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房地产行业中的“喝汤者”

2010年05月25日 15:46 经济观察网我要评论0字号:T |T

进入5月,房地产中介门店里持续了很久的热闹,突然安静下来,刘佳所在的门店没有一单二手房买卖成交,没有业绩意味着刘佳不仅拿不到一分钱工资还要倒贴公司200块。而就在4月份,刘佳凭业绩拿到了她从事该职业半年以来的最高单月收入4万元。刘佳开始确信二手房中介的规律:“半年不开张,开张吃半年”。

还没人可以断定这一次的调控风暴究竟是在“扬汤止沸”还是要“釜底抽薪”,和刘佳一样在房地产肉锅中舀食的经纪人们,还在期待着下一个肉汤鼎沸的时刻。

搭上狂欢末班车

原本是21点下班,可直到22点05分,刘佳和同事们才离开公司,因为主管临时对一些老问题“发飙”训话,如某某上班迟到,某某工作时间瞌睡打哈欠……当然,批评之后还有惩罚,刘佳也在惩戒之列,她被扣罚200元,原因是上班时间偷挂QQ.

“现在业务不好,主管和大家火气都很大。”结束了一天工作的刘佳说,“干我们这行就是一个累,业绩都是玩命拼出来的。”

刘佳的同事告诉记者,4月份刘佳的收入是4万元,这几乎是刘佳过去两年收入的总和,也是她工作半年以来最高单月收入,代价是连续30天没有休息过,每天早上8点进店晚上21点多下班,中间用餐时间各1小时,带过20多个客户看房,给500多个业主和客户打过电话。最终,她只做成了两个“单子”,但这已经足够能让刘佳亢奋起来。

不过,4万多的月收入在2009年同行们的工资单上只能算作稀松平常。

2009年3月份开始到2010年4月,中国房地产彻底走出2008年的阴霾,之后一路高歌猛进,“地王”频频刷新,新楼盘坐地涨价,全民“抢房”和“炒房”的时代恍然而至。这一年,遍地开花的房地产中介和地方政府、开发商、炒房客分享了迅速集聚的财富蛋糕。

数据显示,2009年北京二手房交易呈现井喷式增长,全年成交27.6万套,同比涨幅高达273%,而2006、2007、2008三年成交总和才22.3万套。这是10年以来二手房市场交易总量的最高值。

于是,2008年还在闭店的中介,2009年纷纷扩张。据了解,中原地产、21世纪不动产等公司门面店数量至少增加20%。巨大的成交量,迅速转化成地产中介的收益,几乎每一个从业人员都能从这个交易量狂欢中分的一杯颇为丰盛的羹。

刘佳有些庆幸自己搭上了末班车。去年11月,26岁的刘佳经朋友介绍做了二手房中介。“那时候很火爆,每个人都很忙,一两天就学会基本流程,然后赶紧上手。”由于业务量的增加,刘佳刚进这家门店没几天,公司就在同一区域加开了一家门店。“要是早些进来就更好了,主管说整个社会都在抢房,包括二手房,二手房甚至卖得比新盘都多,业务员的业绩都很棒,能力强的一个月能拿10多万。”刘佳说当时她的感受只有一个:吃惊。

现在,刘佳必须习惯地产盘整期的萧条,以4月17日“国十条”发布为标志,新一轮房地产调控开始,市场开始观望。有市场“晴雨表”之称的二手房中介对此反应敏感,交易量应声下滑。在对市场反弹的期待中,4月30日,北京中介等来了更为严厉的“京十二条”,二手房成交陷入停滞。5月上半月,北京二手房成交量下跌八成,价格出现全面松动。

5月,刘佳已经连续20天没有和有买房意愿的客户面谈过了,尽管仍然是每天30多个电话打出去预约,结果都是徒然。“现在我手上的房源很充足,有些房源我自己都觉得特好,买房人还在观望,他们只是问问价,看降了多少,没有诚心要买的。”

让刘佳不解的是二手房交易的,就在上个月,她还被店里那些主要做租赁业务的同事羡慕到眼红,现在那些同事又得意起“旱涝报收”甚至还不断攀升的租赁业务了。

包括刘佳主管在内,从事多年房产中介的经纪人们开始疑问,2008年的故事会不会重新上演? 2008年对于中介行业来说是黑色的。从2007年11月开始的成交量大幅萎缩使2008年北京的二手房市场持续了一整年的寒冬。

北京全年二手房成交6.9万套,是二手房市场开放十个年头以来,第一次出现成交下行,发展了几年的卖方市场转变成买方市场。大量需求观望,成交量大幅下滑,迫使房产中介公司掀起裁员、闭店潮,一时间北京二手房门店数量从最高峰的3500家锐减到2000家左右。

同行不同命

立水桥附近一处名叫“旭辉奥都”的小区,7月小区交付使用,与此同时,主要依托该小区房源的一家小规模中介公司成立,那时所有员工不超过五人。随着业务量的快速提升,去年年底该公司在小区加开一家门店,员工也增至20人。而今年4月份,其中一家门店已被关闭,公司员工开始辞职跳槽。

“前几天我想离开这里,打算去家大公司,后来听说我想去的那家大公司也有员工辞职,不少人还因为业绩没完成扣了工资,于是就放弃这个打算。”供职上述小公司的小王告诉记者。

目前,从整个中介行业来看,二手房交易量的大幅下滑产生的冲击并不均衡。

从业务上来看,相对于二手房成交量的困境,房屋租赁业务的日子还比较好过。从不同的中介公司来看,公司主要业务范围以及公司规模的不同,受到的冲击也不一样。主要做二手房买卖的公司业绩在下滑,小公司日子越来越艰难,甚至开始撤店。

另外,不同区域的门店及从业人员面临着不同的境况。相比较来说新政之后通州、望京板块内门店受冲击较大。中原地产总经理李文杰日前称,前期过度扩张的通州部分中介开始出现裁员,下一个地区可能就是望京。

中介那点事儿

刘佳已经连续几个星期没有给远在江西老家的爸妈打电话了,这些年,刘佳一直保持着一个习惯,就是每周都要往家打个电话,报个平安。

“前一段时间忙得连打电话的力气都没有了,两次都是我妈着急给我打过来,20岁外出工作以来,这还是第一次是我妈主动打给我。”刘佳感到一丝内疚。直到现在家长都不同意刘佳做中介,觉得太辛苦。但是,不知道为什么一向自认为“不太看重钱财”的刘佳,开始玩命地拼“业绩”,而业绩都能换算成钱。

房地产中介纯粹是凭本事吃饭,这个行业的竞争看起来十分公平,所有收入全凭业绩,其他不问。

刘佳所在的这家公司规定,工作前两个月工资发放保底薪1200元,两个月过后员工就要靠业绩提成,自负盈亏,公司不再提供底薪,相反,如果规定的业绩没有完成还要被扣罚50元—200元不等。这样算来,如果5月的最后几天刘佳还是做不了业绩的话,她还要倒贴公司。

同事王楠今年3月份进入这家店,尽管3、4月份店里几乎所有员工都超额完成了业绩,提成也拿了很多,但王楠是一个例外,她的业绩少得可怜,只能拿到底薪。

刘佳和几个同事各把一部分业绩额均给王楠,为了使她不至于被公司扣罚。

“大家都不容易,姐妹几个又在一起住,能帮就帮。”

不过,在刘佳看来,大学毕业的王楠在基本都是中学学历的同行中并没有特殊优势,相反王楠好像不太适合这份工作,“太腼腆,给客户打电话都不好意思,也不愿意带客户看房,接到客户就紧张口吃、脸红,这不等着喝西北风吗?干我们这行性格以及心理素质太重要了。”

然而,为房源,为客户,同行同事之间更多的是竞争,也难免会有摩擦。用刘佳的话说,每个人都会“留一手”,都有自己不能示人的秘密,那是在充满压力感的业绩竞争中的生存之道。

西装革履的中介们尽管工作时每个人都能时刻守着一台电脑,但他们却只能够查看有关业务的网页,甚至只能在公司内部系统上进行操作。如果没有约到客户带客户外出看房,就要在待在店里不停地给业主打电话。主管允许员工之间谈话交流,但坚决禁止他们上网游戏、聊天,近在眼前的电脑只是一台“计算机”。

“有时候无聊的简直要抓狂,尽管没有任何效率,你也得在店里坐着,整天开会,每次都是老话题,让人昏昏欲睡。”刘佳对公司的制度深感无奈。身心疲惫是刘佳每一天的感受,对业绩的焦虑让刘佳和许多同事一样,就连晚上做梦都是在带客户看房。

一家中介门店的店长告诉记者,虽然各个公司有不同激励和惩罚制度,但有一点相同,形象地说就是“把女人当成男人用,把男人当成牲口使”。

打电话找房源是刘佳平日的一项主要工作,而且是一项考验心理承受能力的活,每天花在打电话上的时间就有三四个小时,刘佳已经记不清被多少业主骂过多少次了。

“有的业主接到电话来不及听完我介绍就开骂了,这也不怪业主,房源被那么多家中介盯上,电话不被打爆才怪。”但一想到自己吃的就是这口饭,刘佳还是硬着头皮继续“扰民”。

“这个行业会让人变得不纯洁。”刘佳对记者感慨,有一段时间她一直为“投机取巧”和“追求业绩”之间的矛盾感到烦恼。

她坦言中介有很多赚取差价,帮助买家规避国家税费的行为,并且了解到某些同行员工为了获得额外的利益而“走私单”,尽管在很多公司一旦发现此类行为就坚决清退。

“说了你可能不相信,有时候一个房源业主的电话号码就值2000块。假如你给别人(其他公司的中介)提供了他所需要的又恰恰是你们店的独家房源的话,一旦交易成功,你马上就可以轻松拿到2000块,这只需要提供业主的一个电话号码而已。”

“做3000元的业务,如果交给公司,那你只能按业绩提成,算下来也就一二百,走了私单就全部归自己。”刘佳说,有些员工确实对公司的分配制度感到心里不平衡,干得多拿得少,老板吃肉,而自己只能喝汤,现在成交量下来了,收入就更少了,他们就会冒险“走私单”。

她告诉记者,虽然租赁业务每单的中介费与二手房买卖相差巨大,但是租赁“走私单”容易很多,这样就比一单二手房买卖收入还多。

不过,尽管利益诱人,但至今刘佳从未动过这个念头,因为她怕失去这份刚刚适应且报酬也不错的工作。至于中介中还藏有多少猫腻和“黑幕”,刘佳说自己还是新人,知道的还不多,但她确定“中介公司的老人肯定有很多路数”。

“今天失去的总有一天会补回来”

目前,交易量的陡然下落,让刘佳一时不知所措。不过,主管告诉她,越是这种情况越要坚持下去,做这中介这一行要经得起大起大落,要耐心等待变化并且要相信交易量一定会反弹。他要刘佳相信,“今天失去的总有一天会补偿回来”。

在刘的眼中,曾经卖过中央别墅区,干这一行已有6年之久的主管是一位传奇人物。刘佳说4月份主管的个人收入7万。

5月的糟糕业绩让刘佳有些焦急但并不惊慌,只是使得刘佳开始确信二手房中介的规律:“半年不开张,开张吃半年”。做过5年小学教师而后来北京开过一年饭馆的刘佳,目前没有更换工作念头,尽管北京房产经纪行业有着年均高于30%的人员流动率。

她说自己会听从主管的建议,耐心等下去,“店里有那么多要出售的房源,总有一天会卖掉吧,我不管什么新政策,只要房子能卖掉,有成交,我就有收入。”

尽管租赁被同行看做旱涝保收的业务,但刘佳更愿意继续做二手房买卖,因为“买卖来钱快”。

刘佳的盘算是市场一旦回暖,她又会得到较高的回报,到时候或许只需要两个月的时间她就可以把去年开餐馆赔进去的10万元赚回来。如果再一直干下去,那么和男友一起在北京买一套房子结婚的梦想也会成为现实。

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