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银行收紧开发贷款 卡住房企七寸部分资金断链

2010年09月10日 13:20 搜房网我要评论0字号:T |T

银行捂紧了钱袋子,开发商的日子越发难熬。房地产调控政策未见丝毫松动,很多房企已开始准备过冬。农行开发贷停贷之风刚过,其他三大行高管便出来辟谣。但事实上,中小开发商已经很难获得银行开发贷款。有房企人士表示,早已收缩战线,不再扩张拿地,而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪。为了维持现金流的正常,不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷。

尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心,但本周银监会主席刘明康公开表示,目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视。

专家指出,今年四季度到明年一季度,房企资金面将有恶化趋势,不排除未来一段时间中小房企因现金“断流”而暴露风险。对此,商业银行应未雨绸缪,对房贷风险提早预警和防范。

专家指出,今年四季度到明年一季度,房企资金面将有恶化趋势,不排除未来一段时间中小房企因现金“断流”而暴露风险。对此,商业银行应未雨绸缪,对房贷风险提早预警和防范。

经过两年信贷繁荣后,各银行资产负债表积累的风险已显现化。而银监会更是对压力测试环境层层加码,要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性。

银行对房企若即若离

目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露,在整个8月份,该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。

央行货币政策报告中指出,二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。

数据显示,在金融杠杆力量的撬动下,2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元,占全年新增贷款的20%以上。就在这一年,北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来,开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”。

有开发商人士表示,现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整,已经从之前的激进地扩张拿地转向防御,力保现金流稳健。”

上述人士指出,由于房地产本身就是高杠杆行业,银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。

很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%,其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低,大大缓解了企业的资金压力。依照规定,自有资金率达到25%即可预售;一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%,整个楼盘即能全面启动。

信贷闸门的收紧,正在让房企经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出,房企更多依靠贷款支撑发展,一旦资金出现问题,那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位,不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。

房企资金弹药所剩无几

上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出,高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点。

半年报显示,112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元,同比上涨30.8%;累计负债逾7836亿元,较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中,负债总额超过100亿元的公司有17家,地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元,占总负债额的35%。

此外,超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值,比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,净流出水平较一季度末增加371亿元。

经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金,但是撑到现在,资金弹药实属无多。

专业人士指出,从房企的资金实力来看,房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金面产生影响。

“如果这些政策有效地执行下去,就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时,其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低,无疑也会加重房企资金压力。”

房地产业内人士指出,房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,预计前三季度行业风险不会很快体现,但第四季度资金压力明显上升。

数据显示,随着三季度银行对开发贷款的继续严控,现在有个别中小开发商资金状况显著恶化,不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量,以加速资金回流。甚至为了避免资金断流,有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。

知情人士透露,开发商有的是向个人或公司借高利贷,有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”,融资成本甚至达到了百分二三十,甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高,一旦市场观望,住房滞销,问题就暴露了,拖几月就亏损很多,最终不得不降价促销。”

“黑红”名单银行手中两把剑

农行停贷之风刚过,便有三大行高管出来辟谣,但事实是,中小开发商显然很难得到银行贷款。

一边是房地产企业资金喊渴,急需银行提供资金支援,但是银行这厢审批没有丝毫松懈,从资金源头上卡住了房企的“七寸”。

某银行人士指出,虽然银行对外并未公开停止对开发商贷款,但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”,只要是开发贷,一般都会压下来。

“分行领导都提示了,除非自己的重点客户,一般不要去碰房地产开发项目,客户有信贷需求,可以推荐其他银行,尽量和客户保持良好关系。”某大型银行信贷部业务经理表示。

据了解,虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件,但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高,这样导致对企业的评级下降,想做一些新增贷款非常难。

而且现在房贷审批已经上收到总行,总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类,目前对房开贷态度就为“谨慎控制”。

“上个月全行业没批下来几单开发贷款,现在审批部门手中有一份黑名单,一份红名单,银行审贷部门会严格按照名单,黑名单上的企业肯定是禁入的,而红名单虽然很多是房地产行业的龙头企业,但是我们信贷投放上也是慎之又慎。”

“现在限制条件非常多,如果”四证“不全,或者资本金没有到位,申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。

而股份制银行更是直接表示,由于实行额度管理,下半年银行额度有限,一般是挤公司业务,将额度空出来给个人业务,而开发贷就在压缩之列。

今年5月份,银监会在全国范围内的商业银行开展了房地产贷款压力测试工作。相关人士指出,结果显示若房地产价格下跌30%,开发贷款不良率将增加1.2%。

但是相关人士指出,在房地产调控不断深入的情况下,新房成交量和房价下跌持续出现,会延缓房地产开发商资金的回笼,增加其财务成本和经营风险,僵持下去,房地产开发商可能出现资金链断裂问题,部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将首先受到冲击。

银监会相关人士表示,压力测试及其情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。但是银行人士指出,对房贷压力测试的不断加码,暗示了房地产贷款风险正在积聚,四季度到明天一季度,房企开发贷款似乎“黄灯”已现。

相关阅读:第五届中国国际高端物业展再掀豪宅盛宴

一年一度的国际高端物业展即将在沪亮相。主办方优博展览集团9日下午举行新闻发布会宣布,第五届中国国际高端物业展定于本月17日至19日,在上海国际会议中心举行。

作为中国规模最大、规格最高的全球高端不动产物业峰会,本届展会已经吸引全球29个城市的50个以上的顶级豪宅参展,涵盖公寓、城堡、高尔夫别墅、岛屿、豪华别墅等项目,展览面积逾3800平方米。其中包括星河湾、涵碧湾、正阳64阶、云顶至尊、香水湾1号、金地紫乐府、鸿茂八墅等国内顶级豪宅。龙湖地产首次携旗下包括龙湖世纪、龙湖长桥郡等项目亮相。

同台亮相的还有海外20多席奢华房产,有英国最大的房地产集团Berkeley在伦敦的地标公寓、澳洲MULPHA Group在黄金海岸集居住和度假为一体的高端综合性社区,更有已连续4年参展的海外展商如澳洲Elite、新加坡Far East的产品。

受中国市场的强烈吸引,日本项目首度参展,共有包括日本三菱地产位于东京的顶级公寓麻布台、神奈川县箱根温泉别墅、芦花公园等四个项目亮相。全球顶级的房地产代理行高力国际和莱坊国际也首次组团亮相。

优博展览集团上海公司总经理古适齐表示:“本届展会国内外豪宅项目旗鼓相当,中外高品质、高性价比高端物业齐聚一堂大摆豪宅盛宴。作为已经成为亚太地区最重要的全球性高端房产展会,CILPS在为消费者大大节省机会成本和时间成本的同时,也为高端物业的开发商带来了绝好的销售机会。”

全球数百华人地产开发商聚首厦门对话交流

第十四届中国国际投洽会与第二届中国地交会相继开幕后,作为其重要组成部分的首届世界华商地产论坛9日也在厦门登场。

来自全球各地的数百位华人地产开发商代表、中国内地热点城市的官员,近30家境内外金融机构、商业机构和学术支持机构的高层人士等400多位嘉宾莅会。

在当天上午举办的以“深海时代,地产远航”为主题的演讲会,汇聚了来自全球各地的知名华人经济学家、房地产专家面对面展开思想对话。台湾土地开发股份有限公司董事长邱复生,凤凰卫视著名财经评论员、香港中文大学亚太经济研究所研究员石齐平,北师大房地产研究中心主任董藩教授,台湾政治大学房地产研究中心主任张金鹗,菲律宾华商联总会工业关系委员会副主任陈章成等专家学者发表了演讲。

针对目前国际经济环境以及中国内地房地产市场发展现状,各位专家学者与现场莅会嘉宾交流。他们表示,要用世界眼光、专业知识、华人的思考方式,用跨界的力量,来突破市场困境,实现地产远航。

在主题演讲会之后,本届论坛专门设置了一场由台湾土地开发股份有限公司董事长邱复生先生领衔的台湾地产开发商代表团与大陆优秀开发企业展开深度对话的“中国地产合作峰会——两岸地产合作峰会”。台湾中油董事、昕地开发股份有限公司董事长赖调灿、台湾味丹集团董事长杨正等台湾嘉宾参与对话,两岸业界同行围绕各自领域、不同企业发展状况,分享两岸房地产市场开发经验,表达了加强合作的愿望。

据了解,当天下午,本次论坛还安排由城市运营合作峰会、资本融资合作峰会、商业地产合作峰会、财智青年合作峰会等4场不同主题峰会组成的“中国地产合作峰会”。

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