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如何认定“三套房”

2010年09月04日 09:31 第一财经日报 刘田我要评论0字号:T |T

自4月份房地产调控政策出台以来,“三套房贷”一直是热点话题。

国务院曾在今年4月17日下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提出过要求:房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。不过,由于没有具体指明哪些地区房价过高,所以包括北京、上海在内的很多地区都没有完全停止第三套房贷。

8月3日,银监会再次建议北京、上海、杭州、深圳这四个一线城市停止发放第三套房贷。目前记者致电上海多家银行获悉,三套房贷已经全面叫停,但在认定标准上仍有差异。“如果认定了是第三套房,肯定没有办法贷款。只是在认定的细节上仍有操作空间。”上海某中介公司负责人对本报表示,对于与父母共有房产、外地拥有房产、有贷款记录但名下无房产、离婚前拥有三套房产者的认定仍有一定争议。

情况一:婚房可能被列为三套房

很多父母都习惯在自己房产产证中加入子女名字。但根据目前三套房“认房又认贷”的标准,子女与父母共有的房产仍会被算作一套。“目前我们核定标准是一看个人征信记录,二看上海房地产交易中心个人名下产权记录。”建设银行(行情,资讯,评论)上海分行房贷人员对本报表示,“如果子女与父母共有一套房产,并且自己名下仍有房产,再购买就会被列作第三套。”

更困惑的情况是,如果男女双方婚前都与父母共有一套房产,那么双方再购置物业时,是不是应该被列为第三套房产?记者致电上海多家银行获悉,大多数银行都会将这种情况列为第三套房产。某股份制商业银行房贷工作人员表示:“房产认定是以家庭为单位,计算夫妻双方名下物业总和,即使双方都无贷款记录,仅按认房标准,这也会被算作第三套房产。”

但中国银行(行情,资讯,评论)上海分行房贷工作人员表示:“如果这两套房子都是父母在子女未成年时购买的,而且夫妻双方并无贷款记录,那么再申请购房时,可按照第一套房来对待。”

总体来看,按照“认房又认贷”标准,并以家庭为单位,夫妻双方婚前的贷款记录、房产记录均会被叠加计算在内。比如夫妻双方,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后申请贷款仍被视为三套房。

又或者夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款,根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为,但因央行征信系统中都存有记录,所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

不过,如果婚前双方所买房产并未贷款,那么,将之前房产卖出,再买则算首套。情况二:有贷款记录但名下无房产

李小姐目前在申请房贷时也被多家银行按照“三套房贷”标准退回。“其实我现在并没有房产,但也被算作第三套房了。”李小姐对记者表示,2002年她曾在江西老家用商业贷款购买过一套房产,但2007年已出售。2007年她在上海用公积金贷款购置另一套房产,也于2008年售出。但今年在上海再次申请购房贷款时,虽然她能够提供房屋出售证明,但仍被多家银行退回。

“开始我以为我最多会被算作第二套,但央行个人征信系统全国联网,在江西、上海的贷款记录均可以查出。”李小姐表示,虽然她目前名下并无任何房产记录,但银行调查个人贷款记录、房产记录后,取二者较大者计算,被列为第三套房产。

记者致电多家银行获悉,在央行个人征信系统中可以记录个人在全国各地贷款信息,按照目前“认贷”标准,商业贷款、公积金贷款均被算在内,而且即使贷款已经全部还清,再贷款也会被认定为三套。

在这种政策影响下,部分改善型购房者受到影响最大,很多人希望通过“小房”换“大房”方式提高生活质量,但现在即使将房产出售,只要有贷款记录仍被算作一套。如果被认定为二套,那么首付比例和贷款利率大幅提高;认定为三套,则无法申请购房贷款。

情况三:外地房产成“漏网之鱼”

与上面两种情况相比,在外地拥有房产但无贷款记录者则可能侥幸成为“漏网之鱼”。目前各地房地产交易中心记录的个人名下房产并未实现全国联网,个人在不同地区拥有的房产并不能全部被查出。上海多家银行表示,“只要上海市房地产交易中心的单子上没有显示就行,一般只看单子上的记录。”但交通银行(行情,资讯,评论)客服表示,在三套房认定标准中“认房认贷认调查”,银行将会调查个人在外地房产情况,但至于具体调查办法,交行并未做过多具体说明。

据了解,虽然大多数银行对个人在外地房产记录不做过多追究,但银行在向个人发放购房贷款时,都会要求个人提供“承诺书”,对自己名下的房屋作出书面承诺。如果发现客户提供的承诺书与事实不相符合,则会被银行纳入不良记录。

但外地拥有两套房产却申请到住房贷款的人仍不在少数。赵小姐在重庆拥有两套房产,一套房产与母亲共有,另一套房产单独属于自己。“这两套房都是父母贷款办理,我并无贷款记录,我已经就我的情况咨询了多家银行,如果我现在在上海申请房贷,仍按首套处理。”赵小姐对记者表示,由于自己成年未婚,银行只会调查她的贷款、房产记录,而不会再去调查父母贷款、房产记录。情况四:假离婚 真买房

面对严厉房地产调控政策,也有夫妻想出“假离婚 真买房”的方法。夫妻双方离婚后,将财产归到一方名下,再由另一方申请购房贷款,之后再复婚。

记者致电咨询多家银行获悉,如果夫妻双方离婚,房产全部归曾经有贷款记录一方,那么另一方来申请贷款确实符合“无房又无贷”条件,再购置住房可以按首套房受理,办理的时候,需要有房管局出具的“无房证明”,离婚证和相关的离婚判决也要带上。从银行角度说,“假离婚”这种事情确实不好判别,客户提供的所有材料都不会显示离婚的意图,取证困难。

但是“假离婚”仍存在很大隐患。从法律上说,没有“假离婚”这种说法,完成了法律程序就是真离婚,而如果弄假成真,就得不偿失了。另外“假离婚”也存在很大财产纠纷风险。比如离婚时把房产归到妻子一方,即使复婚,这房产也算妻子的婚前财产。这样,就会使房屋未登记在自己名下的夫妻一方存在较大法律风险,将来一旦产生纠纷,合法权益很难得到保护。

其他被列为三套房的情况

第一种:个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为三套房。

第二种:个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房,均视为三套房。

第三种:夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款,根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为,但因央行征信系统中都存有记录,所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算作三套房。

第四种:夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申请贷款视为三套房。

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