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空置房为何雾里看花

2010年08月24日 14:59 解放日报我要评论0字号:T |T

房地产调控要继续深化,实现精确打击,前提是对房价和空置率这些关键指标要有全面和精确的把握。在这方面,统计部门责无旁贷。像住房空置率这样本不该有的迷雾疑云,决策者和社会公众都在期待权威数据揭开真相。

●主持人:本报记者 支玲琳

●嘉 宾:陈 杰 (复旦大学住房政策研究中心执行主任)

支玲琳:有关空置房总量的传言,已经持续数月。尽管国家电网已经出面否认 “6540万套空置房”消息发布的真实性,但由于权威统计数据缺位,民间试图通过 “读水表” “晒黑灯” “数空调” “查物业”来调查空置房真相的热情却越发高涨。对于传言,您怎么看?关于空置率,您的判断又是多少?

陈杰:如果是新建商品房,空置率肯定没有那么高。从1995年到去年底,全国城镇竣工住宅的总面积只有86亿平方米,就按每套70平方米来算,也就1.2亿套。就算全部存量城镇住宅,按照国家统计局公布到2006年底的数字,总面积是113亿平方米,算每年净增加7亿平方米,那么现在大约134亿平方米,按照每套70平方米来算,也最多就2亿套。如果说有6540万套空置,那么空置率是达到了30%多,我认为这个可能性很小。再说这个数据根本没有来源,似网上人士凭空捏造,所以不可信。

至于空置房实情如何,我认为二套房比例是一个重要的参考。因为拥有二套房应该是空置房的前提,否则也就谈不上什么空置。从2008年的一个抽样调查数据来看,全国城镇居民中拥有二套房的比例不是很高,只有9.5%。而在二套房里,用于出租的占54%,偶尔居住的占30%。因此,如果二套房的统计数据可信,那么我国住房空置率的上限应该是这9.5%中的一半——不到总数的5%。但即便如此,这个空置率还是比较高的。因为美国的住房空置率从来没有高于3%,英国也基本在4%以下。当然,这也跟我国当前特殊的住房市场发展阶段有关。

支玲琳:很多人认为,如果消化了这部分空置房,就能平抑市场,缓解当下房价高、住房难的问题。您怎么看?

陈杰:首先,要 “逼”出空置房很难。其次,我国住宅总量还是不足,增加5%供应只是杯水车薪。再者,对于空置房,我们不能只看总量、不看结构。目前内地至少有一半的住宅是1999年前建造的,由于建造质量所限,危旧房比重较高。有专家说 “20年后中国现有的城镇住房得拆一半”,这并非诳语。因此空置房中,到底哪些是属于危房旧房的,哪些房子是可居住的,一定要摸清楚家底。而且从欧美国家都定期通过抽样调查来获得住房空置率的实践看,这个在技术上完全可行。此外,须尽快启动全国性的住房普查,上一次的普查是在1985年,如今已经过去25年了。无论是出于房地产调控精准性的考虑,还是为了稳定公众预期,空置房都不能雾里看花。

支玲琳:现在的房地产市场,到底是紧缺还是过剩?

陈杰:我的判断仍然来自于数据。住建部人士告诉我,目前,我国住房套数与城镇家庭总数之比,是 0.81到0.87,也就是说每 100户的家庭拥有81-87套房子。这也意味着,还有13-19户家庭是需要和别人挤在一起的。按照这个数据,我国现有城镇住宅套数应该在1.6-1.8亿套左右。还有一组数据显示, 1999年以后竣工的全部城镇住宅套数只占城镇家庭总数的35%,也就是最多35%的人通过买新房改善了居住条件,但还有65%的人还住在原来的房子。可见,房地产的改善性需求还是非常大的。在住宅总量上,仍然存在着不足。

支玲琳:有专家表示,不少多套房持有者 “不差钱”,即便面对政策调控带来的市场调整预期,也并不急于将手中房产出手。您怎么看?

陈杰:有些老百姓也说,怎么调控半天还是不降价?问题其实就在这里。不少开发商,去年获利颇丰,现金流充沛,所以并不着急。那些手持多套房的人,也是 “手中有粮、心里不慌”,更何况很多人都持这样的想法——“就算再怎么跌,也跌不到我买入时的价格”。无怪乎央行货币政策委员会委员夏斌也说,现在房价,说到底还是货币量太多,部分居民手头钱也多。但又没有相应的投资渠道疏导出去,不炒房,那干什么呢?比起炒大蒜、绿豆,还是投资房子来得更安全。房地产的根本问题,是进入这个市场的资金像洪水一样泛滥。若不将其分流的话,靠堵是解决不了问题的。

支玲琳:即便在征收房屋保有税的美国,也同样遭遇了当下空置率高的问题。对此,您怎么看?

陈杰:当前社会公众对物业税抱有非常大的期待。但我担心,可能政策甫出,会有一个 “跳水”的效应,但是从长期来看,只要存在其他炒作因素,房价依然会上涨,欧美经验都证明这一点。加之物业税自身征收成本很高,对此还是要慎重。

要挖掘潜力、盘活存量,不妨从两点着手。一是鼓励出租。现在出租房屋要征收10%的税负,实际上也收不到,反而把房屋租赁变成了私下操作的地下交易。如果减免一部分租赁税费,不仅可以扩大租赁市场供应,而且有了备案登记,也有助于今后规范租赁市场。二是拓宽投资渠道。设立房地产信托投资基金,吸引公众游资投资于此,这就相当于把原来大家买房的钱拿去建房,不仅增加住房供应量,而且投资者尽管不再购买物质形态的房子,却也能像房地产商一样,直接以小股东的身份投资于房地产市场开发。这样一来,如果房产升值,中小投资者就能分享收益,对资金也是一种出路。一旦出现波动,也能一同分担系统风险,降低当前开发商资金主要借自银行的系统风险。

房地产调控要继续深化,实现精确打击,前提是对房价和空置率这些关键指标要有全面和精确的把握。在这方面,统计部门责无旁贷。我相信,像住房空置率这样本不该有的迷雾疑云,决策者和社会公众都在期待权威数据揭开真相。

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