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服务器未到位 9月二手房网签没戏

2010年08月23日 14:03 广州日报我要评论0字号:T |T

“网签第一单”为荔湾区周门一个5楼73平方米楼梯楼两房单位。

房屋交易监管中心负责人向本报独家披露二手房网签试运行情况

广州日报8月23日讯 上月底,有媒体称二手房网签将于9月份全面推开,最近又有中介公司称会在10月中旬全面展开。记者从多个中介公司了解到,不少买家趁所谓报低价“限期”前赶紧入市。不过,广州市房屋交易监管中心主任史小明接受本报记者独家采访时澄清,受制于政府采购程序,网签服务器未到位,二手房网签9月不会全面推行。该中心待服务器到位及视网签试运行情况而决定二手房网签全面推行的时间。

据了解,目前二手房网签试运行的服务器为2005年购置的,并非为二手房网签而设,服务器容量非常有限。据“试水”网签的中介公司表示,网签中读取中介公司数据、服务器存盘等速度非常慢,恐难应付大量交易同时进行。

据了解,目前广州二手房网签“试水”宗数仅为10多宗,全部为一次性付款方式交易,占市场交易70%以上的按揭购房尚未“试水”网签。本报二手楼市版将为读者解读网签试水及二手房网签试运行所带来的市场百态。

官方声音

反对以网签为噱头促销

二手房网签7月份试运行以来,至今成交宗数非常有限,不过上月底传出将在9月份推行的消息。不过,广州市房屋交易监管中心主任史小明表示,受制于政府采购程序,网签服务器未到位,二手房网签9月不会全面推行。史小明表示,他反对中介公司以网签为噱头催促买家入市,网签时间未定,购房者宜根据个人支付能力和需求决定入市时间,切勿匆忙入市。他认为,网签只会使交易更透明和清晰,按交易价真实报价也是保护个人权益的一个做法。

史小明表示,当初二手房网签试运行只设定在天河和越秀两个区,后来把荔湾、海珠等老城区也包括在内,多个区域的二手房网签签约地点为珠江新城市房屋交易登记中心。近期二手房网签将扩大至各区房屋交易登记中心。

针对业界非常关注的房源公示网,史小明表示,房源公示网正在建设中,目前正在办理互联网ICP备案。他告诉记者,其实“阳光家缘”具备条件进行二手房房源公示,不过由于“阳光家缘”网是政府网站,担心消费者会误将挂在政府网上的二手房放盘价即政府核准的价格,因此认为还是放在广州市房屋中介协会的网站较为适宜,北京、上海、深圳等推行网签的城市也是如此。一旦网签服务器到位及网签试运行情况许可,房源公示网会在二手房网签全面推开之时上线,届时消费者将可以通过该网站选房并实时追踪房屋交易过程。

史小明表示,自行交易的网签终端机目前已到位,但由于需要与房屋交易登记中心确定终端机服务的有关情况,目前自行交易网签试运行尚未展开,但“自行交易网签不会增加买卖双方的麻烦”。

“试水”中介

陈家祠拆迁

买走“网签”第一单

百富诚金发物业是网签第一单的“吃螃蟹者”,目前试水的10多宗网签交易全部由该公司促成。负责百富诚金发物业网签的费琰丹向记者独家掀开网签第一单的盖头。

费小姐表示,网签第一单于8月6日签下,为荔湾区周门一个5楼73平方米楼梯楼两房单位,成交价为87万元,卖方为一对年轻夫妇,买方是一个60岁左右的老人家,是陈家祠广场的拆迁户。这位老人家无意中成了广州网签第一单的购房者,还特意叫上儿子帮忙看合同。据了解,这套房屋已证满5年,个税、营业税都不产生,买卖双方还商定各付个税。由于陈家祠广场拆迁赔偿高达17000元/m2,拿到大额赔偿款的拆迁户急于购房,在税费不高的情况下选择网签交易。

百富诚金发物业促成的10多宗网签交易中,第一单成交价87万元已是最高价,其他成交价都在此之下,部分证不满5年,但涉及的营业税税费都不庞大,全部为一次性付款方式交易。据了解,在“试水”网签交易时,买卖双方仍需要与百富诚金发物业签订购房三方约。费小姐表示,购房三方约约定的交易价与网签成交价一致。签下购房三方约后,双方再到该公司总部签网签合同。

据了解,网签交易中,递件需要收3份网签合同,买卖双方及中介方各持一份。网签合同4处签名确认的地方分别为:在第三页合同说明签名确认了解合同内容;在第七页资金托管告知上签名确认(不选择资金托管的需要签名确认);合同骑缝处签名确认;最后一页签名确认买卖。因此,仅网签合同签名一项,就需签24个名。费小姐表示,由于网签密匙管理的原因,目前网签全部在总公司签约,再到珠江新城市交易中心递件。

据透露,二手房网签试运行期间的确发现了一些小问题,如个别房屋由于登记字号久远,在档案馆系统未能查询有关信息,业主网上(网签试运行内部网)放盘不成功,后来经调整后才顺利放盘;网签服务器容量非常不足,读取中介公司数据及经纪资料时速度很慢,整个签约时间至少一个多小时。

市场百态

网签变成成交催化剂

中原地产有关人士表示,之前楼市调控政策令市场观望气氛凝聚,让不少买家搁置了购房计划,网签即将启动,成了不少买家重新入市的催化剂。据中原地产各分行反馈,近几个月,天河、越秀、海珠三个区部分买家都是冲着网签实施在即,加快了入市的步伐。

中原地产金海分行主管陈少媛表示,天河北的楼价仍保持平稳,优质盘源却越来越少,现时入市的九成为自住客,他们担心网签实行后,购房成本增加。成交集中在60~90平方米,总价100万~150万元之间的两房和小三房。促使买家入市的主要因素是观望情绪陆续散去,压抑已久的置业需求已经陆续释放,而网签只是一个催化剂,并不是入市的关键因素,最关键是物业质素和价格符合买家置业需求。

海珠区新港西板块近期成交有所回暖。据中原地产区域营业经理陈秋炳介绍,其中有部分投资客因为担心实行网签后,投资成本增大,纷纷赶在网签上线前出手。这些投资客成交的主要是60平方米、总价在80万~100万元左右的小户型。

中原地产锦城分行郑小畅表示,分行成交的多在200万~300万元,面积在144平方米以上的物业,有部分更是房产证未过5年。很多客户担心网签上线后购房成本会增多,因此都赶在网签前加紧入市。郑小畅表示,越秀区特别是东风中路的带名校学位的物业,在二手市场上一直供不应求,即使是网签实行后,越秀区的名校物业还是会有一定的追捧度。

买卖双方

担心不能报低价急入市

张先生在网签临近之时出售其天河区的豪宅。他表示,从今年3月开始放盘,当时放盘价为310万元,随着新政出台,他要求一次性付款,价格略有下调,终于在近期找到一个愿意以280万元一次性付款的买家。张先生表示,买家就是担心网签不可报低价而急于入市,他是要求实收,税费由买家承担。

张先生表示,他非常赞成按成交价真实报价,因为到房管局递件的报低价,若一旦认定“假”合同为真正有效的合同,吃亏的只会是业主。他说,若自己去买房,肯定是在综合考虑所有税费成本再作出买房决定,报低价省税费对自己没有好处。

何小姐这几个月一直在找员村60万元左右的房子,多次遭到中介人员以“网签即将运行,你还不赶快入市”为由催促她赶快下决定。何小姐表示,她看过昌乐园一个房子,商定价格是60万元,中介称到房管局报税价才30多万元,税费省下一笔。她说,报低价省下的税费有限,若楼价下调,她在总价上都可赚回来,而且员村的老房子一般房产证都过5年,税费不高。

记者周记

网签能杜绝报低价?

二手房网签第一单出现不久,市场上有传闻称网签将于9月份展开,对此房屋监管中心已作出澄清。从已成交的10多单成交来看,付款方式全部是一次性付款,且买卖双方都与中介公司签订三方约,网签成交价是否为房管局报税价尚未获得确认。记者在此专题采访时从暂未有网签成交的中介经纪人士了解到,网签后买卖双方的确仍需与中介公司签订三方约,一次性付款方式或许还可钻空子,按揭贷款方式恐怕难以避税。

目前一次性付款占据二手房交易的30%左右,其余大部分是按揭购房。按揭购房的二手房网签暂时未见,尚不能断定二手房网签全面铺开后是否会使广州市有关部门公布的二手房交易价“被涨价”。目前试水的二手房网签个案中,最高价为87万元,在天河区和越秀区等地的大面积豪宅,如锦城花园(资料、团购、论坛、二手)成交套价都在200万~300万元之间,这些业主手持的发票价为100万元左右,若一旦真实报价,巨额税费由谁承担,这是个疑问。

一位中介人士对记者说,二手房网签是个新事物,推行前成交肯定会旺,以他所在的岭南新世界(资料、团购、论坛、二手)为例,目前成交单价过万,房管局报税价才6000元。网签全面铺开后,这笔税费怎样消化?是业主主动降价,维持实收?还是业主和买家各付各税?还是买家被迫再承担真实报税的成本?他认为网签的影响要看市场发展,很难估算会出现哪种情况。

北京市存量房网签2007年8月开始全面推行,直至现在网签成交价才为真实成交价的三四折。今年初,北京市银监局要求杜绝一房多价情况,防止出现房屋“真实交易一个价,按揭贷款一个价,递件过户一个价”。从二手房成交估价的链条来看,处于强势的银行和税务部门更能堵住“一房多价”的漏洞,若这两个环节未能堵住漏洞,那么依靠买卖双方诚信来真实报价,无疑是本末倒置,因为人性趋利,有利可图都尽可能走捷径。

如今,按揭购房的二手房网签尚未出现,银行方面是否真正能够堵住这个漏洞呢?一次性付款的,购房三方约与网签合同之间是否一样是“阴阳”关系呢?这个问题的答案,存在于二手房网签的成交价上。二手房全面网签后,从房管局公布的二手房成交价就可知道。不少城市开始网签后,报低价陋习依然过渡到网签,只不过是换了种报低价方式而已。广州二手房网签会是什么价?让我们拭目以待吧。

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