法邦网首页-法律资讯-法律咨询-找律师-找律所-法律法规-法律常识-合同范本-法律文书-护身法宝-法律导航-专题
设为首页加入收藏
法邦网>法律资讯>综合法制> 经济与法 登录注册

遭遇新政 “一房多证”大户型难成交

2010年09月03日 09:59 新京报我要评论0字号:T |T

日前,北京一家中介遭遇了一场毁约:卖家挂牌的一套二手房竟然有两个产权证,买家张先生交了定金才发现,由于北京今年的限购政策,这套房子根本没法贷款交易。感觉自己受到欺骗的张先生坚决要求退定金。

“后来我们了解到,这个楼盘很多房源都是一房多证”,这家中介工作人员告诉记者,上述楼盘原定规划是以大户型为主力户型,当年开发商为规避70/90政策,只好把很多大户型分拆,办理几个产权证。

据记者了解,此类房源之前还能顺利交易。但新政后遭遇北京“限购令”和房贷新政策的夹击,“一房两证”的房源已如同“烫手山芋”,迟迟找不到买家。

购房者遭遇

直降50万的房子没法买

张先生此次郁闷的买房经历开始于去年冬天。当时,位于北京朝阳北四环的某高档住宅的一套二手房在中介挂牌,面积近180平米,直降50万。张先生见了很心动,马上把定金交了。可是,直到不久前双方最后的交易阶段他才发现,卖家一直没有告诉他这套大户型有两个产权证。

今年5月1日后,北京实行“同一家庭限新购一套商品住房”的限购政策,三套房不发放贷款、二套房首付不低于5成,除非张先生以近700万全款购房,否则税费、利率成本将大幅增加。“根本没法买”,觉得自己受到欺骗的张先生愤怒地要求退定金,但卖家扯皮多日,中介无奈之下只好先把定金垫付了。

■ 调查

一房两证:开发商规避“70/90”政策的后遗症

2006、2007年新盘中出现较多

“一房两证”的房源交易起来如此举步维艰,在目前市场中,究竟有多少此类房源?

“并没有一个明确的统计,只是从总量上看这类型的比率很小”,我爱我家副总裁胡景晖告诉本报记者,“一房两证”作为开发商应对“70/90政策”的权宜之计,有明显的时间特性,在2006、2007销售的楼盘中出现较多。

据链家地产分析师张月介绍,如某著名中高档楼盘的大户型房源中,有60%是受影响的“一房两证”房产。一套160平米四室两厅的“合并户型”,分成两个80平米小户型房产证来呈现。

再比如,一套165平方米四室两厅的大户型,开发商在户型中央加了一道非承重墙,将其分成两个80平方米左右的小户型,房产证也自然“一分为二”,但无论是从户型设计还是空间结构上都是单套大户型,必须捆绑销售。

而随着2008年政策逐渐放松,新盘中已经不再使用“一房两证”的手法。

记者采访中了解到,目前挂牌在售的二手房房源中,远洋万和城、万达太湖公馆、中广宜景湾等楼盘中均存在这样的情况。

开发商“变通”之道带来后遗症

所谓“70/90”是指政府在2006年推出的一项楼市调控措施,要求自当年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

由于达不到目标要求的楼盘项目不批准预售,很多原建筑规划以大户型为主的中高档项目被打乱了销售节奏。张月表示,为了符合新政规定,又不影响实际规划和销售,将一套大户型的商品房拆分成多个中小户型的“对策”在开发商中广为流行。

2007年,“一房多证”达到高峰,在全国各地的楼盘中频频出现,政策实际上被瓦解。

北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,当时持有多个房产证的大户型房源在市场中交易并没有任何政策障碍,甚至还有一些业主将两套紧邻的小户型中间墙壁打穿变成大户型转卖的情况。

但今年4月15日,号称“史上最严厉宏观调控”的楼市新政问世,其中“一个家庭只能新购一套住房”、“认房也认贷”的差别房贷政策杀伤力极大。开发商当年的“变通”之道带来严重后遗症,暴露了前所未有的弊端,出现卖家卖不出去,买家贷不了款的尴尬处境。

新政之后难以达成买卖

“一般这种房源我们现在基本不怎么碰,很麻烦,很难达成交易”,我爱我家副总裁胡景晖表示。

胡景晖告诉记者,北京市目前只允许每个家庭新购买一套商品房,北京家庭要购买“一房两证”房源,只有以父母或其他亲属的名字分别落户,一户在自己名下,一户在亲属名下,将来等新政松动后将两个房产证合并成一个,外地客户则没有这方面限制,但很可能要全款支付。

由于贷款时“认房又认贷”,涉及到其他家庭的名额被抵用的问题,也会被认为是“二套房贷”,购房贷款门槛提高,利率上浮,购买难度增加。

即使购买,将来做产权证的合并,无论是赠与或其他交易关系,都要缴纳不菲税费,比如赠与要求缴纳20%的所得税,而买卖涉及契税,房产证未满5年还要补交营业税的问题。

此类交易对于卖家而言也十分尴尬。张月表示,这类房与紧邻两套住房打通不同,本就属于一套房的规划设计,其整体完整性更强,无法砌墙隔开,想分开出售也无变通方法。

■ 个案

800万全款买下

一套“四证”房产

记者调查发现,调控政策出台后,仍然有零星的购房者入场。

张小姐是一家中介公司负责二手房市场的员工,上周她刚刚成功卖出了一套北四环的高档住宅,“买家一次性全款付清总房款800万”,张小姐说。

据她介绍,这套公寓在17层,总面积175平米,四室两厅两卫,成交均价接近5万元/平米,该房源报价820万元,拥有4个产权证,两个房屋产权证面积分别为80多平米,还有两个车位产权证,价值在16万元左右。

“卖家在该小区一共挂出了两个房源,另一个报价750万元,也是两个房证,两个车证”,张小姐表示,这两套房在年初挂牌,前来咨询的客户很多,但了解之后多因为资金问题而没有后续,多家中介公司都在代理这两个房源,但渐渐业务员们都觉得成交无望。

但卖家并不愿意下调价格,据介绍,卖家是公司高管,2007年公司在香港上市后大笔套现,以过千万买下两个房源,但并不过来居住,房子一直空着,虽然现在想转手,但并不着急,“不是很好说话”。

由于该项目产权证刚办下来不足一年,且属于非普通住宅,如果以贷款方式,税费高昂,而两个产权证意味着要分别缴纳税款,这是买家全款的最大原因。

“如果贷款,以该买家名下的房产计算这是四套房贷,即使操作成二套,房贷利率要上浮30%,基准利率是5.94%,而每个房本400万,要缴5.5%营业税,1%个税,1.5%契税,最低8个点,两套房是64万;而全款公证,因每套房子不到90平米,契税只用1%,其他的税费全免,买家只上了3.2万元的税”。(本报实习记者 自曾晖)

看了《遭遇新政 “一房多证”大户型难成交》的人还看了...
相关阅读
·调查称一房一价遭遇执行缩水 新政效果面临打折 2011-05-18
·新政发酵退订潮显现 一房东遭遇三次违约 2010-10-27
·楼市新政发酵退订潮显现 一房东遭遇三次违约 2010-10-27
·北京豪宅市场遭遇新政冲击 一楼盘单日退房15套 2010-10-23
天下法制,尽在法邦网资讯频道 news.fabao365.com
返回资讯频道首页
精彩推荐

从陈明月案看交通

天顺国际百名业主

卖小产权房被控诈

买了被查封的房子

遇到法律问题?“搜”一下就解决!

咨询标题:
咨询内容:
我要咨询咨询框太小,放大点!
评论排行
热点追踪更多

那些让爱情变味

尚权刑辩律师公

“法邦律师学院

第六届尙权刑辩

相关知识
·
·郭某与陆某离婚纠纷一审判决--离婚纠纷-金开律师
·平某与杜某1、倪某离婚财产纠纷-离婚财产纠纷-铎声离婚律师
·柳某与潘某离婚纠纷一审判决-离婚纠纷-金开律师
·
·
·
·
·
·