公租房的名义拿地,建房后对外出租商用,又如何监控?

另一类事业单位——拥有教育用地的大学,也开始将土地进行商用。

上海各大学职工宿舍最多的是复旦。在复旦南区、仁德路公寓、国定路等处有一千多套宿舍,并还在新江湾校区兴建新的教职工宿舍。

“大学教职工宿舍是多年来一直都有,不是什么新鲜东西,各学校各有各的路。”一位大学宣传部副部长如此评价。

实际上,大学的租赁房,产权一般都是单位宿舍。一些是近年在自有土地上兴建的,一些是原来剩余的教职工住房。

当然,这些宿舍的租金都不高。在上海大学延长校区,装修后配家具的两室一厅宿舍,市价1600元左右,但学校租金每月只有500多元。

“听说我们还在新建2万或者4万平方米,大概400套的房子。”上海大学一位行政管理人员介绍。

但几乎所有大学,也都对自建宿舍一事讳莫如深,不愿公开接受采访。据本报记者了解,很多大学在作为公共事业的教育用地上,不仅自建宿舍,还会自建商用物业。

上海五角场的五星级酒店复旦皇冠假日、财大豪生酒店,以及四星的复旦复宣酒店,都是大学土地商用的案例。

与对“工业产权房”的担心一样,有关人士担心:如果目前政府就控制不了大学的土地商用,将来一旦公租房政策实施,大学以公用事业和单位公租房的名义拿地,建房后对外出租商用,又如何监控?

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