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二手房市场“阴阳合同”盛行 购房者相当认可

2010年08月05日 16:05 法制晚报我要评论0字号:T |T

一个月四地儿契税至少漏63万

记者从各大房地产中介了解到7月昌平、海淀、朝阳、亦庄成交量较大

昨天,统计局公布的6月二手房成交均价中,西城区环比暴跌四五千元,有媒体曝出“阴阳合同”导致数据偏差。

今天上午,多家中介公司以及二手房业内人士告诉记者,这已经暴露了长期以来二手房市场上的“阴阳合同”日渐猖獗。

记者通过对官方网站——北京市房地产交易管理网内部网签数据的梳理后,对成交量较大的朝阳、海淀、昌平、亦庄四地的二手房实际价格与网签价格进行了对比和计算发现,这四地上个月仅契税一项就至少漏掉63万。

二手房市场

“阴阳合同”盛行购房者相当认可

所谓阴阳合同,就是买卖双方按照实际成交价签订一份“阴”合同,用来保障双方的权利和利益,同时,再按照成交房屋所在区域的最低指导价签订一份“阳”合同。

由于地区二手房指导价比实际成交价每平方米能少一万块钱,所以用低成交价的合同来缴纳契税等相关税费,能省不少钱。

拿一套昌平区100平方米的二手房来说,当地指导价为3600元,总价36万,实际成交价1.5万,总价150万,用36万的合同缴税,契税为5400元,用150万的合同来缴税,契税为2.25万。两者巨大差别让购房者对“阴阳合同”趋之若鹜。

多位房地产中介机构业内人士坦言,目前市面上成交的二手房八成以上都使用了“阴阳合同”。

荧灿地产总经理顾辰天表示,目前买家都积极要求中介公司来为其做低指导价,甚至出现哪家中介公司能做到最低就跟哪家签合同,而这已经不是中介公司所能控制的范围。

记者调查

二手房成交大户上月契税最少漏63万

成交量较大地二手房7月漏税估算(单位:万元)

实际成交均价网签成交均价7月成交量契税差额昌平区 14600 5044 2001套 19.12朝阳区 20128 9961 2713套 27.6

海淀区 21432 11786 1275套 12.3

亦庄 15000 6242 450套 4

合计 63.02

注:1.“实际成交价”为记者从房地产中介机构业内相关人士处获得

2.“网签成交价”、“7月成交量”为北京市房地产交易管理网内部网签系统上查到的数据

3.“契税差额”为记者以最保守的方式计算得出,成交的房产全部按90平方米以下的面积来计算契税,应占成交总价的1%

具体举例

以昌平区上月成交二手房为例:

实际成交均价:14600元

网签成交均价:5044元,

成交量:2001套

按成交的房产面积在90平方米以下来计算,缴契税占总成交价1%

具体如下:

(14600-5044)×2001套×1%=19.12(万元)

二手房纳税

二手房交易过程中所要缴纳的有契税,占成交总价的1%(面积在90平方米以下、含)或者1.5%(面积在90平方米以上)。而契税只不过是二手房交易成本中税费比较少的一种,除了契税还要缴纳营业税和个人所得税

官方声音

“阴阳合同”属私下交易一旦发现将受处罚

市住建委上午表示,“阴阳合同”属于房屋买卖双方与中介机构私下交易的行为,一些不规范的经纪机构为了尽快促成交易,以“合理避税”名义,劝说交易当事人签订“阴阳合同”逃避缴纳税费,以减轻交易资金压力。

市住建委在此提醒购房人,交易双方应拒绝签订“阴阳合同”。偷税漏税的行为一旦被发现,经纪机构会立即推卸责任,纳税人还将受到税务部门处罚。

同时,市住建委表示,将加强对房屋经纪人的培训,以期减少不规范交易的发生。

本市税务部门一位不愿透露姓名的人士表示,如果税务部门要对二手房偷漏税进行稽查,就要和相关部门共同进行,目前这种协调机制尚未建立。

业内建议

房屋地区指导价应当予以提高

成交价不能无限制做低,因为本市多个部门曾联合发布过北京各个片区的最低指导价,所签订的合同要比指导价稍高才能被审核通过。

荧灿地产总经理顾辰天认为,经过去年一年房价的暴涨,地区指导价已远远跟不上实际房屋成交的价格,应适时调整并提高二手房区域指导价,漏税额会相应减少很多。文/记者张媛陈斯张焱

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