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二手房按核定价征税或年前敲定

2010年09月02日 15:33 深圳特区报 谭建伟我要评论0字号:T |T

税款可能转嫁给买方

深圳特区报讯 《深圳市房地产市场监管办法》今起实施,正式吹响二手房交易“阴阳合同”的集结号。市地税局有关负责人透露,力争年前出台二手房交易按核定价征税的举措,彻底终结“阴阳合同”现象。

深圳二手房市场存在“阴阳合同”是公开的秘密。有中介自认,其撮合的二手房交易,均采用了“阴阳合同”,即上报国土部门的购房合同显示,房子是按原价成交的,不存在利润;而私下里,另有一份合同,显示的真实成交价可能比原价高出数十万元,甚至数百万元。

根据规定,二手房交易所涉营业税、个人所得税契税等均以真实交易价格为基础,如果通过“阴阳合同”隐瞒房子因涨价带来的增值,会导致少交或不交相关税收。据了解,一套住宅以200万元买入,以400万元卖出,卖方最高需交纳5.2%的营业税(含城建税和教育费附加税率0.2%),20%的个人所得税;买方需交1%-3%的契税。借助 “阴阳合同”,上述三种税收总计可能流失60万元以上。

《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条明确规定, 房地产经纪机构不得“为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的,就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利”,违反则“由主管部门责令限期改正,处5万元罚款。”业内人士表示,《深圳市房地产市场监管办法》剑指“阴阳合同”,表明了政府规范二手房市场、打击投机炒房的决心,也加速了二手房按核定价征税举措出台的步伐。

一位地产中介人士告诉记者,9月1日,一些中介公司开始启用新版合同,即原来由中介提供的买方、卖方、中介三方共同签订合同的版本停用,改用国土部门提供的买卖双方合同版本,“这样,即使买卖双方签‘阴阳合同’,中介也撇清了干系。”

“卖二手房按核定价征税是迟早都要做的事情。9月1日暂不会出台,但年底前很可能推出来。”市地税局有关负责人说,该局正与规划国土、财政等多个部门加紧调研,正式方案尚未形成。目前,最大难题是如何确定房产的真实价格,因为同一楼盘不同朝向、不同楼层的房子价格可能相差较大。

经多方了解,记者获悉,深圳二手房统一征税将以税务部门核定价为基数,核定价由房产所在片区同类品种市场均价减掉一定折扣(如打八折)后获得;税率可能借鉴其他城市执行的1%或1.5%。

打击“阴阳合同”对楼市有何影响

部分需求可能转向新房

深圳特区报讯 “二手房交易按评估价收税,直接打压‘阴阳合同’,加重了交易成本,有可能将部分购房需求赶到新房市场。”众厦地产总经理助理林晓华预测,如此可能增加每平方米1.5万元至2万元新房的成交量。

过去,由于“阴阳合同”的存在,买套二手房可以免掉几万元甚至几十万元的税款,加上,二手房普遍比新房价格低两成以上,因此,“刚需”族选择二手房的意愿比较强烈。如今,市场更规范,二手房交易需增加一笔可观的成本。而习惯上,卖家采用的是“实收”方式,也就是说这笔税款很大程度上会转嫁到买方身上。

据此,林晓华认为,二手房交易成本上升后,吸引力会减弱。“其结果有两个,一是降低交易活跃度,打击投机需求;另一个是导致部分购房人会转向中低价位的新房,可能对新房价格提供一定的支撑。”

降房价关键是增供给

深圳中原市场部总监王世界重点关注的是,《深圳市房地产市场监管办法》对开发商捂盘抬价、评估价偏高及“阴阳合同”的治理。“不过,问题是长期积累的,办法的实施效果有待观察。当务之急是制定相关细则,加大执行力度。”

王世界举例说,《办法》制止中介为签订“阴阳合同”提供便利,但是,交易双方也可能签订“阴阳合同”逃避税费。而且在需求旺盛的深圳,二手房税费提高,很可能最终由购房人买单。

“降房价的关键是增加供给,单纯增加交易成本的做法难以奏效。”王世界表示,目前,市场原来预期的新增商品房和保障房都未大量入市,虽然未来一段时间,新房推出的量会增加,但推盘节奏仍然掌握在开发商手中。而二手房市场供给相对更为紧张。要降低深圳房价,最有效的办法是大量增加供应。

市规划国土委相关负责人表示:

鼓励公众举报房地产违规

深圳特区报讯(记者 谭建伟 通讯员 虞海霞)昨日,市规划国土委相关负责人向媒体表示,该部门为《深圳市房地产市场监管办法》(以下简称《办法》)实施进行了一系列准备,并希望社会各界共同参与到房地产市场监管中来,鼓励公众对发现的房地产违法违规行为进行举报和投诉,欢迎媒体加强舆论监督。

市规划国土委相关负责人说,房地产市场的健康有序发展,需要房地产从业机构的守法自律,需要政府部门的有法必依、执法必严,更离不开广大市民的监督。

部分城市房价已现反弹

深圳特区报讯 就在市场刚传出监管层要加强商品房预售资金监管和三套房信贷新政的节骨眼,部分一线城市和二、三线城市的楼市成交量却逆势大幅上涨,一些地方的房价也纷纷反弹。

让购房者更加心慌的是,一些开发商目前竟以涨价探测市场走向,为了即将到来的传统旺季“金九银十”,不惜高价推盘。

房价反弹首先从成交量放大开始。据中国指数研究院8月30日发布的最新市场报告,在8月最后一周监测的35个城市中,半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨,其中宁波上涨最为明显,涨幅达125.14%。

在监测到价格的34个城市中,有17个城市的房价出现不同程度上涨,其中武汉涨幅最大,环比上涨46.5%。一线城市上海和广州的房价分别环比上涨7%和2.54%,二、三线城市中的苏州和合肥房价分别环比上涨11.70%和2.18%,三亚、海口和兰州则分别环比上涨了46.06%、12.79%和4.84%。

上海楼市也面临不小的压力。根据佑威及楼市专评网联合提供的数据,8月23日至29日全市商品住宅成交均价为21333元/平方米,环比前周进一步上涨6%。而在被视为国内楼市风向标的深圳,一手房价格连续出现回升迹象。

值得关注的是,部分开发商近日逆势涨价。媒体报道称,8月份某房产网在广州抽查100个楼盘中有24个楼盘出现涨价;北京饭店二期公寓“霞公府”单价从每平方米7.2万元刷新到了最高13.7万元。

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