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没收开发商闲置土地能降低房价吗

2010年08月28日 09:46 金羊网 杨支柱我要评论0字号:T |T

最近关于闲置土地和空置房的问题炒得很热。人们普遍把闲置土地和空置房视为房价暴涨的原因,认为政府应该没收闲置土地上土地使用权人的权利,重税空置房。

没收闲置土地在我国现行法律上确实是有根据的。其实没收闲置土地上土地使用权人的权利并不仅仅针对开发商和其他建设用地使用权人,同样适用于农民。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第三款规定,“承包经营耕地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地”。

不过很显然,农民抛荒土地的原因不是因为地权涨价,而是因为地权跌价——尽管农民的土地承包经营权按现行法律不能买卖,但土地的价值毫无疑问是跟土地出产物的收入成正比的;正是因为种植农产品的相对收入下跌,导致农民抛荒承包地。类似的情形在商业用地上同样发生过,2008年房价下跌的苗头出现后许多开发商因为担心房子盖好了卖不出去而停止了开发行为,导致更多的土地闲置。

如果把房屋换成另外一种商品,譬如粮食,就更清楚。涨价的时候农民才愿意生产更多的粮食。除非严重的战争、天灾导致某种商品的主要产地不能生产,否则价高时的囤积行为是非常危险的。你不生产,你的竞争对手会趁着高价扩大生产,他们大量生产的产品会把价格拉下来,让你偷鸡不成蚀把米。倒是价低时的囤积行为不那么危险,因为生产商无利可图会导致大规模减产、转产,供给的减少会使价格上行。

中国开发商取得的土地使用权是有年限限制的,40年、50年或70年。这使得土地和房屋跟其他可长期储存的商品相比更不适合囤积。我们常常见到房屋所有权人让自己的房屋闲置一两年,但房屋承租人闲置租赁房屋的事却极其罕见。一批黄金或铁矿石储存40年、50年或70年后还是同样的黄金或铁矿石。但是土地或房屋闲置40年、50年或70年后土地使用权到期,房屋也成了建筑垃圾,依中国法律严格说来不过是一笔需要支付垃圾处理费的负资产。

那么为什么开发商不珍惜自己手里过期作废的土地、房屋权利?为什么房价暴涨的时候开发商反而不愿意生产更多房屋呢?原因在于地价比房价涨得更快!在这种情况下,开发商即使卖房大赚了,但因为要用极高的成本置新地,结果还不如囤房、囤地合算。

囤房、囤地现象虽然与房价暴涨具有同时性,但两者的因果关系跟媒体大肆渲染的相反,是价格决定开发商的行为,而不是开发商的行为决定价格。而生产者对价格信号的反应在其他商品上跟房屋之所以不同,则是由于房价背后还有一个地价。土地在中国是政府垄断的,政府决定地价的能力远非开发商对房屋的定价能力可比。这才是高房价的真正根源。没收闲置土地只能进一步加强政府对土地的定价能力,怎么可能降低房价呢?

其实闲置土地最多的不是开发商,而是各地政府。只不过开发商有地不盖房叫闲置,而政府囤积大量土地则叫“储备”。试问现在哪个地方政府没有建立土地储备中心?更进一步,政府真正的土地储备还远不止土地储备中心收储的那点土地,还包括了所有农民抛荒的和没有抛荒的土地,因为这些土地的所有权人和使用权人都不能自由处分自己的土地物权,而政府收储时他们又没有说“不”的权利和定价的权利。

没收闲置土地的规定是中国法律的特色,在法理上是站不住脚的。使用的权利就包括了不使用的权利,正如选举权包括了不去投票的权利。房东因为房客1年未入住而收回一次性支付了10年租金的房子,而且不退租金,这是什么道理?哪个家庭没有大量的闲置商品,是不是都应该没收?禁止资产闲置的规定仅见于专利法,对于那些于国计民生有重大意义的专利,如果专利权人自己不实施也不许可他人实施,可能被政府强制许可,但使用人仍然是要支付专利使用费的。政府征收公民、法人的不动产,也是要给补偿的。这闲置土地的土地使用权不是非法所得,也不是犯罪工具,到底凭什么没收?

权利意味着权利人可以根据自己的意志追求自己的利益,而义务则恰恰相反,意味着一种不利的拘束。使用土地的权利不可能同时又是义务。当然任何人在行使权利的时候都不得不损害他人权利和社会公共利益,但这是任何人都要负担的不作为义务,并非权利本身包含义务。根据这种不作为义务,可以要求开发商不得让土地长期裸露,以防水土流失破坏环境。为此而根据事先制定的法律征收一种土地裸露费或环保费是说得通的。

但要求开发商必须在规定的时间内盖房子是说不通的。每个理智正常的成年人都是自己利益的最佳判断者,更不要说财大气粗拥有众多属下的开发商了。假如经济危机房子卖不出去时,你非得禁止开发商闲置土地,那他就得闲置房屋,这不是浪费更大么?这不是逼开发商破产么?这对社会究竟有什么好处?作为不能朝令夕改的法律,不能只考虑房价暴涨,也必须考虑房价暴跌。(作者系知名北京学者)

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