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各地楼市调控出现“软着陆”预期

2010年05月24日 09:08 第一财经日报 远山我要评论0字号:T |T

[楼市动态]上海调控细则很快将出 重庆、广州出温和版细则 各地出台补充细则

[政策影响]楼市全面降价潮将在7月份显现 新政催生“冷购房热租赁”居者有其屋

[房企心态]房企不大幅降价底气:握1930亿 80余房企沪土地成交价同比或降两成

[政策走向]房产开始办理交付 企业就须缴所得税 住建部:小产权房不可能合法化

[他们在说]开发商看新政:给楼市降温 而不是降价 房子成了谁都能说几句的话题

楼市宏观调控是否会有一个软着陆?

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加中央电视台一档节目时表示,这取决于政府调控和市场效果等各方面能否达到一个平衡点。

值得关注的是,多种迹象让业内感觉到房产调控似乎正在逐渐向和风细雨转变。继北京出台房产新政细则之后,深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。

预判后续政策

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌个人认为,中央也是希望房价稳定,而不是大起大落。所以中央的文件是坚决遏制部分城市房价上涨过快,这些字连在一起来念。所以不是说降了房价解决一切问题。稳定房价是一个经济健康发展需要达到的一个目标。

关于未来3到6个月的房价趋势预判,聂梅生认为,这次出台的楼市新政策已经初步显现出效果,但要想达到如期调控效果,还需要房地产市场中的两只手能够达到一个平衡点。现在是有形的手在做宏观调控,无形的手在收缩房地产的投资。

在聂梅生看来,到下半年,如果炒房者退出和开发商投资下降这两个同时减少的结果能达到一个平衡点,“我想这次宏观调控会有一个软着陆,希望能够达到这样。”

尽管新“国十条”等楼市调控政策密集出台后,政策效果得到了各方肯定,但近期仍有是否还会有更严厉的措施出台上的传闻。

对此,聂梅生和亚太城市发展研究会秘书长卞洪登以及华远集团总裁任志强在参加上述节目时谈了各自的看法。

任志强认为,(是否有后续措施)只能说在加紧研究,相关部委是不是有跟进动作要视形势而定。

而卞洪登给出了“见好就收”的判断,今后的后续文件会有一点,但疾风暴雨式的政策,“我想绝对不会再出了,国家的经济也不容许再出了。”

聂梅生则把楼市调控和宏观经济运行联系了起来,比如楼市调控后,如果通胀预期减少了,也要谨防其他可能出现的问题,比如投资下降等。

关注政策信号

在当前出现经济增速可能放缓预期的背景下,楼市和经济全局的关系的确引来了业内思考。

4月统计数据显示,城镇固定资产投资和规模以上工业企业增加值增速有所降低,引发了市场对经济增速回调的担忧。

近期,中央高层提出了一些政策信号也让人关注。

国家主席胡锦涛17日会晤到访的德国总统克勒时表示,当前,世界经济复苏的基础仍不牢固,各国应该继续坚持刺激经济的举措,继续加强合作。

国务院总理温家宝在天津考察时也提出,当前宏观调控面临两难问题,要区别对待、有保有压,既形成调控整体合力,又要防止多项政策叠加的负面影响。

多名接受《第一财经日报》记者采访的专家认为,当前诸多宏观调控的政策出台还为时不久,近期中央可能更多地监测已出台政策的调控效果,出台新的政策会更加谨慎。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松此前接受本报记者采访时表示,2008年底2009年初,由于经济环境的变化房地产市场自身作出调整,但是并没调整到位,或者实质的调整并没开始,接着后面的房地产市场迅速攀升。

赵松认为,在今年严厉的调控下,在一些房价过高的地区,可能会有一个幅度较大的回调,但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去,如果出现暴跌,或者宏观经济出现二次探底,房地产新政有可能再次中止。

房产保有税是否该出台,专家学者立场现分化

上海版楼市调控细则所引发的有关房产保有税的争议已经白热化。

据《第一财经日报》获得的权威信息,上海房地产系统各个主管部门日前专门针对“如何遏制房价”进行讨论。

据一位接近上海市住房保障和房屋管理局的人士透露,上海版楼市调控细则的出台“已经快了”。

而此前上海市住房保障和房屋管理局相关人士曾明确表示,上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施,在调控中“从严掌握”。

因传闻包含房产保有税内容,上海版楼市调控细则备受关注。事实上,在房产保有税是否应该出台的讨论过程中,专家学者的立场已开始分化。

昨天下午,财政部财政科学研究所所长贾康在清华大学“国际资本讲坛”上表示:“没有房屋保有税是万万不行的,有了房屋保有税就可以避免房价大起大落,防止市场疯狂炒作。”

针对物业税很快出台的传闻,贾康昨天告诉本报记者:“将拭目以待。”

此前,有国税总局人士表示,地方无权设立新税种,或者扩大征收范围。对此,贾康认为,只要国务院批准,地方政府就可以开征物业税。

作为房产税的坚定支持者,贾康21日在出席上海“2010中国房地产论坛”时公开表示,开征物业税虽然短期内不会改变房价上涨的整体趋势,但可以改变人们对房屋需求的预期性,长期可以起到稳定市场供求的作用。

相对于贾康的乐观,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权在接受《华夏时报》采访时则表示:“三年之内免谈房产税。”黄汉权给出的理由是修法困难,但深层次原因则是征收房产税损害了既得利益者的利益。

在清华大学的上述论坛上,北京一位经济学者也认为,很多政策制定者本身就拥有多套住房,这无疑加大了物业税出台的阻力。

SOHO中国董事长潘石屹透露,自己以人大代表身份提交的物业税议案无人愿意附议,“最后只有自己一人签名提交”。

而在学界,也有人明确反对房产税出台。

在近日的一个小型论坛上,财政部科研所副所长刘尚希认为,房产税抑制不了房价。

刘尚希表示,房价在上升阶段房产税全部都可以转嫁给消费者,不但不能抑制房价,相反还会导致房价更高。

天津财经大学教授李炜光也表示,征税不能控制房价。他举例说,韩国曾对第二套居民住房征重税,但是房地产价格还是没有控制住,反倒使房地产供应量锐减,成本大大增加,又通过价格转移到了购房者的身上。

面对学界的热烈讨论,上海方面的态度却颇为微妙。

“不少报道内容都是传言。”接近上海房地产相关部门的知情人士称,“可以形容为‘雷声大、雨点小’,但如果能够对市场造成心理预期影响,对于政策调控不会造成太大弊端。”

事实上,即使即将出台的上海细则不包含保有税内容,也并不代表这把利器就会雪藏。“如果市场调控效果依然不理想,将很有可能引出‘撒手锏’。”上述知情人士表示。

从高调到低调,楼市调控“渝十条”近日出台。

高调,指的是此前“重庆酝酿出台高价房征收特别房产消费税”的消息受到全国关注。

低调,指的是《第一财经日报》记者发现,重庆市政府公众信息网是《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》的发布渠道之一,但昨天记者再度登录该网站时,已经找不到相关内容。

值得注意的是,“渝十条”中并没有出现关于特别房产消费税的提法。

本报记者昨天在中国政府网上找到了这份“渝十条”,标题为《重庆市出台十条措施促房地产市场平稳健康发展》,标明来源为重庆市人民政府网站。该文明确指出,“如国家有新政策出台,按新政策执行。”此文件出台后,4月17日,“国十条”下发。

由此可见,重庆的地方细则制定时间早于“国十条”。因此,重庆又增加了多项细化措施:一是严格执行对贷款购买首套自住房(建筑面积大于90平方米)的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。二是正在积极研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,并加紧对土地增值税的清算工作。三是继续加大公共租赁住房的建设力度。四是进一步加强市场监管。

今年3月,有消息称重庆要对高端房进行遏制,拟对其征收“特别房产消费税”。此后,重庆市财政局及地税局负责媒体事务的工作人员向本报记者确认,尚未收到财政部有关在渝试点征收房产消费特别税的批复。

又一个温和细则?

在很多业内人士看来,“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的“渝十条”采取了有保有压的温和调控措施。

本报记者采访了解到,“渝十条”中的很多措施重庆在今年初已经开始实施。但业内颇为关注两项关于税收政策的表述:“正在积极研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”和“加紧对土地增值税的清算工作。”

“渝十条”中强调,将严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目,逐步减少大套型高档住房上市量。

缘何“鼓励普通商品房消费”

值得注意的“渝十条”实施了有保有压的策略,在本次调控中推行了“差别化引导政策”。

第一,支持保障性住房建设,保障性住房项目土地可以实行行政划拨,危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠,试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。

第二,鼓励普通商品住房消费,普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收,住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付,同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。

第三,限制高档住房和投机型购房消费,重申严格执行国家税费及信贷政策。其中,高档住房交易契税按3%征收。

其中,“鼓励普通商品住房消费”字眼的出现显得很“扎眼”。

有分析人士指出,这和楼市调控并不矛盾。重庆目前在大力推进公共租赁房。但随着当地城市化进程的不断推进,普通商品房依然有着重要的作用,考虑到配合公租房建设周期,普通商品房在保障需求方面依然有较大的作用。

不是“退烧药”而是“预防药”

记者从当地房产商处了解到,“渝十条”公布后,重庆市国土资源和房屋管理局曾召集当地房产商召开座谈会。一名与会开发商称,“重庆市国土房管局有关人士在座谈会上认为,重庆房地产市场还是比较健康平稳的,‘不能别人生病,重庆来吃药。’”

在国务院楼市调控新政实施一个多月之后,广州、重庆于21日分别公布了楼市调控细则。两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。业内人士指出,与北京此前出台的楼市调控细则相比,两地楼市调控细则显得“温和”。

广州楼市调控细则共八大方面24条,主要内容是:增加住房建设用地供应规模,调整供应结构和布局;加快保障性住房建设和分配,切实解决低收入家庭住房困难;加大市场监督力度,维护房地产市场良好秩序等。

在“严格执行国家各项房地产税收和金融政策,坚决遏制不合理住房需求”方面提出:严格限制各种名目的炒房和投机性购房;在房价过快增长势头得不到遏制的情况下,研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施,抑制投机性房需求;加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,以及上市、再融资和重大资产重组的管理;严厉查处未依期限动工、竣工和销售等违法、违规行为,禁止存在闲置土地、炒地等违法、违规行为的企业和关联企业通过土地市场新购置土地,及时通报房地产开发企业土地闲置、炒地等违法、违规行为。

重庆楼市调控细则在“构建多层次住房供应体系、实施差别化引导政策、引导房地产企业合理发展、强化房地产市场监管”等四大方面提出10条具体措施。

重庆严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。

重庆还对住房消费实施差别化引导政策。鼓励普通商品住房消费,普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收,住房交易手续费减半收取。限制高档住房和投机型购房消费,重申严格执行国家税费及信贷政策。高档住房交易契税按3%征收。

重庆楼市调控细则没有对贷款购买第三套及以上住房叫停,而是执行贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策,不过,并没有明确具体的首付比例和利率上浮的幅度。该细则提出“酝酿对个人房产收益征税”。

业内人士认为,青岛、北京、深圳、重庆、广州等地方楼市调控细则均未涉及房产税征收范围扩大问题,尚未出台的上海楼市调控细则涉及这一问题的可能性较小。

不过,物业税呼声又起。财政部财政科学研究所所长贾康21日在上海表示,开征物业税势在必行,虽然不能改变房价上涨的整体趋势,但对于消除市场泡沫有积极作用。

据中国之声《新闻和报纸摘要》6时48分报道,北京、福州、济南出台楼市补充细则调控房价,惩治捂盘惜售等违规行为。

昨天,福州出台了五条楼市调控细则,其中,对于开发商捂盘惜售等现象做了严格规定,加快已批未建、已建未售的普通商品住房项目建设,对于超出合同约定动工开发日期满一年未动工的,责令限期动工、竣工等。业内人士认为,在目前福州楼市观望、博弈盛行之时,相关规定的出台会使开发商处于更加被动状态。资深房产专家江映辉:正常交易量下滑,市场前景不明朗,在这种情况下,政府逼着开发商,不管现在好卖不好卖,还得加大供应,这对开发商来说是一个非常难受的事情。然而,约束是否真正能够起到抑制房价的作用,江映辉认为,关键取决于政府的执行力度

北京市国土局昨天发布通知,从今年 4 月 1 号起签订《国有建设用地使用权出让合同》的土地开发商,在地块开工、竣工时应向国土部门申报土地开发利用情况。对不执行申报制度的开发商,国土部门将进行公示,并限制该企业至少在一年内不得参加土地购置活动。业内专家表示这是增强市场透明度的一个手段,对抑制房价的过快上涨也能产生作用。中国房地产协会副会长陈国强: “过去因为囤地、炒地的现场比较普遍,通过这种方式有助于用地尽快形成住房的有效供应,供应增加当然有助于抑制房价的过快上涨。”

从5月20日开始,济南开展为期一个月的房地产开发企业经营行为检查和在建、在售商品住房项目清理工作,重点检查炒卖房号、任意抬高房价等八种违规行为。对存在违法违规行为,且拒不整改的,将取消其开发企业资质,并限制其参加土地购置、金融信贷等活动。新规出台后,在济南房地产界引起巨大震动,很多开发商都在第一时间进行企业自查,济南新华置业有限公司销售经理:都是为了规范房地产行业,为了它能够长远做一个的良性的健康发展。山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示,这次检查清理工作是对刚出台的“国十条”的细化与补充,将起到更好的调控效果 “国十条”出台后,各地都在出台一些更为细化的政策,它所产生的效果要比单个出来更强。

进入盛夏,全国楼市没有如天气那么火热,反而成交量急跌,价格出现松动,或明或暗的打折优惠重出江湖。这是否意味着房地产泡沫就此结束破灭?那么,未来房价将何去何从?

对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭5月19日在接受《投资者报》记者采访时表示,新一轮房地产调控效果明显,当前成交量出现大幅萎缩,尤其是一线城市和部分二线城市的商品住宅成交大幅萎缩。“二手房市场价格已下降,而新房有一定滞后效应,会在一二个月后跟随降价,而全国房价大范围降价潮可能出现在7月后。”

全国楼市进入观望期

本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。种种迹象显示,本轮政策尤其是4月中的“国十条”已使全国楼市进入观望期,不仅购房者与供房者在观望,政策部门也在观望楼市走向,从而调整“用药”剂量。

目前购房者观望情绪浓,已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据新浪乐居的调查:近八成(79.3%)网友表示受政策影响推迟买房;14%网友表示不受政策影响;仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧,加紧买房。

其次,部分供房者在价格上有所松动,但大部分仍在观望。二手房中的供房者中有部分人士快速抛房,而部分则选择观望新政的效果。同样,房地产商对新政效果也出现了分歧。有部分开发商不约而同或是推迟了开盘时间,或是减少待售的套数。

而像恒大地产这些房地产商,为了回笼资金,开始降价,在全国范围内实施八五折销售。“这是因为目前开发贷有所收紧;另外,上市公司的再融资速度也放缓了。”渤海证券房地产研究员周户日前在接受《投资者报》记者采访时对此分析表示。

另外,地方政府在中央明确了调控态度后,也开始逐步制定了地方调控政策。为了配合地产调控新措施,北京、广东与深圳纷纷出台了各自调控细则,有消息称上海还计划出台房产税。不过,大部分的地方政府尚未制定出实施细则,还在选择观望。

值得一提的是,虽然新政使各方观望气氛浓厚,但本轮政策尤其是4月以来的新政与之前调控政策相比,凸显出很多新的特点。对此,太平洋(601099)证券指出,一是国家在调控房地产的力度和决心上要强于以往。此次国家颁布了详细的差别化信贷政策,不再是笼统地停留在概念上,而是细化到具体操作措施上;二是国家相继出台的一系列房地产政策,覆盖面更加全面和系统。“国十条”更加全面,囊括了之前的所有有效举措。三是,差异化政策更加明晰。针对投资性需求和住房消费性需求的本质不同,实施差别化的信贷政策,在贷款买房首付比例和还款利率上下足了功夫。

7月或现全面降价潮

房地产新政的出台,让人们对房价的下跌产生了希望。但是目前只是成交量出现大幅萎缩,价格出现松动。那么未来全国70个大中城市房价何时出现大范围的降价?

“现在成交量急跌,然后就是价格下跌,估计7月份全国70个大中城市房价出现环比下降。一线城市下跌幅度预计在30%左右,而全国其他城市的下降幅度稍小。”杨红旭告诉《投资者报》记者。

杨红旭同时分析指出,4月份,70个大中城市房价环比涨幅为1.4%,较3月份的涨幅增加0.3个百分点。这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力,4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应,5月份开始环比增幅将持续收窄,直到第三季度出现环比负增长,也即就是全国房价拐点,最有可能出现在7月份。

圣世一品副总肖峰也表示,房市的全面降价还需时日。“虽然目前已有开发商放量降价,但依然仍属小部分行为,楼市的大范围全面降价,需要两至三个月的时间。”

值得注意的是,中国不动产研究中心5月12日发布《调控新政解读及后市走势分析》的最新报告中预计,北京房价短期将回调20%到30%左右。

该中心数据显示,截止到4月25日,北京在4月当月取得销售许可的项目为21个,相比3月同期的18个,上涨了16%,而销售率明显下跌,当月销售率仅为12.1%,相比3月预售项目销售率的37.8%,降幅达到68%。4月预售项目成交仅695套,相比3月当月预售项目成交的3237套下降达78%。成交量大幅萎缩,按此态势,预计北京房价短期将回调20%到30%左右。

此外,杨红旭还表示,未来开发商的资金将由宽松趋向紧张。“房地产开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1~2月,接下来增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,开发商降价促销现象将越来越普遍。”杨红旭说。

下半年延续下跌态势

当前非常的调控政策,收到了非常的效果。仅仅一个月,房地产市场就出现巨大的变化,A股市场在地产股和银行股引领下出现了深度跌幅。为此有专家担忧,房价半年后会出现报复性上涨。

对此,杨红旭则表示,下半年房价将不会出现报复性反弹,会继续延续下降的态势,因为房价调整需要一个过程。

5月13日至14日,国务院总理温家宝在天津调研时也强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨。杨红旭对此认为,这等于给当前的楼市调控再次定调:房价尚未稳住,调控政策不能放松;相关部委和房价过高的城市还须继续出台细化措施,认真落实“国十条”调控精神。

深圳市房地产研究所所长王锋4月初在接受《投资者报》记者采访时也认为, 2010年一线城市的成交量难以在2009年的基础上再创新高,出于民生考虑,国家今年还会加大对一线城市房价的调控。

不过,周户告诉《投资者报》记者,下半年房价目前尚看不清,如果要使房价真正下降,有关部门还应出台一些房地产调控细则。

太平洋证券也指出,短期内房地产价格将会下跌,中央下定决心要遏制部分城市房价过快上涨,出台了一些严厉的政策,势必在短期内给过热的房地产市场浇上一盆冷水,市场的购房投资需求在短期内受到抑制。由此短期内市场的成交量会萎缩,出于资金回笼的需求,在买卖双方胶着一段时间后,在资金回笼的压力下,房地产市的价格会下降,之后房地产的投资也会放缓。

但太平洋证券同时指出,长期来看,如果没有配套相关措施,政策很难长期施行,一旦政策的威慑力减弱,房价可能出现补涨。

楼市调控新政正在令市场发生新的变化。《经济参考报》记者近日从北京我爱我家、中原地产等多家房产中介获悉,4、5月份频繁出台的房地产调控政策导致部分购房人由观望转向租房,这令房屋租赁市场在传统淡季迎来了新一轮租金上涨热潮。我爱我家市场研究中心统计显示,今年的4、5月份,北京的住宅租赁市场没有出现淡季特征,交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季还上升了6%,整体租金均价比去年4、5月份上涨了近20%。

在购房遇冷,租赁市场火爆的同时,记者发现,购房人与租房者的心理正在发生微妙的变化,究竟是租房合算还是购房合算?如何做出理性的选择?再次成为关注的热点。多位专家对《经济参考报》表示,“居者有其屋”不一定是“居者有房产”,房屋租赁市场应该发挥更大的作用以实现“居者有其屋”。但传统住房观念的转变,不是一个短期的过程,在此期间,租赁市场的完善、体制的保证不可或缺。

数字

“转售为租”和“由买转租”双双增加

“房价降了,房租却涨了。”在银行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文区所租的一居室月租为2800元,5月续租时房东说至少要涨到3100元。本报记者走访多家房地产中介之后也发现,与一年前相比,北京一套普通一居室和两居室的租金涨幅都在15%至20%左右。在北京崇文区国瑞城、新景家园等临近地铁的几个小区,月租普遍上涨300元至500元左右。在北京宣武区椿树园小区,一套80平方米的两居室月租普遍在4000元以上,而半年前租金为3500元左右。

“转售为租和由买转租的趋势已经十分明显。”“链家地产”市场分析师张月告诉《经济参考报》记者。据“链家地产”统计数据分析,5月开始二手房新增房源挂牌量增幅开始全面回落,回落幅度相比4月底达到27%,而出租房源增速明显,最高峰时租赁房源已超越二手房45%左右。此外,系列调控政策至少造成了60%左右的需求者观望,其中有近一半的需求者面临着重新租房的生活。

北京中原三级市场研究部的统计也显示,新政出台之后租赁成交量相比新政之前成交量上涨了55%,与此同时,租赁房源量增长也十分明显,房源上涨幅度达到了28%,而在往年4月份都为租赁市场的季节性淡季。在供需两旺的促进作用下,租金价格环比也出现了上涨,新政后一个多月来北京市二手房租金价格环比上涨了5 .1%,单位使用面积租金首次突破50元每平米,特别是一些租赁热点区域,一套住房的租金能上涨300元/月左右,上涨幅度超过7%。

北京中原认为,这是一种“替代效应”,并且随着楼市调控力度加大,很多人推迟了购房计划,租房需求增大在一定程度上推高了租金上涨。

面对不断变化的市场和进一步上涨的租金,一些购房者再次在买房和租房之间徘徊。张月认为,当前特殊的市场特质催生了特殊的市场需求,无论是承租人还是出租者,都有一部分是被动甚至被迫转型的,因此,这部分人始终面临着是否该重新转向房地产交易市场的问题,也就是说,面临着租房还是买房的抉择。

“这段时间,是考验购房者和售房者智慧的时候。”有业内人士如此评价道。

比较

租金与月供决定租房或买房

有关数据显示,在国外,城市居民住房自有率最高的是美国,为68%,英国为56%,欧洲其他国家一般为30%至50%,而根据我国建设部公布的数据显示,城市居民住房自有率接近82%,这个比率已经处于世界前三位之列。美国52%的首次购房者年龄超过30岁。德国初次购房或建房者的平均年龄高达42岁。日本年轻人奋斗10年左右才基本能攒齐购房的首付。

专家就此表示,应当从多方面来理解“居者有其屋”的含义,它应当不仅包括买房子来住,也包括租房来住,而且租房是高房价下对解决住房问题的合理补充。从这个角度看,如果单纯依托买房解决“居者有其屋”的问题,恐怕尚需时日。

“从现在的情况来看,房价上涨很快,租金仍然便宜,租售比严重失调,单从经济角度来看,租房还是比买房合适,尤其是在大城市。”上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫在接受《经济参考报》采访时说,对于年轻人来说,从租房开始,然后再逐步买小房子、买大房,不失为一种理性的选择。一味强求、早早当上房奴并不是好事。

中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉也表示,过重的购房负担和房奴的还贷压力会让中产和准中产们难以想象更为长远的个人发展。只有通过扩大供给、使云端上的房价回归合理区间,从而改变“一生拴在一套房上”的现状,才能让潜在的中产阶层从买房的负担中腾挪出来。

从经济上说,租房明显优于买房。如果你有300多万元现金,准备购房结婚,以北京市内南二环的一套二手房为例,面积100平方米,单价为3万元/平方米,不考虑其它因素,手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况,该套住房的租金为每月5000元,年租金为6万元。按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算,300万元每年能够带来6.75万元利息收入,扣除房租后净剩7500元,租房的优势明显。

“链家地产”市场分析师张月认为,当前市场环境下,不同人群买房购房面临的成本和收益均有所不同,例如,同为初次购房,有的人可能过几年以后会卖掉再买,有的人可能再买一套将首套出租,甚至有的人不堪贷款压力卖掉再改为租房,那么他们所付出的前期成本以及转型后的对冲成本都各不相同。

“单身、处于创业期、刚就业的人群,我们建议租房居住。”21世纪不动产研究中心齐凡认为,单身客户没有太多的家庭负担,而且未来工作变动也存在不可预知性,不需要特别急着去买房;而创业者现在的首要任务是完成原始积累,不宜将过多的资本投入到购房中去。而对于即将踏上工作岗位的应届毕业生,和收入较低的务工人员,考虑到他们的经济能力和目前的租金情况,建议他们可以选择合租方式居住,以减少租房支出。

“对于已经具备一定经济能力的客户,和特殊刚需客户,我们还是建议买房。”齐凡说,从已出台的楼市调控政策看,对购买首套房基本没影响。而且在新政调控一个多月后,部分区域的二手房价已经出现一定幅度回调,价格处于相对低位。尚未购房的客户,如果租金和月供差不多的话,不妨考虑购房置业。

观点

转变购房理念须体制完善

尽管有不少购房者对上述经济账心知肚明,但仍然还是勒紧裤腰带要买房,这或许与某些传统观念有关。在某媒体发起的网络调查中,在“如果您现在没有房住,打算买房还是租房”一项里,有56%的人还是愿意买房。在“假如您现在有20万元,您打算干吗”的问题里,有近71%的网友愿意买房,大家首选买房的原因还是考虑到安定的生活是一切的基础,有了自己的房子住,感觉才更安全。

“华人社会都喜欢置业,喜欢储蓄,在房价上涨快速的时期,房屋的增值保值功能明显,有储蓄功能。中国社会传统习惯还是要有自己的房产,过度强调不去买房也做不到。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》采访时表示,中国人一定要拥有一套属于自己的房子,这一方面是购房传统观念的影响,另一方面也是由中国楼市现状决定的。

在顾云昌看来,过快上涨的房价带来投资房产的巨大升值空间,也是增加购房压力的重要原因。与此同时,“目前我国的社会保障还不齐全,房屋租赁市场的服务与监管也并不完善,让人们心理感觉有自己的房子才有保障。”

王洪卫说,消费观念的转变不是一代人就能解决的问题,诸如结婚时一定要买房等传统的老一辈观念还是影响了年轻人,一时难以转变,这同时也是一个社会问题,需要完善的体制来保障。

从国外的经验来看,鼓励房屋租赁,是西方国家房地产政策的普遍特点。德国健全的租房市场和较高的租房居住条件就使得六成德国家庭宁愿一辈子租房。事实上,在德国每个月供房子只需要花掉德国平均水平家庭收入的1/5。日本的租房市场也很健全:不仅网点多,租房服务也十分正规,对房地产中介行业的从业者有严格的考核制度。此外,日本政府还向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”,房租相对来说更加便宜。日前,澳大利亚的专家学者们也纷纷呼吁政府改革租房机制,让买不起房而不得不租房的民众能在出租房内住得更安心,比如管控房租价格、监管租房质量等。

“而中国的政策显然还没有做到。”顾云昌说,目前房屋租赁市场还有一些问题,比如房源不足、价格不稳、市场监管存在缺位、租赁合同随意变动、租户的权益得不到有效维护等,这些都严重阻碍租房市场的发展,制约着人们的租房意愿。希望政府部门切实加强对房屋租赁市场的建设和监管,提供多渠道、多形式的房源,满足不同群体的住房需求。

“房价目前上涨的压力仍然很大,土地供应的紧张导致供不应求的状态现在还没有改变,货币扩张的速度很快,城市化过程中需求的旺盛仍会延长一段时间。10至15年之后,随着城市化进程和人口红利的结束,再加上政策调节的累积效应,房价上涨会趋于平稳,供求关系也会平稳下来。投资房地产的收益率下降,房产的投资投机功能衰退,持有房产的人的收入将主要靠租金来支撑。”顾云昌说。

上海土地交易市场有史以来最大一单“勾地”公告——涉及105幅商、住用地的“沪预申请告字(2010)第1号”已成规模展开地块推介行动。5月21日,1号“勾地”公告中39幅地块分4个地点展开推介会,不愿错过任何一幅地块的开发商们派出“分身”代表赶往各处。

当天土地推介规模最大的一场,是上海浦东新区第一批预申请地块推介会,会上介绍了17幅经营性用地,土地面积共计约85公顷,用地性质包括住宅、商业、办公等,区域涉及三林、张江、川沙、航头、祝桥等12个镇和园区。《第一财经日报》记者在现场看到,新鸿基地产、和记黄埔、招商地产(000024)、中海发展(600026)、中冶集团、万科、绿地、金地等约80家开发商到场,规模空前。同一天,2幅罗店新镇住宅用地吸引到包括绿地、中冶等在内的约40家房企捧场;而出让面积仅5000余平方米的卢湾滨江一幅低密度商业地块,也吸引了绿地、瑞安房地产及凯德置地等15家房企。

开发商在寻地态度上积极热情,但在具体行动上却相当冷淡。目前,1号“勾地”公告发布至今已满一月,上海土地交易市场官方网站显示,截至发稿,公告中105幅地块仅有14幅出现预申请人,其中预申请人达到3个的地块只有5幅,且暂未有任何一幅预申请地块进入出让流程。

易居中国分析师付琦对此解释称:理论上来说,只要出现1个预申请人,地块预公告满3个月后,出让方就应将地块正式公告出让;若预申请人数达到3个或以上,则可提前将地块推出;若3个月内都没有出现预申请人,地块则不会被推出。“一般来说,为了不被竞争对手看清自己作战路数,开发商在竞买申请最后期限或挂牌截止前最后一段时间才会出手。”付琦指出,现在预申请公告发布才一月,开发商按兵不动是正常的。“但开发商对地价的预期确实下调了,拿地时也会谨慎很多。”

这一点,从开发商对1号“勾地”公告中优质地块的态度可窥一二。

以陆家嘴(600663)5年来首次推出的住宅用地——黄浦江沿岸E18地块(9-3)为例。E18地块(9-3)位于陆家嘴黄金地段边缘,邻近新鸿基地产在建中的陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”,是近年来豪宅开发商趋之若鹜的高层住宅用地,起始价格高达34.1646亿元。粗略估算,其起始楼面地价高达25113元/平方米。

“大家对该地块兴趣都很大,但考虑到价格等诸多因素,最终会不会出手很难说。”中冶集团的代表对记者表示。

“我们想要这块地,如最终成交单价比隔壁的商业用地略高一些,还是能够接受。”一位港资开发商代表称届时将保守出价。他所说的“隔壁的商业用地”,其实就是有上海“单价地王”之称的“黄浦江中心段E18地块(1-10)”。去年9月, E18地块(1-10)出让时,曾被海航集团以18.24亿元拿下,其36480元/平方米的单价地王纪录保持至今。“我认为这一区域住宅地块单价比商业用地高一些是合理的,但如果价格被抬得太高,可能就会放弃。”

“如果在去年,E18地块(9-3)或许真的会突破5万元/平方米的楼面地价,但目前这个行情下,似乎很难。”付琦认为,开发商目前对住宅用地如饥似渴。但上海楼市整体行情低迷的现状,使多数开发商降低了地价预期,因此预计接下来上海土地市场的土地成交价相比去年可能会下降20%左右。

这一说法在开发商中也获得共鸣。上海绿地集团一位代表在推介会后向记者表示,现在楼市环境和去年相比有了很大变化,心理价位大打折扣,除郊区一些没有大涨过的区域外,其他去年被炒得较高的区域的地价今年降20%~30%都是有可能的。

政策凶猛,却似乎不能给手握重金的房企带来震慑力。

资讯数据显示,2009年度,113家房地产上市公司的现金总额达到1930亿元。其中,万科A(000002)、保利地产(600048)、金融街(000402)和首开股份(600376)这4家公司,分别排在了《投资者报》“上市房企现金榜”前4位。

此外,就现金保障来看,首开股份的现金保障最强,公司2009年现金额是同期公司营业总收入的2倍多。

万科:230亿元成“现金王”

2009年间,中国经济率先走出颓势,实现超预期复苏。在纷纷复苏的各行业中,房地产行业的复苏尤为明显,这就使得各房地产企业的营业收入和净利润一改前期的颓势,同时也使得各企业手中的现金充裕起来。根据2009年年报,113家A股房地产上市企业的现金总和达到了1930亿元,同比2008年大幅增长了89%。

《投资者报》将各个房地产公司的账面现金额进行排名,并筛选出前20名的公司,制成榜单一。

从总体上看,113家房地产企业中,账面现金超过100亿元的共4家,分别是万科A、保利地产、金融街和首开股份,这4大“现金王”的账面现金总额达到633亿元,占同期全部房地产上市公司账面现金总额的三成以上。

其中,现金最多的是万科A,其2009年末的账面现金达到230亿元,占同期全部房地产上市公司账面现金总额的一成以上,比居于第二名的保利地产高出78亿元之多。

此外,有4家公司账面现金在50亿元~100亿元之间,38家公司的账面现金在10亿元~50亿元之间,67家公司的账面现金在10亿元以下。

尽管经济复苏,行业景气度迅速提升,但行业集中度较高的局面仍未改变。在《投资者报》榜单中,手握现金较多的,都是收入规模和盈利能力较强的公司。

首开:现金保障能力最强

为了进一步了解现金的多寡对各个公司的实际影响,《投资者报》对各个公司的现金保障情况进行了分析。

分析的方法是,将2009年货币资金(即账面现金)/2009年营业总收入,通过两者的比较,可以看出各个公司现金保障能力的强弱。一个公司该比值越大,表明相对于公司营业规模而言,该公司现金越充分,保障能力较强;反之亦然。

要补充的是,由于存在着这样一种情况,有些规模较小的公司,尽管账面现金绝对值很小,但是其营业收入值也很低,也有可能造成上述比值较大,但是这样的公司,从公司质量和价值等各方面来看,都不能和那些尽管比值很低,但是现金额和营业收入规模都很大的公司相比,所以,为了准确起见,《投资者报》剔除了56家2009年营业收入低于10亿元的公司。

通过上述方法,《投资者报》筛选出现金保障较强的20家公司,制成榜单二。在这20家公司中,账面现金额达到并超过同期营业总收入,即上述比值超过1的共有9家公司,包括首开股份、金融街、华远地产(600743)等。

其中,“四大现金王”之一的首开股份,是现金保障最强的公司。2009年度,首开股份的账面现金达到了120亿元,同期的营业总收入为52亿元,前者是后者的2.3倍。紧随其后的是同为“四大现金王”之一的金融街,其2009年度的账面现金达到了132亿元,同期营业收入为62亿元。

国税总局通知界定结算时限 房产开始入住就须缴企业所得税

一些房产地开发企业已经在为买房人办理入住手续了,但却以工程质量还未通过验收、或者尚未办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续等,不及时缴纳企业所得税。23日记者获悉,近日国家税务总局下发通知,对这一问题进行了界定,明确只要房屋开始办理交付就应视为开发产品完工。

国家税务总局日前下发《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》,通知指出,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

据业内专家分析,通知出台意在堵塞房地产开发企业逃避所得税的漏洞。

刚刚过去的4月份,对房地产市场来说,显得颇不平静。为了切实有效的抑制房价过快上涨,国务院连续打出了一系列政策组合拳。

4月14日,国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨;

4月15日,国务院发出通知要求,将二套房贷款首付提高至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率;

4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即抑制房价过快上涨的《国新十条》,指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

短短三天之内,国务院连发三道政令降温楼市,频率之密、力度之大、涉及面之广可以说是前所未有,被媒体称之为史上最严厉的房地产宏观调控。

在这次房地产行业发展论坛上,在关于对于楼市新政一个多月后的效果如何上,在场所有开发商和业内专家都举起了微笑牌。表示楼市新政效果明显。

全国工商联房地产商会会长 聂梅生:政策效果已经显现,因为已经是停涨,或者说是涨停,尤其是过快上涨的几个城市:北京、上海。

亚太城市发展研究会秘书长 卞洪登:现在还有很多人认为房价没有涨,认为没有达标,房价的下降不是这次房市新政的目的,它的目的就是遏制过快增涨。

主持人:

房价为什么不降呢?所有老百姓都很期待。

中房集团董事长 孟晓苏:

今天来这儿的都是真的专家。这些真专家都知道国务院的本意是什么,早在2003年有个18号文件,那里面提到了房地产的健康持续发展,什么叫健康持续发展,那里面有三句话,叫做供求基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。

主持人:

不过今天早上我的手机上收到了恒大地产的八五折广告。另外我还看到前段时间万科在内部会议上曾经告诫各地分公司不要心存幻想,那么任总,我想问一问您心里的想法是什么?

华远集团总裁任志强

我没有恒大去了解情况,但是我知道有些城市是需要像顾云昌说的要降降温的,于是政府就采取措施该给他们降点温就降点温。但是降价和降温是两回事,它不是为了让房价掉下去,而是抑制投资需求,让投资需求的人不要去买房子,剩下的人你该买还要买,既然你想让他买房子,今天买了明天就降,那买的人会怎么样。而买了股票的人,大概股票损失是3万亿,3万亿股票相当于什么,去年我们一共的商品房在增长了48%的情况下才卖了3900亿,这损失的已经把去年所有的房子损失光了,没了,等于一年房子白卖了。就这股票这么一下子,可想而知,是更多的人买不起房子还是更多的人能买到更多的房子,这3万亿没了,原因就是错误地理解了中央政策的精神,把抑制上涨变成了一定要让房价下跌。所以所有的股民还会担心,还会出第二只靴子,第三只靴子,第四只靴子,一定要让房价打下去。所以股票就跌得一塌糊涂。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌:

中央也是希望房价稳定,而不是大起大落。这是我的一个判断。所以中央的文件是坚决遏制部分城市上涨过快,这个12字连在一起来念。所以不是说降了房价解决一切问题。稳定房价是一个我们经济健康发展需要达到的一个目标。但是许多老百姓的问题是要加大保障性住房特别是80后夹心层住房问题,这才是根本。

主持人:

那么在未来的3到6个月,你们觉得房价的趋势是什么?

顾云昌:

我的观点是未来三到六个月,房价不可能再快速上升,以后十年八年不好说,要看货币情况,要看土地供应情况。

任志强:

我能不能反问你一个问题,你知道这未来3到6个月还会出台什么政策吗?你如果能告诉我未来出台什么政策,我就告诉你趋势是什么。

聂梅生:

我其实劝大家买不买房子,盯住你那个城市的环比,可能更能说明问题。如果说盯住环比的话,我预计可能在未来几个月目前的交易量下降的情况下,环比上涨的可能性并不大。

此次房地产行业发展论坛,各位嘉宾也就各自的观点分别发表了主题演讲。

聂梅生:

从这次政策的出台,谁最痛,就能看得出来政策指向是谁,这次政策指向最痛的实际上是炒房的,而且是短炒的这批人,马上就出现问题。还有就是拿了很多的地在手里的地王,实际上他们是用土地抵押贷款来做这个高杠杆。现在像这次出台这些政策,土地融资这块的流动性急速收缩,这个对开发商持有多块土地而且是高价地的影响比较大,所以这两边最痛说明政策指向这两边。这次出台的楼市新政策已经初步显现出效果,很多城市的二手房急于出货,将会使房地产的价格有所松动,但要想达到如期调控效果,还需要房地产市场中的两只手能够达到一个平衡点。现在是有形的手在做宏观调控,无形的手在收缩房地产的投资。

我是觉得, 到下半年,到今年下半年,如果这两个博弈能够达到一个平衡点,因为炒房人退出了,退出了很多,而且政府又出了36条,投资、投机的需求下降了,那么开发商的投资也下降了,如果投资也减少了,需求又轰出去一大帮,这两个同时减少的结果如果能达到一个平衡点,我想这次宏观调控会有一个软着陆,希望能够达到这样。

从有关部分得知在新政出台后的4月份,全国70个大中城市房屋销售价格却同比上涨12.8%。对此,华远地产(600743)股份有限公司董事长任志强发表了自己的看法。

任志强:

4月份刚才聂会长说了,其中我们的房价增长仍然是很高的一个数据,它主要反映在上半个月,因为4月17号才出台的这个文件,而出台文件的时候呢,房价已经在文件之前出现了一些高涨,但是出台文件以后可以看到的是投资迅速出现了一个下滑。一季度增长35.6%,二季度变成26%。

对于此次出台的楼市新政,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,这是国家给整个房地产市场打了一针强烈的退烧针。

顾云昌:

因为中国楼市发烧,什么病还不知道,先把烧退下来再说。

应该说政策效果是明显的,市场反映是迅速的,也就是说,如果我们再想想,捂盘惜售,囤地,特别是捂盘惜售,现在可能用不着说捂盘惜售了,开发商告诉我,现在卖都卖不掉,还捂盘什么惜售啊,所以一下子就改变了。现在情况仍然处在,因为一个月嘛,还处在一个观望阶段,市场在观望,政府在观测,两观。这次调控当中跟过去最大的不同点,就是过去的调控,主要在需求上做文章,这次调控是供应和需求双方面调,这是和过去调控不同的地方,这是我最欣赏的地方。

根据新国十条的规定,不仅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高,而且对于房价上涨过快的地区,甚至对外地人购房进行了严格限制。正是这个条款击中了投机购房者的要害。此项新政的威力很快显现出来,楼市成交量迅速萎缩,根据中国指数研究院统计的数据显示:从4月19号到25号这一周监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌,一线城市成交量全面下挫,杭州跌幅最大,环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中,9个城市成交面积环比下跌,北京和上海下跌3-4成。

随后, A股市场在地产股和银行股引领下,也出现了深度跌幅。而为了迎合房地产新政,京沪广深等城市纷纷出台了各自的调控细则。随后,市场也出现了征收物业税、房产税的各种传闻,一些人士甚至认为,如果不能抑制房价过快上涨,还将会有更为严厉的措施出台。

在关于后期事否还会有更严厉的措施出台上的争论上,各位嘉宾也发表了观点

任志强:

它只能说在加紧研究,国十条里要出的文件就是已经规定好应该出的文件,建设部现在还没研究完,如果形势达到满意它就不出了,形势不满意它就继续按照国十条定的继续出。到现在为止,第二套住房标准有人确定了吗?没人确定,文件上写着要由建设部,人民银行和银监会确定要发文,到现在也没发。

卞洪登:

这件事我感觉。其实就是见好就收,今后是一些打扫战场的后续文件会有一点,像急于出台的,疾风暴雨式的使房地产下滑跳楼的政策,我想绝对不会再出了,国家的经济也不容许会再出了。

聂梅生:

我觉得这个问题可能是国务院常务会经常要研究的问题,所以我比较盯住国务院常务会说些什么。因为它不光是房地产,它和很多的因素是有关系的。比如说通胀预期会不会上去,一般讲房地产价格和通胀是结伴的,如果通胀预期上那肯定房价就要上,那可能它就治理通胀,收缩流动性,治理房价,这就是一揽子政策,如果通胀预期没有了,少了,那可能其它的问题会上来,比如投资下降,然后人民币被升值,出口也下降,投资也下降。那可能问题就变成GDP的问题了。那就是怎么保8的问题就变成它的一个重要的政策了。所以我觉得与其咱们坐在这儿说房地产,不如更多地看一看整个中国经济的各个层面,包括产业结构调整是不是能够很快到位,等等。因为现在第一轮政策出完了以后,我也一直在等着地方政府出台细则。这个还没等来呢。

主持人:

很多城市的细则还迟迟没有出来。包括上海,杭州。

聂梅生:

热点城市大家脑子里肯定是那几个。而且现在各个城市大家的市长,我最近下去的比较多,都是让自己尽量别被列入重点城市。因为列入房价上涨的重点城市就要出政策就要出细则嘛。我觉得去期待新的政策,那下一步新的政策出台之后,新的细则又如何,所以我还是比较重视现在第一轮政策的贯彻落实和细则。

继新政推出之后,北京、广州、深圳等城市陆续出台了调控细则,对于新政目前呈现出来的效果,将会给中国经济带来的影响,华远地产股份有限公司董事长任志强则作出了自己的预测。

任志强:

我们监测了30个城市,其中24个城市交易量是急剧下降,而且下降的比重是巨大的。最可能出现的两种情况,一种情况是股市下跌,因为股市是先于投资,然后是楼市下跌,除非宏观政策做了调整。这个投资下降我们已经看到了。另外一种情况是最好的一种情况,股市下跌,交易量下跌价格波动了,然后继续出现一些打压政策,但是开发商会在地价低的时候抄底。如果这种概率不出现,一定会出现下一阶段的供不应求现象。

而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,楼市新政的推出将会推进我国财税体制的改革的进程。财税改革当然需要,现在看起来也已经紧锣密鼓,现在要让地方政府找到一个合理的、稳定的财政渠道,这个事情我觉得是重要的。大家看到了为什么我们现在房地产市场调控那么难,和地方的财政收入有关系,如果我们不把土地出让金收入作为地方政府的主要收入,可以减少地方政府对房地产的依赖,对土地的依赖,在动用土地上没有自己更多的想法,而是为了满足市场需求来供应土地,这样也有利于我们平抑我们的房价。

而对于新政可能带来的税制改革,中国房地产开发集团理事长孟晓苏也发表了自己的看法。

孟晓苏:

现在物业税问题已经是加快研究,而且最近在国十条、国四条里都提出了要研究相关的税收政策。这里面可能包含着物业税,至于如何征税,其实也不难,我们来设计一下,叫两种税率四步走,第一步走是把商业地产实行税制平移,第二步是从小产权开始起征物业税,

按照国际标准税率,就是我们所说的高税率,没有优惠的税率,美国的标准1%到3%这样来征税,第三步就是关于现在议论的从豪宅或者多套房来征,当然我认为这个税率是按标准税率,但是怎么样来区别是不是豪宅这个问题比较难办,

主持人:

我们现在关注的第四个问题,其实是在楼市的调控中保障性住房也是政府关注的焦点,那我们究竟应该怎么来做才能进一步的稳定楼市呢?

聂梅生:

保障性住房的政策设计我觉得始终是动摇不定的,这是非常有问题的,一开始经济适用房变成商品房的一种,然后在市场上

看了《各地楼市调控出现“软着陆”预期》的人还看了...
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