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楼市调控为何屡成“空调”?地产新说

2010年09月03日 17:04 南方周末我要评论0字号:T |T

征地拆迁和小产权房泄露的天机经济适用房的困境和出路——地产新说(七)

直接干预房价不如合理引导预期。历次楼市调控,都回避了产权和规划两大决定房价预期的根本因素。各种应急式的打压措施缺乏可操作性,多数只会沦为实践中漏洞频出的摆设历次楼市调控措施,可以大致概括成:收资金、提成本、压需求、增供给。

从收缩流动性的角度,无论提高首付比例还是提升房贷利率,固然抬高了置业门槛、降低了投机杠杆比率,从而降低了金融风险,但是,货币政策属于整体影响政策,在打击投机的同时,也殃及了正常消费需求,部分人被迫弃购转租,从而抬升了租赁市场的热度。

交易环节的税费和房产税、物业税如今被频频看作调控房价的利器。实际上,税收手段只能提高交易及持有成本,除了改变市场活跃度,无法改变价格趋势:在房价上升的卖方市场,任何税费都能轻易转嫁给买方,反之也一样。

另外,任何税种都具有“公平性”的特征。且不提房产税和物业税的先天法律缺陷,作为非标准化商品,对房产的估值就极为困难,因为决定具体房价的因素非常复杂:位置、楼层、面积、户型、朝向、装修、供求关系甚至心理因素都可能对房价产生影响,所以惯例是以成交价或拍卖价为基准,这和艺术品、收藏品、文物类似。如果合理税基都无法确定,税也就无法做到公平征收。是按套还是面积?套有大小,面积单价有位置不同产生的巨大差异。按房屋分类?大城市中心一套房的卫生间在其它地方很可能顶一套大户型;北京后海边的破院子,无论如何也不能当“豪宅”,但的确能卖出别墅豪宅的价钱。成立专门估值机构?殊不知,比起市场自由竞争,一切掺杂人为因素的评判都可能产生私下交易,在利益诱惑面前,不过又催生了一条腐败和寻租捷径,何况维持专门机构还要负担大量额外成本。

在严控需求的各种手段中,“第几套房”是个扯皮已久的概念,首先因为“家庭规模”无法界定,人们可以根据利益需要将家庭合并(获得拆迁补偿或其它利益)、拆分甚至假离婚。其次,多大房算一套,在什么位置?一刀切地将每个“家庭”首套房认定为“自住”、第二套认定为“改善”、第三套认定为“投机”,看不出逻辑上的合理性。

对于闲置地、空置房、刚性需求的争论也屡屡纠缠不清。任何商品,小到吃穿用,大到家电汽车,被闲置和囤积的不计其数,只要所有者支付了相应的成本,并没有人去操心所谓“资源浪费”,因为“闲置、浪费”是所有者的权利。大家心知肚明,囤地、买房、囤房、刚需的理由,不管初衷是自用还是投机,买和囤的行为最大的理由就是看涨,即先有地价、房价只升不降的预期,后才有开发商和购房者的顺势投机行为。

事实上,京沪深等房价偏高的一线城市,规划了几乎所有的高端功能(政治、经济、文化、科教、医疗),也占有了最多的人工资源和政府投入,对普通人而言,当然意味着更多的工作机会和发展前景,这种前提下想降房价,如同让大吃大喝的胖人减肥。与其参照家庭规模、第几套房、空置率、刚需这些相对模糊的标准作为调控工具并在概念上争论不休,甚至直接干预房价,不如通过产权、规划合理引导房价预期。

增加供给要靠保障房,这是新加坡的成功经验。但是,我们国情不同,生搬硬套的结果反而“橘逾淮则为枳”。首先,新加坡的住房体系带有全民高福利的含义,政府的公权与公益合二为一。建屋发展局(HDB)是一个带有政府职能的房地产开发机构,可以无偿得到政府划拨的土地,建造组屋的资金则主要通过向政府举借低息贷款获得。这与我国逐利的开发商承担以社会福利事业为目的的保障房建设完全不同。

其次,从房屋供给看,作为弹丸之地的城邦经济体,新加坡并不存在产业、城乡、沿海内陆、东西部、自然条件的巨大差异,表现为其土地(空间)价值的均衡性。从需求看,公民的征信制度较为完备,而且没有悬殊的贫富差距。有可比性的,是同为亚洲四小龙的香港。

新加坡的经验恰恰证明,政府规划的确定性、均衡性封闭了政府自利和开发商套利的空间,所以,没有依赖开发商,也没有香港那么多靠“容积率陷阱”套利的摩天大厦,尽管人口密度几乎是香港两倍,人均住房却是港人四倍还多,同时也没有制造地产富豪、众多房奴和炒楼成风的现象。

新版政策房增加了“限价商品房”(两限房、双限房),其名称本身就含混不清。真正的商品价格必须经过公开市场,由买卖双方公平竞争得出,价格是调节双方供求关系的唯一准确信号,如同温度一样是个变量,所以真正的“商品”就不能“限价”,人为限价的商品其实是“配额”(还有“指标”等多种名称),其实质就是粮票布票。房地产由于极强的地域性,根本不可能通过行政之手制造永久低价飞地,相邻地域房产性价比长期一定会趋于一致,拍脑袋定出的价格标准永远跟不上动态的市场,政府表面减免的成本只会沦为少数人套利的盛宴。

旧版经济适用房和新版限价房偏离了住房保障的本意,都是用计划的不变去应对市场的万变,实质是新形势下的双轨制,以“保障”的名义一次性瓜分公共财产,貌似合理却制造了更大的不公和隐患。即使是货真价实的穷人,也没有特权享受政府埋单的超额福利,否则就是对广大勤劳致富者的不公。事实上,公务员、垄断国企才是保障房制度的最大受益者,住房市场化以来,面向特定对象的隐形福利分房从未真正停止过,这也是无数年轻人向往公务员、垄断企业铁饭碗的重要原因。

试图扩容目前粮票式的保障房模式以彻底解决住房矛盾,是脱离现实的空想。离开公平空谈保障不但永远解决不了保障谁的问题,还可能在一些环节引发部门寻租,比如对买房者“收入认定”、个人财产核实、具体楼盘定价、户型大小都是弹性极大的环节。

有无产权决定着寻租和套利空间的大小:从运行机制看,限价房如果对产权转让交易限制不多,其实就是旧版经济适用房;如果对产权转让交易限制过多,就是新版经济适用房。名义是为解决“夹心层”的需求创造的新品种,殊不知,夹心层里还有无数个夹心层。政府硬要去管动态的市场价格根本管不过来,房产的真实交易价格不会因为人为贴上“限价”标签或通过减免税收、降低出让金等成本就真的便宜起来。

(待续)

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