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北京一村村民因拆迁成百万富翁一年新增600辆轿车

2010年05月20日 13:00 《新京报》我要评论0字号:T |T

2009年5月,与繁华的望京一路之隔,大望京村遍布低矮的民房,在以房租为生近30年后,该村进入城乡一体化之路。

2009年5月,朝阳区崔各庄乡大望京村开始拆迁腾退,作为北京市选定的城乡一体化改造试点,大望京村用土地储备的方式获得贷款,安置村民,然后再将腾退的土地出售返还银行贷款。

短时间内,大望京村筹得43亿资金,村民们得到了较高的补偿,仅用40多天便全部拆迁完毕,无一强拆和上访。被市委书记刘淇称为大望京奇迹。

一年后,大望京的模式在朝阳区甚至全市“遍地开花”。但此时,房地产市场和调控政策却已和一年前大不相同。

根据统计,北京中心城内的城乡接合部面积约753平方公里,分属227个行政村。市规划委相关负责人介绍,其中141个行政村,可以将行政区划内建设用地的开发与城乡一体化改造相结合,通过土地储备和一级开发,实现村庄的整治改造。也就是大望京模式。

5月13日下午,与大望京村同属崔各庄乡的北皋村,一负责人说,该村的腾退拆迁比例已经超过98%。北京有的地方同时开始搞改造,签约率连40%都不到。

北皋、东营,两个与大望京相距两公里的村庄,在大望京村改造开始一年后,也基本照搬该模式,步入城乡一体化的道路。

大望京试点成功之后,北京东北部和东部的30多平方公里村庄都将按照大望京的模式进行城市化,而在北京的城乡接合部,更多村庄在仿效。

在北皋村拆迁腾退办内,有不少来自乡政府和其他村的干部。崔各庄乡副乡长胡振俭介绍,一般一个村以副支书带队来三到五人,他们一方面帮忙,更重要的是学习,学习腾退拆迁的模式、做法。

2009年2月9日,北京市委书记刘淇、市长郭金龙到朝阳区调研时,要求推进大望京村城乡一体化工作。获得市领导肯定半个月后,朝阳区开始着手在全区推广“大望京模式”,全力推动城乡一体化建设。

全市范围内,据北京日报报道,5月14日,市委书记刘淇就“加快城乡接合部建设,推进城乡一体化发展”到通州区梨园镇高楼金村调研,该村也正在进行城乡一体化改造,腾退的1200亩宅基地要拿出一部分招拍挂解决发展资金问题。

■ 对话

“我们抓住了最好的机遇”崔各庄乡副乡长、发言人胡振俭称,大望京村改造正逢房价地价低点

新京报:一年过去了,怎样看待大望京城乡一体化的这种模式?

胡振俭:目前来说,城乡一体化还是模糊的概念,大家只知道这个目标,但到底什么是一体化,不知道。北坞和大望京的不一样,唐家岭的又有点不一样。

新京报:对本地的村民来说呢,这种模式是最好的吗?

胡振俭:总体来说,我们的政策是惠民的。统一按照土地储备和绿色隔离的政策对待,既按面积算也可以按人口算,这样村民是比较合适的。

新京报:土地储备是这个模式的关键,当时为什么选择了这个路子?

胡振俭:其实就是市场化运作。去年大望京试点时,是房价和地价的最低点,银行贷款充足,可以说是历史上最好的机遇,我们抓住了。

新京报:如果面临现在的房地产调控形势,会不会有风险?

胡振俭:有风险,如果机遇过去,就不一定了。去年银行愿意贷款,今年就不一定。土地中心不可能做赔本买卖。

■ “大望京模式”之突破【土地】 城乡统筹解决土地瓶颈大望京村党支部副书记王连仲表示,之前村庄没有纳入城市规划,而村集体没有权力开发土地。将农村集体土地纳入土地储备,转为国有建设用地模式,较好地解决了这一问题。该模式2006年曾在房山的长阳镇先行。当时负责项目的北京大岳咨询公司总监李伟介绍,过去,城市规划划定一个区域,区域外,哪怕差一米,都没有拆迁进入城市的机会。而北京城乡统筹的概念,突破了土地这一瓶颈。

【资金】 土地储备募集拆迁资金拆迁腾退所需资金,一般的村集体和乡镇乃至区县财政都无能为力。大望京村通过朝阳区土地整理储备分中心进行一级开发,征地所需资金全部由土地储备中心筹措。而农民转居转工的保障则通过一级开发到二级开发的差价来解决,这里包括养老保险、医疗保险等五险,以及就业安置问题。

■ 分析房产新政提升土地储备风险土地储备带来的级差地价收益是推动大望京模式的动力,同时给地方政府和银行带来稳定的收益。随着这一轮中央和北京市对房地产政策的调整,房价和土地未来收益呈不确定性,大望京模式的“遍地开花”也面临隐忧。

拆迁补偿预期水涨船高在高房价的推动下,村民对拆迁补偿的期望值也一再攀高。

当初大望京村腾退时,附近的望京城房价约1万——1.5万元,一年后,房价涨到近3万。村民的拆迁补偿期望也水涨船高,在崔各庄乡腾退办公室外,有村民就表示,原来的补偿现在只能买一半的房子,希望补偿价也能跟上房价的上涨速度。

大望京村改造后,该村的补偿标准也成为一个标杆,周围村民以此为基数来确定价位,这让后拆的乡镇头疼不已。

最严重的是违章建设带来的高昂拆迁成本。

记者了解到,朝阳区的一个村,原来60万平方米的房屋面积,宣布城乡一体化后,猛增到220万平方米。按照目前的补偿标准,如果全部给予补偿,要多付出几十亿的拆迁补偿款。

全市情况也不乐观,5月16日,市政府办公厅发出了《关于在城乡接合部建设中坚决制止和查处违法建设的紧急通知》。要求坚决制止违法建设行为,加大清理拆除力度,并纳入领导干部政绩考核。

土地储备的资金链风险另一个风险来自资金链,土地储备的资金来自银行贷款。中国社会科学院《2009年城市蓝皮书》指出,在各类银行的贷款中,政府借土地储备机构之壳筹集的贷款占政府贷款的70%至90%,个别地方甚至接近100%。

这意味着一旦政府在土地储备中赔本,导致资金链断裂,将引发严重后果。

5月17日,中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明教授表示,通过政府信用来贷款,解决城中村改造的费用,与一般的机构和个人贷款是不一样的,只要经济没有大起大落,一般来说风险较小。在目前的房产新政背景下,作为地方政府应该注意其金融风险,因为银行的贷款也可能收紧,这对项目的资金链会带来影响,应该引起注意。

北京大岳咨询公司总监李伟分析,房产新政下,如果是成熟土地,政府出让或许不会亏本,但长期来看,可能要贴钱进行基础设施的配套,所以越调控,地方政府越不愿意供地,因为供地越多,亏损越大。

中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉则认为,土地收储不是市场行为,是政府的垄断行为,收储的投入和二级市场拍出的收益相比还是九牛一毛,所以一级开发应该没有多少风险。关键是这些地在二级市场上能否卖出去,价钱如何,这方面压力可能比较大。

政府表态不能“大干快上”地方政府也意识到了这一问题,朝阳区委书记陈刚在年初的土地储备会议上表示,中央、北京市在贷款发放、土地供应等方面加大了调控力度,房地产市场和土地市场已不再是大干快上的时期。如果土地储备工作中资金链断裂,后果将不堪设想。

他表示要把主要精力先放在条件成熟、基础工作到位、已经启动土地储备的村,通过快拆快供,加快资金周转,实现风险控制。

市发改委主任张工5月10日在向市人大常委会报告经济形势时也表示,要对房地产的风险给予足够关注,目前房地产调控变化快,调整大,预期不稳定,增加了金融和经济风险,这将导致土地储备的风险增加。

大望京村民的富翁生活仅仅一年时间,大望京村民的生活彻底翻了个个儿。

一年前,这里还是靠出租房屋生活的“瓦片经济”村。现在,村子没了,但村民却在一夜之间成了百万富翁。

拆迁补偿款让村民过上了完全不同的生活:买房,买车,买股票基金……只要喜欢,买东西都可以不看价了。

钱有了,但不一定高兴得起来。这一年,老村民最别扭的是没了熟人,故土难离。

好在村里的安置房封顶在即,春节前就能搬进新家。到时,2000多村民又将迎来新的生活。

仅仅一年,大望京,东北四环外的一个村庄,已经完全消失。

一年前,从京密路出京,透过稀疏的白杨林,还能看到大望京村口红色的牌匾,村里人进进出出,商户们忙忙碌碌。如今,站在大望京村原址上,只看到一个公园,还有大片平坦的黄土地,政府计划将这里建设得比旁边的望京更繁华。

【买房】周边的北纬四十度、橄榄城等新小区,到处都是看房买房的村民。胆子大的赚几百万跟玩似的。

拆迁拆迁,一步登天。这句话在大望京得到印证。

村民一夜暴富,手里有了大把的钞票。

去年5月拆迁后,村民们一次性拿到了上百万数百万的补偿款,一般的家庭除了几套安置房,至少还有上百万,而多的达七八百万甚至上千万。拆迁让大望京村全村跑步进入百万元户级别。

副村支书王连仲说,拿着大笔的拆迁补偿款,做生意、搞实业的还是很少,绝大部分是投资、买房、买车。

最热的话题还是买房。

村民陈兴泉家在安置房小区京旺家园选了6套两居室。陈家媳妇说,幸亏当时选了房,而不是拿钱。这一年房价飞涨,6套房的价值已经翻番。

拿钱后立马买房的更赚大了,大望京的拆迁正好在房价暴涨的前夕,拿到巨款买房的村民赶得个好时机。王连仲说,当时周边的北纬四十度、橄榄城等新小区,到处都是看房买房的村民。周围的房子都扫光了,连尾房都被买完了。

村民胆子大的赚几百万跟玩似的。尤其是今年望京一号地拍卖后,房价翻了一倍。价格立马蹿上去了。

王连仲去年5月29日买了一套房,价格10900元/平米,现在已经每平米涨到两万五六了,如果出售已经赚了一百多万。陈兴泉的一个侄子拿到拆迁款后,一口气买了4套房子,现在已经翻了一番还多,赚了四百来万。

也有郁闷的。有的村民拿了不少钱,但几个月之后发现,看上去挺多的补偿款跟不上房价上涨的速度,“现在后悔的肠子都青了”。

陈兴泉说,家里有房子,踏实,一套也不卖,尤其在现在的行情下。

【添车】这一年来,大望京村新增了600多辆小汽车。有村民调侃以后扫地的人家里都可能有奥迪。

有了钱,村里好车转眼间多了起来。

村里有粗略的统计,全村不到1700户,这一年来,新增了600多辆小汽车,而且基本都是好车。

按照村民们的说法,好车的标准是30多万的广州本田,高配。最低也得是十五六万的车,低于这个标准的都不好意思去买。最贵的,据说有人买了超过百万的宝马X6。

周围的商家也特别灵敏,村民王启燕说,去年五六月份,东辛庄有个4S店专门针对大望京村搞促销,搞了个贵宾室,墙上挂上大望京拆迁的画面,还有宣传标语,大意是有了新家园,生活消费也要升级换代。那时候,销售顾问一听说是大望京的,立马就请进贵宾室。

将来转工转居之后,村民将由乡里安排工作。有村民调侃到时候扫地的人家里都可能有奥迪,王启燕说,这说的可能邪乎点,但扫地的家里有广州本田倒很有可能。

拆迁款另一个主要投入是买基金股票,不过,基本被套进去了。

王连仲说,大望京村以前都是小农经济,吃瓦片。村民随挣随花,没有过理财的经验。

拿钱后,六成以上的村民买了股票基金。“尤其是基金,拆迁时,有银行就在现场给村民办理基金申购的手续,宣传基金、国债什么的。六成以上的村民都买了,最少20来万,一般都是一百多万。”

那时候股市三千一百到三千三百多点,现在降到两千五六了,王连仲说,都是银行给煽的,这些钱基本都被套住了。

王连仲自己也买,第一次赚了十万多,很快又赔进去了,后来又赚了十多万。“幸亏我跑得快,不然也套进去了。感觉村民还是对这个不在行,老去看小道消息,亏得多,赚得少。”

【消费】王启燕说,过去看了大半辈子的价钱,现在不看价钱了,只要喜欢就买。

拿到这么一大笔钱,怎么花是个问题。

王启燕说,现在谁家婚丧嫁娶,村民聚在一起都会聊你们家挣了多少,买了什么,去哪儿玩了,哪个衣服好看。买衣服早升级了,原来穿一百多的不错了,现在上千的也不会计较,看上去喜欢就买,舍得买了。

村民们出去旅游的多,每次电话聊天就是我们去哪玩两天去。王启燕还没坐过火车,最近也准备出国转转。

她说,过去看了大半辈子的价钱,现在不看价钱了,只要喜欢就买,去超市,日常用品电器什么的,喜欢就买。

81岁的村民刘景星拿了四百多万的补偿款,给三个女儿分了一些,再给老家的亲戚们资助了一些,剩了一些给自己养老。家里的空调不制热,说换就换了。

最大的开销是人情往来。以往刘景星不怎么敢应酬,觉得是负担。可这一年就花出去几万了,本家的孙子辈结婚,红包至少五六百,见面再给两百。

老人以前不敢出远门,连桂林女儿家也很少去,一来没钱,另一个原因是找不到人照顾家里的两条宝贝小狗。现在有了钱自然好办,跟自己一块走飞机,托运,花了三千多。刘景星说,不心疼,让它们跟着就好。

刘景星说,自己今年八十一岁,计划着再活10年,所以每年要让自己的钱减少一点,老人家定了个花钱的目标,每年最高可以花掉10万,当然,可能过得更久一点,所以还是不能全花掉,如果过几年身体还好,那就省着点。

王启燕也不赞同大把地花钱,她说,有钱了,也别太奢侈了,总有花完的时候,还得留着点,花完以后怎么办呢?

【保障】王启燕跑到乡腾退办帮忙干活,一个月800块钱,她说挣钱不是目的了,主要是有点事情做,对人是一种约束,权当锻炼身体。

在大望京的村干部看来,大望京村民的未来保障似乎没有可担心的。

王连仲刚做完村集体资产评估,村里总资产还有1.4个亿,这些资产要全部量化,组建股份制合作社,以后村民可以享受分红。

村民的收益还有很多,看得见和看不见的:

今年的2月23日,大望京村民们一次性全部转变为城市居民,享受一样的社保、养老、医保;

大望京商业区5万平米底商产权属于村集体,村民可以按股份拿收益;

未来崔各庄乡如果彻底城市化,撤村撤乡,底商的资产也将返还给村集体,并分给村民;

村里卖地的土地款也可能动用,王连仲估摸有好几个亿。

安置房京旺家园本月底就要封顶,10月份交钥匙。村里的统计,村民们选了1030套房,照这个比例估算,将来回迁到京旺家园的村民大概会有两千来人,他们在春节前就能搬进新家。

村民陈兴泉说,6套房子自家住三套,还要三套出租,还能收一些租金。在村民们看来,他们这辈人已经衣食无忧了。

不过,钱也带来痛苦,王启燕说,村里这一年不到死了20多人,而以往正常年份死亡的人也就是五六个。各种原因都有,心脑血管问题,高血压等。村民们分析,这一年落差太大,情绪起落大,尤其是争家产、分财产等因素,导致人承受压力和激动。

所以王启燕跑到乡腾退办帮忙干活,一个月800块钱,她说挣钱不是目的了,主要是有点事情做,充实一点,对人是一种约束,权当锻炼身体。

【故土难离】村里最老的一棵老槐树保留了下来。这棵几百岁的老树是大望京历史的记录者。王连仲说,这棵树能让村民们想起大望京。

大望京的土地已经平整完毕,去年,大望京一号地已经高价拍出,这里将成为第二个CBD,原址上还修了一个望京公园。

村里最老的一棵老槐树保留了下来。这棵几百岁的老树是大望京历史的记录者。王连仲说,这棵树能让村民们想起大望京。

一年时间,刘景星慢慢适应了住楼房的生活,他说,刚搬出来时是真不适应,到处都要钱,物业费、卫生费,自行车停车也要钱,还经常丢东西,有一次,他把三轮车放在楼下,上楼拿点东西,下来三轮车的铁链子就不见了。

老乡们也各有烦恼,住到高楼后,身体不好的老人出来就不方便,有的老人不识字,上下电梯和出门都搞错了。刘景星说,虽然发财了,但高兴不起来。

最别扭、最不适应的是没有熟人,没人说话。

刘景星说,搬迁后,走在路上,只要看到是以前村里的熟人,哪怕以前是从来不说话的,也感到特别亲切,很开心,一定拉上几句家长里短。

他叹了口气,这就是故土难离吧。(记者 李欣悦 李立强 马力 摄影记者 薛珺 通讯员 潘峻)

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