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《深圳房地产市场监管办法》今实施

2010年09月01日 13:52 深圳商报 陈相明我要评论0字号:T |T

“这几天过户的人太多了,连停车位都没有,大厅里挤得水泄不通,拿号后前面排了上百个号码。”昨日,深圳多位地产中介工作人员向记者抱怨。

昨日是《深圳市房地产市场监管办法》正式实施前的最后一天,似乎也是房产“阴阳合同”的终结日,因此赶在9月1日之前过户的房产激增好几倍。但记者调查了解到,在相关过户税费细则还未正式公布之前,阴阳合同暂时还难以真正杜绝。

与政策“竞赛”赶过户

《深圳市房地产市场监管办法》第41条第7款规定:“房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的,就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利,并规定违规一单罚5万。”这一条款,被市场各方解读为当前二手房市场交易中普遍存在的阴阳合同,将受到打击。

正是这一条规定,导致了近期进入楼市的购房者大增,而业主也担心要承担巨额税费,也积极放盘,成交量冲上了楼市调控新政以来的高峰。

根据深圳规划国土委公布的数据显示,上周(8月23日~29日),二手房成交3409套,环比增长34%,其中日成交量在8月30日激增,高达1885套,是正常日成交量的4至5倍。为了规避政策的监管,地产中介都争取在9月1日之前将手头的房产过户,也因此导致了深圳各区的房地产权登记处近期人满为患。

中介称可自主交易规避罚款

但实际上,《办法》的出台短期内并不能改变阴阳合同存在的现实。“对于业主来说,《办法》影响很小,因为《办法》针对的只是中介的行为。”广东中圳律师事务所律师刘子孺接受本报采访时说,中介可以称交易只是买卖双方的行为,中介并没有参与其中,即使签订了阴阳合同,也与中介公司无关,能够躲过5万元罚款了。

实际上,自从2007年深圳传出要取缔“阴阳合同”以来,深圳不少地产中介公司就开始不再使用官方合同范本,而是使用中介公司自己制定的合同版本,并且中介公司不在合同上盖章,以规避政策的临时变动。

中介仍担心政府彻查

尽管地产中介可以通过上述方式规避5万罚款,但依然担心政府的执行力度。

李先生是深圳某大型中介的营业经理,他告诉记者,虽然在合同上政府看不出中介参与其中,但实际上,业主和买家依然有很多证据证明中介协助双方签订了“阴阳合同”。

“例如,水电费和家电的押金收据、中介费的收取凭证等,如果买卖双方起纠纷,就会很容易把中介也‘拖下水’,那么中介也是脱不了关系的。”李经理说。

而另一家中介公司员工小陈也对记者表示,银行也是一颗“定时炸弹”,因为购房者到银行按揭贷款时,要提供真实成交价的合同,如果银行提供证据,那么按照原登记价过户将变得比较困难。

传个税按评估价1.5%征收

另外,二手房产过户的税费新规尚未出台,是否按评估价征税目前也没有明确说法,因此,9月1日之后,“阴阳合同”不会寿终正寝。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣接受本报采访时表示,按照评估价核定计税,其前提是二手房交易估计系统的建立,而二手房交易估计系统的建立是一个十分庞大而复杂的工程,短期内很难建立。因此,张茂荣认为,目前尚不具备按照评估价格征收个税的条件。

而对于大众普遍关心的房产过户是否要征收20%的个人所得税方面,张茂荣认为,购房者被误导。因为根据《个人所得税法》:“财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为20%”,但是由于二手房交易真实交易价无法查明,因此,二手房个税的税率依据是国家税务总局国税发【2006】108号文件《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,该《通知》第三条明确规定,核定征收税率为核定价的1%~3%。

而近期市场风传的二手房个税征收则有多个版本。根据某中介公司传出获得的尚未公布的政府内部资料显示,详细约定了评估价的征收办法:其中一种是没有办法提供房屋原值、合理费用的,个税将按照评估价的1.5%征收,一种是可以提供房产原值及合理费用的,可以按照(评估价-房产原值-转让缴纳税金、合理费用)×20%征收。不过,深圳市地税局相关负责人在事后予以否认,表示该消息并不准确。

“如果是按照1.5%征收个税,对于楼市的影响将会很小,但是如果按照20%征收个税,那么楼市或许会迎来‘零成交’的低迷时期。”记者采访的多位深圳中介负责人日前表示。

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