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房产遭遇地震风险谁来承担

2010年05月25日 12:52 经济参考报 陈昶屹我要评论0字号:T |T

玉树地震后,重建家园的工程拉开大幕,其中安居问题首当其冲,而安居问题在法律领域则主要表现为房地产法律关系。的确,震后老百姓会面临诸多以前从未遇见过的房地产法律领域的困惑,到底地震导致的法律风险应该由谁来担?在地震之后,我们应当怎样拿起法律的武器,维护自己的合法权益。

签订商品房预售合同后交房入住之前的责任分担问题

期房交易中,购房人与开发商已经签订商品房预售合同,并且购房人已向开发商支付了购房款,预售商品房在建期间,突然发生地震,导致在建商品房倒塌,开发商无法向购房者按期交付房屋,购房人能否继续依据商品房预售合同约定要求开发商承担迟延违约责任及退还全部购房款。

开发商会说:地震是人力不能预测和避免的天灾,天灾发生导致无法按期交房不是开发商的过错,应对逾期交房免除法律责任。房屋倒塌是地震导致的,并非其工程质量导致的,签约双方均应对地震导致的损失各自分担一部分责任,房屋损坏严重以致无法继续施工建设的,开发商也只能部分退还预收款项。

我国现行法律对不可抗力产生后的责任承担及风险分担有相应规定,在《民法通则》第107条中规定:“因不可抗力不能履行合同的,不承担民事责任。法律另有规定的除外。”

维权提示:

其一、如果开发商在建预售商品房进度正常,完全是因地震导致无法按期交付房屋,购房人通常不能依据商品房预售合同主张迟延违约责任,因地震是不可抗力,是法定的迟延违约免责事由,故应当就迟延交付责任全部免责。如果地震只是开发商迟延的部分原因,则只能部分免除开发商的迟延责任。但是,如果开发商在地震之前就已经超过了交房期限,即使地震导致其无法继续施工,也不能免除迟延违约责任,因为地震并非是导致开发商迟延的原因,所以购房者仍可以主张开发商承担迟延违约责任。

其二、开发商因地震导致无法继续履行交付房屋义务的,虽可以免除其承担迟延违约责任,但并非也可以不退还购房款。在地震后导致无法实现购房目的的时候,购房者可以行使解除权解除双方的预售合同,并要求开发商返还其交付的预付购房款。因为商品房买卖关系中,房屋交付是作为标的物风险转移的依据,房屋交付前标的物灭失的风险由开发商承担,交付后由购房者承担。

购房人已入住但开发商还未办理完房产证的责任分担问题

在购房者实际入住后、开发商为购房人办理完房产证之前发生了地震,导致房屋倒塌灭失,倒塌的风险应当由购房者承担还是开发商承担?房屋灭失了,购房者还能否要求开发商返还购房款?

开发商会说:开发商已按照合同约定按期交付了房屋,购房者已实际入住,虽未最终办理完房产证,但只是履行房产过户手续而已。购房者不是该房屋的产权人,却实际上已对房屋具有了控制力,所以相应的毁损、灭失风险已由开发商转移至购房人一方,房屋灭失了,购房者无权要求开发商返还购房款。

我国《合同法》对买卖标的物毁损、灭失的风险负担问题有明确的规定,其中第142条规定,“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”

维权提示:

商品房买卖属于买卖交易的范畴,商品房交易过程中发生的风险负担问题仍适用买卖法中的风险负担规则,即风险转移的标志是交付,即须以转移占有商品房作为交付的条件,就是说即使产权证未最终办理完毕但开发商已实际向购房人转移占有其出售的房屋,该房屋在交付后的灭失的风险责任就由开发商转移至购房者承担。因此,商品房在交付后灭失,开发商已履行了其交付商品房的主要义务,购房者无权行使法定解除权,要求开发商返还购房款。

但是,值得注意的是,风险转移只是在一般情况下以现实交付为标志,但是法律上交付的方式除了现实交付之外,还有其他交付方式。如果双方在购房合同中对房屋的风险转移有特别约定或排除了现实交付的交付方式的,则不能依据上述规则确定风险。例如双方约定以产权过户到购房者名下为交付方式,则在过户前发生的地震导致房屋倒塌的风险,应由开发商承担,购房人不因接收房屋而风险转移。购房者仍有权要求开发商退还购房款。

购房者房屋灭失后偿还房贷的责任问题

购房者在地震前通过银行按揭贷款购买了商品房,房屋在交付入住之后就发生地震导致房屋倒塌灭失,房屋都没有了,购房者是否还需要继续偿还银行的房屋按揭贷款呢?

银行会说:虽然地震导致房屋倒塌灭失,但购房者与银行之间的按揭贷款关系并不会因为标的物灭失而当然消灭,房屋灭失的风险由开发商与购房者按法定或约定的规则分担,贷款银行并不分担该风险,购房者仍应按照贷款合同负担还款义务。但是购房贷款人向贷款银行申请还款展期的,银行同意的,购房贷款人可以延期还款;除非银行基于国家补偿或特殊政策免除购房者的还款义务,购房贷款人才有可能免除或部分免除还款义务。

维权提示:

按揭贷款关系中,通常是用房屋产权担保银行债务,该担保合同属于从合同,主合同则是购房贷款人与贷款银行之间签订的借款合同。因地震导致该房产担保物灭失后,如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的,则该赔偿金或补偿金代位原抵押房产继续作为借款合同的抵押财产,银行仍有优先受偿权。但如果房屋灭失后并未因此取得任何财产的,只是担保合同客观不能履行,不影响主合同的效力,受灾人作为债务人仍应当履行债务,除非贷款银行承诺免除债务或者同意展期。

天灾导致房屋灭失原则上不能免除受灾人的债务,尽管从感情上我们是同情灾区人民的,但我们仍应当遵从法治原则,尊重债权人是否同意延期或免除的合法权利。

此外,我国民事诉讼法规定,在执行程序中,被执行人确无财产可供执行的,裁定终结执行。实务中,如果受灾人确无其他财产可供执行的,即使被银行告上法庭,法院只能在执行阶段裁定终结执行,以保护被执行人的最低生活保障权利,这就是有限执行的原则。实际上,终结执行的裁定书往往是银行核销债务的法定依据之一,贷款银行起诉受灾人只是履行财务上核销债务的手续而已,对受灾人的生活无重大影响,所以受灾人也不必过于担心。

(作者单位:北京市海淀区人民法院)

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