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房地产新政下的炒房路线图

2010年05月11日 13:09 北京晨报我要评论0字号:T |T

炒的是房子 钻的是空子

故事从一个帖子说起。“国十条”和“京十二条”出台之后,一片叫好声中,突然崛起了“一个炒房人的终极预测”,声称“此次调控将会彻底失败”,并列举了五点理由,归结起来就是“其实国家要调控的只是不想让全民炒房,真正炒房的人是不管的!”

实际上,“五一”之后,房地产新政带来的短暂混沌逐渐拨云见日,坚定的“大炒客”们也开始了新的谋划,自2004年起,每一次新政之后房价都是一轮更猛烈的反弹,已经让他们坚信:这一轮的调控不过是又一场欲扬先抑的大戏,对他们来说则是新一轮饕餮盛宴的前奏。

给银行做样子贷款炒楼

手段:打着开公司的旗号哭穷

声音:厂里的机器在转、工人在忙,可那是亏本的,但我得做给银行看,这样才能拿到贷款,才能去炒楼。

“假期聚会,听说一个朋友用开公司名义贷款出来的钱,继续投向房地产。”在某科技园发家的陈老板向记者表示,最近公司贷款似乎变得容易了。

实际上,由于房贷受到严格限制,而一些地方因为担心“消费贷款”流入房地产市场,也进行了相应的控制,导致银行整体放贷速度大大减缓,而上面的闸门却没有关闭,银行方面放贷的压力已经开始显现。

“怎么才能把钱贷出去呢?”深圳一位银行放贷主管人员最近连连向记者抱怨,近段时间的种种限制已经让他们完不成任务了。而两个月之前,他的同事一直在抱怨吸储的任务完不成。

“贷给公司显然是绝好选择,符合政策要求,尤其是中小企业,这是政府倡导的。”一位业内人士表示,而对于深谙此道的人来说,更改贷款资金用途早就轻车熟路,所以这是一次绝好的机会。

“给银行做做样子,拿到贷款,然后去炒楼。”北京大学企业商学院研究中心主任赖伟民表示,他在各地给企业老板讲课,而这些学员中很多人都是这样“经营企业”的。

为开发商注资协议拿房

手段:联合开发商制造房源紧张、购买者追涨局面

声音:开发商资金链出现问题,正好是我们向开发商注资并以低价吃进的大好机会,这将大大提升我们的“议价能力”。

“我们都有自己的公司,银行有授信额度,可以以实业名义贷款,也可以用现有的房产作抵押,根本不需要按揭贷款。”而在陈老板看来,资金不是问题,其他完税证明等方面的规定也没有任何意义,搞这个的人多数都在很多地方交过税,“这点钱对于炒房利润来说太少了。”

据介绍,不同于散户炒两三套房、拼命工作或者东挪西凑还房贷,“大炒客”基本都是通过大量“自有资金”直接寻找开发商合作注资,在开盘前就协议买下几十套房,开盘之后互相哄抬,造成房源紧张、购买者追涨的局面。

而这个“自有资金”的来源,真正是自己钱的并不多,很多都是民间集资或以其他贷款转移过来的。对很多大户来说,经过五六年的培育,资金供给的链条已基本形成,维持一个周期的运转没有任何问题。

“新政之下,中小房产商肯定会陷入资金困难,而这正是大好机会啊!”陈老板介绍。

“一旦政策放开,被压抑的需求肯定会急剧放大。”据介绍,按以往经验,他们只需撑过一年半载的调控期,政策一放开,他们在房源、开盘价及二手房挂牌价上“略施小计”,购房者肯定是“刚听到还没见到便宜的房子”,就陷入追涨的恐慌心理,报复性反弹也就顺理成章了。

目前,他们面临的问题是如何抄底,以及去哪儿抄底,而这牵扯到新政在各地方政府的执行情况以及延续时间。

二三线城市承接苦果?

揣测:非一线城市的调控睁一只眼闭一只眼

声音:调控的结果肯定是炒房者再次抄底一线城市,同时拉高二三线城市。

“据一些内部消息,这次的调控只在部分一线城市实施,在原本房价不高的二线城市根本不会实施。”一位号称有60余套房的炒房者认为,对“国十条”的执行以及相关细则的制定,一线城市可能会严格,二、三线城市肯定会睁一只眼闭一只眼。

据了解,目前业界持此种观点的不在少数。“卡住土地就等于卡死投资,谁愿意被卡住呢?”一位分析人士表示,一线城市发展模式造成一个观念,哪个地方土地卖得多卖得贵,城市化进程就快,可以吸纳更多资本,二三线城市的城市化进程本来就慢,当然都不愿意停止。

“虽然现在二三线城市价格上涨有限,但租售比高,稳赚不赔。”一些炒房者甚至揣测,此次政府调控的目的就是限制一线城市房价过快上涨,带动二三线城市的土地价格及城市发展。“你说北京房价多少钱算贵?其实一线城市的价格并不是多大的泡沫。”上述人士称。

不管结果如何,一线城市的报复性上涨已是“众望所归”,而二三线城市也成了砧板上的鱼肉,万事俱备,只欠东风了。

宏调政策立竿见影?

行情:炒房散户受到很大限制

预测:调控效果显而易见,下一步就是房价下降了。

“大炒客”显然没有收手,而是挟更多资本伺机而动,但令人奇怪的是,半个月来,有关宏调政策立竿见影的报道不绝于耳,“温州炒房团退出”、“太太炒房团收手”的消息成了最常见的主题,而各中介机构出台的数据也在支持这一论点。

“到4月初,每个周末几乎都有几十个电话找我,都是以前的同学、同事问投资房子的事情,现在一个都没了。”我爱我家副总裁胡景辉介绍,此前的房地产市场显然已成了“全民炒房”的局面,至少有6到7成交易是散户在炒,调控措施出来之后,对这部分人形成了很大的限制。

而中原房地产市场研究总监张大伟则表示,目前市场上有40%的购房者为投资、投机客,其中更是有90%的投资客选择贷款,停发三套房贷将对10%左右的投资、投机客起到明显的抑制作用。

“政策尽快退出”的阴谋

行情:八五折的房子比打折前还贵

预测:让房子以合理价格进到“自住型购买者”手里,难。

针对“炒客们”挟产业资本暗度陈仓的说法,胡景辉强调:“采用与政府对抗的做法,只会引来更激烈的调控措施,对整个行业的伤害也会更大。”正是这点大概已成了行业的共识,因此地产商的“谄媚”做法已然出现,深圳已经出现85折的楼盘,不过正如随后一篇调查所言:“对比该楼盘4月初的报价,打完折居然还比那个价格更贵了!”

不过这并不妨碍相关统计数据对房价调控政策的反馈:“房价已经开始下降。”

“从行业角度来说呢,自然希望房价能尽快调整到位,好让调控政策早日退出以降低对行业的伤害。”胡景辉表示。

实际上,记者在采访中发现,整个地产业界以及炒房者,无论是抨击还是支持调控政策的,话语背后的潜台词都是“政策应该早日结束”,而其中的玄机,显然不是期待有个房子住的老百姓所能参透的。

“从政府来说,显然是尽快让房价回到合理区间,促使炒客离场,形成自住型为主的住房市场。”一位业内人士笑言,房价下降并不容易,而即使“报价”下降了,要想以合理价格进到“自住型购买者”手里,那就更难了。

晨报记者 周治宏

■记者手记

警惕房产商炒房者绑架舆论

与过往每一轮房地产调控政策出炉时一样,半个月不到,“成交量萎缩”、“各地炒房团退出”、“房产商坚持不住了”的消息就充斥了媒体。中国有句古话叫

“会哭的孩子有奶吃”,房地产行业显然深谙此道。“公然对抗会引来天雷”已成了行业共识,低个头、示个弱再拉上家居、建材等小弟一起哭一把,这又算何难事呢?

而目前国内的地产行业,不仅吃这碗饭的人自己会哭,多年的高额利润还让他们有足够的粮饷发动“专家组”、中介机构以及媒体一块儿哭。因此,半个月不到,他们就成功让全社会沉浸在“政策再不退出地产业就扛不住了”的舆论氛围之中。

但是,任谁也想不明白,连从业者自己(如任志强)都高喊“地产业就该有暴利”的行业,在一项并不要紧的政策出来不到半个月,居然就扛不住了,弱不禁风的程度甚至超过了沿海的出口加工制造业,要知道当年遭遇全球金融危机,他们还撑了一年多呢!

正如一位教授担心的,这轮调控实际上是中央回应民间不断高涨的呼声,“给老百姓居者有房的希望”,一旦民间呼声没了,取而代之的是房产商的“哭喊声”,政策短期退出是必然的,报复性反弹也就指日可待了。

“国内的房产商被惯坏了,利润低的项目都懒得做。”该教授认为,更严厉的政策不出台、政策周期不持续三到五年,绝对打不破房产商和炒房者的利益联盟,更别提让暗度陈仓的产业资本离开市场了。

晨报记者 周治宏

怪象1:有人狂抛盘有人急囤房

惊恐资金在流出,嗜血的资金在流入。“如股市一样,有人抛盘,有人逆市建仓坐庄。”在等待楼市调控另一只靴子落地的过程中,炒家已经出现了分化,资金杠杆率较高的炒家开始选择性抛盘,而部分炒家则做起了提前抄底的打算。

事实上,房地产调控政策出台的当天,北京就出现了单个项目一次性抛售30套住房的案例。在进入此轮楼市调控周期后,类似抛盘离场的事情天天发生。这些抛盘暂时离场的人多有外贸企业背景。就在国务院出台新“国十条”当天,杭州有人一举吃进了25套房子。此外,温州的一个家族资金正与杭州一处在建楼盘的开发商协商,打算以8折的价格,团购其中300多套房屋。

怪象2:甘愿违约也不买跌价房

随着二套购房贷款政策出台,二手房市场出现变化,不少已交定金的购房市民宁可违约也要退房,也有一部分因为政策变动买卖双方打起官司,或者其中一方处于进退两难的境地。

张先生4月初在通州购买了一套60平方米的二手房,是从一家中介公司手中购买的,当时交了2万元钱定金。不过,随着楼市新政的接连出台,通州二手房价格开始降价,张先生的二手房周边的二手房价每平方米跌了1000多元,权衡之下,张先生放弃2万元的定金。

在北京,据北京中原统计, 4月15日以后,买方违约现象集中出现,二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%,以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户,占买房违约总数的80%。

怪象3:经适房跌价无人问津

从4月27日很多经济适用房主得知政策收紧以后,不仅自己家庭内部交易明显增加,市场挂牌量也非常明显地上涨。

在回龙观龙跃园经济适用房小区有一套2005年购买的142平方米大三居的陈先生最近非常着急,从4月27日一听到经济适用房政策要收紧就打算赶快卖了,本来就一直出租的这套房产因为超过140平方米,陈先生考虑如果自己过户给家人,不仅要缴10%的综合地价款,还有3%的契税和差额5.5%营业税。

而且最近宏观调控政策这么多,不如找买家出手,虽然原来市场价最高到了15000元每平方米了,但是到周围好多家中介挂牌好几天,一直下调价格也没人看房。最近已经下调到了13000元每平方米,依然没人看房。

怪象4:“假离婚”“隐婚”购房

在如何规避新政中“一个家庭一套房”的问题上,各种奇形怪状的招式都出现了,“假离婚”和“隐婚”成了最常操作的手法。

“很多人已经看好了第二套房,政策一出,就得首付50%,夫妻一合计就去办了个离婚,拿到房本了再复婚。”据不完全统计,类似荒唐做法,从4月中旬出台调控新政之后,北京市已经出现了十几起。

一些中介还称,由于民政局登记结婚的系统与银行办理贷款等其他系统并未联网,完全不用担心被查出,如果自己的户口簿并未更改过婚姻状况,依然可以作为未婚人士购买住房。

晨报记者 邢飞

周治宏

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