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深圳酝酿“打房第二波”

2010年08月26日 03:39 南方日报我要评论0字号:T |T

“政府要对房价的起伏变化明察秋毫”

从9月1日起,房产中介再帮助购房者以“阴阳合同”过户房产以实现规避部分税费的做法将罚5万,而开发商在销售房屋时必须将销售价格备案,且调整销售价格超过15%就须备案变更……当日前深圳公布《深圳房地产市场监管办法》(以下简称《办法》)后,港媒表述其为深圳“打房第二波”。

与此同时,深圳地税和银行等多个部门也在探讨“二手房交易将按照评估价收税”的可行性,一旦实行,将大幅增加交易成本,对该市场造成很大打击。连续的调控措施让业内觉得,“中央的楼市调控短期内虽无新法可施,但深圳已开始动用房地产产业政策,加入到房地产市场的调控当中”。

背景

房价见底论中深圳重申打房姿态

《办法》是在8月5日的政府公告中全文发布出来的,期间至少被讨论了快三个月。中央4月份公布楼市调控新“国十条”,深圳市政府旋即在5月公布落实新“国十条”的政策,但内容依然是对国十条的重申,彼时就有官员在回应“深圳版国十条为何如此温柔?”时回应称深圳正在制订房地产市场监管办法,不日就会出台。

6月份,新华社发布消息称深圳市政府常务会议已通过了《办法》,而直到8月5日,《办法》才全文公布,记者注意到《办法》公布的深圳市人民政府令由市长许勤于7月5日签发,“新市长上台,深圳作为一线城市其房地产市场调控更要贯彻中央的调控精神”一位深圳地产业内人士表示。

出台这一办法的时机颇令人玩味。经历了宏观调控四个月的深圳楼市在市场上的表现仅仅是小幅下降,根据中原地产的监测,深圳185个样本楼盘新政百日后的跌幅不到8%,而且被压抑的需求一旦放开,市场必定又是报复性上涨。即使在现在,深圳楼市胶着期内依然不断风传着“调控掉头论”和“房价到底论”,这种论点风靡市场的一大原因也正是民众对于宏观调控效果的怀疑,“万科和金地这些品牌房企的年中中报业绩都很好,这对楼市调控似乎是一种嘲讽,如此严厉的调控措施下房价却未下降,老百姓会怀疑政府调控楼市的决心”,一位深圳地产观察人士告诉记者。

“之前的深圳版国十条显得不痛不痒,现在出来的监管办法像是一次补课”,综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示,调控到现在的结果还仅仅只调了成交,没有调到价格,“去年深圳楼市经历了暴涨,现在楼市调控如果连10%-20%都不降是说不过去的”。

从7月起,深圳的房产市场就在刚性需求的推动下成交量缓缓上升,刚性需求购房者见楼市仍不下行不再等待,卖家趁机返价等都加剧了老百姓对调控效果的不信任,“国家的宏观调控没有什么牌了,房产税现在还不成熟,一方面房地产市场的预期不明朗,一方面老百姓对国家调控地产持怀疑态度,这个时候中央就对地方政府调控楼市有了要求”,深圳地产评论人士弓鸣表示,于是深圳上调土地增值税预征税率、出台《办法》,都是深圳地方积极响应中央政策,向中央表态。“《办法》也是在告诉市场,告诉开发商不要胡来”,王海斌表示。

亮点

开发商调价15%要做备案变更

《办法》的出台从微观层面讲是为了解决新国十条没有监管到位的部分,弓鸣认为“新国十条都是从信贷、从金融、从银行的角度对房地产市场进行调控,没有对开发商进行约束”。宋丁向记者表示,国家的宏观调控都是在财政,在金融方面,此次《办法》出来表示深圳地方政府从产业政策方面开始介入房地产市场的规范。

《办法》中最值得关注一条是明确规定中介机构帮助买卖双方操作“阴阳合同”将受到5万元的处罚,而这一处罚标准在之前的深圳房地产监管法规中并没有做过明确规定。由于二手房交易过程中涉及的各类税费较多,且房产增都要交纳为数不低的个人所得税,为降低交易成本,买卖双方都愿意按原价过户,这是导致“阴阳合同”盛行最直接的原因。而此次出台的《办法》中第42条规定,房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的,就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利,并确立了处罚标准,违反这一规定的中介机构将罚款5万元整。

在王海斌看来,《办法》更多是一种值得关注的信号,“虽然说了不能签阴阳合同,但这只是重申了一下政策而已,新的只是明确了处罚标准,但没有细则依然很难执行”,让王海斌更在意的是市场一直传言的“二手房交易评估价收税”的消息,《办法》9月1日开始实施,一旦评估价收税政策出台,“增加的购房成本不小就会进一步抑制需求,成交量恐进一步萎缩”。

“《办法》还让政府得以制约开发商涨价的灵活性,政府得以控制市场价格的变化”,弓鸣注意到《办法》第11条中要求,房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房,确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更,“这等于是开发商一变动价格就要到政府部门去办理备案变更,政府就得以随时知道价格的变动情况,能保持与市场同步,也就有了控制和调节市场的机会”。

弓鸣告诉记者,以前备案价总有滞后性,开发商制定一个高的备案价,然后打折分批销售以实现“捂盘惜售”,而政府就常常无法掌控市场价格变动的动向,对市场的反应也不敏感,也就常常摸不到头脑房价是怎么涨起来的,而现在只要价格变动超过15%就要去书面备案变更,“这个办法出来不是为了处罚,办法的结果就只能是开发商按《办法》要求的做,在销售时多了一道程序和手续,既制约了开发商涨价的灵活性,又让政府做到掌握市场动向,与市场同步,在无形中控制了市场的灵活性,可以随时调控房产市场”。

难点

没有细则,很难操作

王海斌表示,国家对楼市的调控之前是需求抑制,实际上已经达到了效果,现在从房地产市场房价调控来讲应该是增加开发商供给,去做疏导,而《办法》在这一方面却没有多少突破。宋丁给予这部《办法》“偏柔性”的评价,“更像是一个表态性的文件”。

对于深圳楼市日渐胶着的状态来讲,一部更多政策性和规范性的文件已经很难刺激大家对于楼市走向的神经了。多位受访的地产行业从业人士都觉得这部操作性不强的《办法》并不会多大改变目前楼市调控的状态,“大部分条款没有细则,很难执行,恐怕对市场没有太大作用”。

“《办法》中打击的东西以前都有,只不过现在集中的以规范性文件的方式出来了”王海斌告诉记者,调控进行到现在市场大概出了20几个政策,但市场并没有多大的反应不是政策问题而是执行不到位,银行“憋不住了”有放贷的压力,“即使深圳提高土地增值税预征税率”土地增值税的清算执行不到位还是让政策成为空降。“地方的土地财政不解决,地方就没有动力,《办法》以如此柔性的方式出台可能还有点保护开发商的意思”,一位地产业内人士表示。现在唯一让市场还有幻想的是《办法》的第81条,“主管部门可以根据本办法有关规定,制定具体配套政策,按规定程序批准后实施”,21世纪不动产就认为,这是《办法》最具威慑力的一条,“《办法》之后是否还会有更明确的监管细则出台?本次《办法》是否是政府打击‘阴阳合同’的前奏呢?”

此外,《办法》中“样板房可作为合同”的规定受到了不少市民的关注,但这一点卓越地产项目经理徐江认为,关于样板房纳入合同内容,这需要类似照片一类的资料,但其实现在百分之九十五以上的开发商不会让客户自行拍照,所以在这个环节需要政府出面才能把真正的做起来。(统筹刘丽撰文曲广宁 王洋策划张玮)

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