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关注政策房建设:谁来保障"保障房"之沪、杭篇

2010年09月19日 13:58 CCTV-经济半小时我要评论0字号:T |T

《经济半小时》继续来关注保障性住房的建设进度。年初的时候,无论两会《政府工作报告》还是各级地方政府都对保障性住房建设目标做出了承诺,如今半年时间过去了,这些承诺实现了多少?财经频道联合新华社对北京、上海、重庆、深圳、杭州等房产一线城市进行了调查。我们今天就到上海和杭州去看看。先来了解一下上海的情况。

上海从2005提出建造经济适用房,到2009正式接受经济适用房的申请,这其间经历了一个漫长的筹备过程。今年初,上海市市委书记俞正声为上海未来三年的保障新住房做了一个计划,到2012年要完工的70万套保障性住房配套。上海市市长韩正,在7月9号在上海市委第十二次会议上指出,上海市要再次放宽廉租住房准入标准,力争全年新增廉租住房受益家庭2.1万户,还提出了下半年要坚持完善房地产体系和保障性住房体系。紧紧咬住一个目标,及保障性住房的开工面积占全市住房开工面积的60%,达到1200万平方米。

进入大楼内部,一楼大堂虽然小,但装修得明亮漂亮,还有门禁系统、安保系统面面俱到。同时,在户型设计上也体现了实用性,得房率在86%以上,每套房子还有附赠的飘窗,全封闭阳台。绿地江桥保障性住房基地在09年6月正式启动。规划总建筑面积60万平方米,包括住宅52万平方米,公建配套10万平方米。在市、区两级政府部门的帮助下,做到了当年全部完成动迁、当年开工。

绿地集团总裁 张玉良

张玉良:开发保障住房建设当中呢我觉得从中央到地方省市政府都非常重视,尤其这一两年来大家都看到这个工作力度是前所未有的:从总理开会到建设部一个省市签订这个保障住房的签约,我们叫责任书,这个工作力度非常大。然后在各地的推进当中我觉得也非常快,那么我们在上海的这个做法上海的市政府是采取了“政府主导”。

为了了解目前上海保障性住房的最新工作进展情况,记者来到了上海市房管局住房保障中心。

上海市房管局 住房保障中心主任 陈为

陈为:那么这两年呢,我们上海市的保证性住房分了这么两轮进行了规划,第一轮呢我们有嘉定江桥这些,这一地区是有35平方公里。那么第二个,我们是选了105平方公里这个保障性住房的居住社区那么也是为今后保障性住房的进一步加快完善呢提供一个基础。

目前上海已经在开工的第一批保障性住房基地共有6大片区,分别分布在西区的嘉定江桥、东区的周浦康桥、北区的宝山顾村、南区的浦江三林等。

您现在看到的是保障性住房三林基地。这个基地总建筑面积170多万平方米。 记者来到这里时发现,有七八个工地同时开工,场面蔚为壮观。看了一下施工铭牌,发现开发商全部都是国企背景的大公司。 记者选择了其中的一个工地。

记者:为了实地看一下保障性住房的品质如何,我们来到了三林保障性住房基地。首先我们来看一下楼间距。大家可以看到我身后的这两座楼,将来都会建成24层的高层,按照每层2.8米来算的话,一幢楼高度可能是67米左右。那么刚才我也用步子丈量了一下,两幢楼之间的距离肯定是超过了六十多米。

施工方介绍,目前商品房的楼间距标准是1:1.2,这个小区完全能达到这个标准,这个容积率3.0的小区,绿化面积达到了40%。 同时,这个保障性住房基地的配套也不错,三林基地的地理位置位于浦东新区紧靠外环线的地方,距市中心十几公里。旁边就有八号线地铁站和几条公交线路。学校、商业、医院全部都在区域内。

值得一提的是:在记者几天的采访过程中,几乎每天都会在不同的地方遇到来检验工程质量和督促施工的相关部门领导。 不难想象,在相关领导的重视下,上海市保障性住房的品质和建造进度都能保证。 据工地施工人员介绍,目前的速度大约是七天完成一层,商品房最快也就是五六天一层。 从进度来看,到目前为止,嘉定江桥基地25万平方米保障房已结构封顶,12月将陆续竣工。而三林基地1700万平方米的保障房也将于明年下半年建造完成。

某开发商项目经理

经理:我们的资金压力很大

在我们暗访的某个保障房建设工地上,施工方项目经理表示:资金的压力大,主要源于在保障性住房的建设上,各级政府的重视主要体现在政策的支持上,比如在办理开工建设手续的过程中,一路开绿灯,原本需要八个月到一年的手续三四个月全部办完。但在实质性的资金等方面,没有任何支持和补助。

某开发商项目经理

记者:那整个这个项目,从头到尾来说的话,资金有没有一些补贴补给你们的吗?

经理:目前没有。

不仅没有资金上的补贴和税收的优惠。 就连土地也要开发商先自己拿钱买。我们可以算这样一笔帐:就拿我们暗访的这个项目来说, 全部建造好之后政府回购价是每平方米7200元。 而开发商买地的楼板价已达到每平方米3600元,再加上钢筋水泥等建筑成本,保障房对于开发商来说是一个薄利甚至微利的项目。但做一个保障房项目对开发商来说,所投的资金并不比一个商品房项目少,开发一个保障房项目投入的资金同样也达到十几亿,甚至几十亿。

某开发商项目经理

经理:这个回款能力差。商品房不是说了嘛,到三分之二我就可以预售了。

开发商资金压力大,对于保障性住房事业的进展会产生什么影响呢? 这个项目经理说,在施工质量方面由于查得紧,是不能压缩的,只有上下游企业之间产生一些三角债。

某开发商项目经理

经理:资金压力大呢,就可能会出现一些三角债,就像刚才说的,钢材呢你拿钱去他卖给你,没办法的。像别的东西呢就可以我赊一点啊,拖一拖啊。有的时候该赖赖一点。

目前,上海市已经形成了动迁安置房、经济适用房、廉租房和公共租赁房等四种政策性保障住房。其中,经济适用房上半年开发投资近50亿元,比去年同期增长了17.7倍,新开工面积也同比增长5.3倍。这些都说明今年上海的保障性住房建设有了实质性的进展,房子多了是好事,但怎么让最急需住房的困难家庭住进新房却又是个新的难题。

这里是闵行区的翔泰苑,上海市经济适用房首批试点的申请家庭将来就会在这里拥有自己的家。然而从选好房子至今已经过去了一个多月,却没有一户家庭签定购房合同

闵行区住房保障中心主任 项建生

项主任:我们现在就是开始打算签约。

记者:打算签约,就是还没有开始签?

项主任:应该是签约的条件都可以了,条件都符合了,马上就可以签了。

在闵行区的这个试点中,副市长沈骏曾经三四次亲临现场督促工作,从开始筹备到最后的摇号选房过程都非常规范严谨。但是为什么前期的工作都做得很好,到了最后一关,申请家庭却迟迟不能签定购房合同,拿不到房子? 原来,最后还是被卡在了“钱”的问题上。

中国房地产信息集团分析师 薛建雄

薛建雄:银行不贷给你,你本身就没有收入能力,收入能力比较差的话,你可能有首付付出来了,你没有月供的话,银行不能收回你的房产,因为你是唯一的一套住房,银行就会变成一堆坏账。

据了解,目前在多方协调之下,上海市针对经济适用房的贷款只有建设银行肯做,但银行为了保障资金安全,设定了很多门槛,例如贷款年限——很多年龄偏大的人只能贷十年。例如贷款额度——规定是首付二成以上,但由于这些家庭存在各种问题,所以最终评定下来,首付都要付三成到四成。还有很多家庭连贷款条件都不符合。

绿地集团总裁 张玉良

张玉良:我觉得是这样子,政策制定上是要一个相关的衔接,尤其是金融机构与政府的制定保障房经济适用的一些政策的衔接,比如超过银行的担保部分我觉得应该政府相关部门或者相关的一些机构为他担保。

那么房款的压力到底有多大?我们来算一笔帐,如果一套五十万的房子,贷款40 万的话,年限十年,每月的还款将会在3000元,而符合申请经适房条件的家庭每月的收入全部都在2300元以下,全部用于还款还不够。

采访生活困难的老百姓

男子:50万我们买不起,还是买不起。

妇女C:这个房子啊?买不起。

这样,最终导致的结果就是,我们看到不少家庭因为经济的原因而将经历了层层难关获得的经适房资格自动放弃,退出购买经济适用房。 徐汇区试点当中的一千六百多户家庭最后就有近百分之十的家庭放弃选房。本来经适房的审核标准就相当严格,申请家庭当中,符合标准的就只占一小部分,这样一来,恐怕到最后真正能住上保障房的人就更少。

绿地集团总裁 张玉良

张玉良:如果你建完了,一年了还没分出去,那一年的利息就很大了,那么这就要求就是你一边建一边你就要考虑客户。

今年年底到明后两年,上海市的保障性住房将会大量上市,一边是建了那么多好的房子,一边是眼巴巴地等着住房的困难家庭,如何更合理、更高效地分配就成为了各级政府面临的最大问题。那么首批试点当中显露出来的这个问题应该如何解决,是不是能想到更合理的办法?

闵行区住房保障管理中心主任 项建生

项建生:我们在政策上,我们市局也一直在和公积金啊相关银行啊一直在协调。到目前为止我们是这样的,我们很多家庭在对房款的处理和解决上不仅仅是贷款,很多家庭可以使用置换,比如有的家庭他在考虑把原来的房,比较小,比较旧的房子卖掉。

现实生活中我们看到,最急需改善住房环境的家庭,往往也是收入最低的家庭,对他们来说,即使面对政府提供的经济适用房,压力依然很大。我们的住房保障体系在多盖房子的同时,怎么才能更细致地满足不同家庭的需求,覆盖更多的人群?我们再来听听专家的分析。

对于上海经济适用房试点显露出来的这个问题:买得起经适房的人不符合条件,符合条件的人买不起。易居房地产研究院的分析师薛建雄认为,不能只看表面,在经适房的政策制定上并没有问题,这只是在保障房推出的初期必然会遇到的问题。

中国房地产信息集团分析师 薛建雄

薛建雄:那么我们说到保障房里头有三个体系,一个体系是低保户就是我们说的廉租房的用户,第二个体系是外来人口的公租房的这样一个体系,第三个体系才是经济适用房。我们知道保障房里面条件最低的是廉租房还有公租房。

所以,薛建雄认为:对于保障性住房建设中三个体系相对应的的三类人群,每一类人群需要什么样的产品,政府在推进保障性住房建设时应该有一个清楚的定位。同时,廉租房、公租房、经适房这三类保障性产品应该同时发展,而不是只着重于发展经适房。

中国房地产信息集团分析师 薛建雄

薛建雄:我们现在刚刚推进,刚刚推进主要的问题就是供应跟不上的问题,供应跟不上的时候看到了大量的人群往里头挤,三个层次的人都往一个层次里面挤,也造成了整个经济适用房市场的一个错乱,那么这个问题就需要政府在廉租房、其他的房源方面加强推进。

闵行区住房保障管理中心主任 项建生

项建生:因为目前试点呢是只售不租,按照市政府的要求呢,经济适用房应该是租售并举的,现在是售,以后呢也可以租,所以对一些目前确实有困难的,目前购不起经济适用房的。他可以缓一缓,以后经济改善了之后再购房,或者是以后租赁政策出台了以后,租经济适用房。

今年被房地产业内称为住房保障元年,我们刚才在上海的保障性住房基地也看到,这里无论地理位置、面积、房型、质量,都不次于普通商品住宅。从很多细节里,可以感受到上海市对建设保障性住房的力度和决心。

和上海市目前经济适用房试点“只售不租”相比,杭州市保障性住房已经开始了向“租售并举、以租为主”的转变,今年杭州市提出,要打造一个由廉租房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房、危改房和人才专项用房组成的“六房并举”住房保障体系。这个被外界称为“杭州模式”的住房保障体系,又具有哪些新特点呢?

记者在杭州市住房制度改革办公室了解到,杭州市的保障性住房由六种类别组成:廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房、危改房和人才房。其中以经济适用房和租赁房为主。

杭州市住房制度改革办公室负责人 章晖

章晖:在07年开始,我们3年每年都是100万方的经济房的投入,它占同一时期商品房的供应将近20%以上。

到目前为止,杭州市经济适用住房已累计建设销售近700万平方米,累计保障近7万户,占市区家庭总户数比例约10%左右。目前,杭州市符合经济适用房的居民大部分已经解决。杭州市保障房建设,已经逐步由原来的以售为主转变为以租为主,保障房建设已经由经济适用房向经济租赁房过度。

杭州市住房制度改革办公室负责人 章晖

章晖:到今年年底我们可能公共租赁房的建设规模能够达到170万,我们准备在12年之前达到250万方以上,按照我们的测算,250万公共租赁房投入下去,整我们政府的租赁房保障已经能够解决基本问题了。

据了解,早在2004年,杭州市就开始建设第一批廉租房项目。截至2010年6月底,杭州市廉租住房累计保障9685户,其中市区7407户,占市区家庭总户数比例超过1%;危旧房居住条件得到明显改善;市区两级累计已建、在建、筹集公共租赁住房近130万平方米。

杭州市住房制度改革办公室负责人 章晖

章晖:省政府要求,在10年之前,完成低保的两倍,我们是在08年就完成了低保的两倍。今年年初省政府提出,到2012年底完成低保的2.5倍家庭的应保尽保,我们今年年底就可以完成对低保家庭2.5倍的低保家庭的应保尽保。

到目前为止,杭州市通过廉租房、经济适用房、公共租赁房等形式已经累计保障住房困难家庭386054户,占市区家庭总户数的16.2%.在全国处于前列。

据杭州市房管局介绍,公共廉租房目前是杭州市保障性住房的发展重点,目前在杭州市已经在丁桥蒋村等地段相聚推出了公共租赁房的建设项目。那么这些项目的进展情况如何呢?记者亲自到现场进行了调查。

记者首先来到了位于杭州市近郊丁桥镇的半山田园地块,这个地块是杭州市目前在建的最大的公共租赁房项目,建筑面颊将达到33万平方米。记者在现场看到,整个施工现场冷冷清清,只有一个挖掘机在施工。现场的工作人员解释说,这个工地地下打桩阶段刚刚结束结束,地上的建筑单位马上就要进驻,因此显得有点冷清。

工地的工程人员

工程人员:这个公共租赁房项目呢是,今年杭州最集中的公共租赁房项目,目前呢我们看到的这个打桩工程呢已经基本上快结束了,下一步呢我们在这一个月的中旬,我们就要进行上部的施工。目前呢招投标项目已经结束了,马上就要进场施工了。

记者在项目现场的进度图标上,发现田园板块从2009年的12月开始施工,现在正好是地下工程的完工时间,这也印证了现在工程进展和施工计划相吻合。

工地的工程人员

工程人员:我们这个进度计划的引导图,那么每个阶段长度上面都标了。

记者又来到了距离这个小区不远的另一个已经建成的公共廉租房,在这个小区里,房子已经建成,现在正处于装修的阶段。现场的工人虽然不多,但是记者观察到工人们依然井然有序的在忙碌着。

工地的工程人员

工程人员:像我们看到,这几栋红色的就是我们公共廉租房的房源,这个小区呢所有的房源都是朝南的。然后他这个到边上,是以走廊的形式过去,是有一梯七户啊,一梯五户全部都是朝南的房型。

记者了解到,这个小区的户型基本上都是以不超过60平米的小户型,机构紧凑实用,每层大约6户左右,有公共的走廊,顺着顺着走廊,记者来到一户房价。

工地的工程人员

工程人员:想今年的政府的数据还没有公布出来,像去年的是有两个价位是收入低的,第一点的是每平米6.5元,像收入相对高一点的是13块。

杭州市将公共租赁住房作为近期保障性住房建设的重点,希望能够尽量满足无力购买经济适用房或者商品房的夹心层、大学毕业创业人员以及外来务工人员等困难阶层的居住需求,从而进一步优化全市的保障性住房结构。但是,一些获得了保障性住房建设资质的开发单位却告诉我们,尽管政府在兴建保障性住房上投入了巨大的热情,可一些具体环节上还存在着障碍。

今年以来,全国的楼市格局发生了一些变化。一边是楼市的深度调整,一边是不断高涨的保障房建设热潮,很多房地产企业开始关注起保障房建设这块大蛋糕。不过和商品房相比,“微利名盛”的保障性住房却让很多企业积极性大打折扣。

杭州中兴房地产开发有限公司副总经理 吴小刚

吴小刚:杭州中兴房地产开发有限公司从2005年就介入保障性住房建设,目前已交付三个经济适用房楼盘,共计2500多套,总建筑面积30万平方米。今年该公司又开工建设4个保障性住房项目,其中有公共租赁房、经济适用房和廉租房,约计60多万平方米。

目前杭州有保障性住房开发资质的企业有20多家,中兴房产无论从体量还是成长速度上都排在前列。但与之相比,很多房企实际参与的体量非常少,“微利名盛”之下,部分企业的开发资质成了摆设。房产商参与热情不高,到底根源何在?

杭州中兴房地产开发有限公司副总经理 吴小刚

吴小刚::确实保障性用房建设利润点是不高的(根据杭州市相关规定,经济适用房的利润核算在3%左右)。企业的生命是利润,所以从商品逐利概念上来看,还是可以理解的。

此外,还有一些主客观方面的原因。保障性住房是非常难做的项目,前期设计、后期管理投入相当大。由于后期住户是中低收入者,他们对住宅产品质量更加关注,另外还有生活配套没有及时跟上,后期难免会有很多投诉。这对很多房产商来说,是比较大的压力,不做反而比做更好。

半小时观察:

幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸,托尔斯泰这句名言告诉我们,对待中低收入家庭,保障性住房建设不能简单地一刀切,而要根据各个家庭具体情况,把住房保障体系设计的更为细致,针对不同类型的困难家庭提供不同类型的住房保障,只有这样才能让住房保障制度的阳光覆盖到更大的范围,惠及到更多的百姓。保障性住房的进展不仅仅体现在抽象的统计数据上,规划土地多少?投资多少?完工面积多少?说到根本,还要看它究竟帮助多少困难家庭圆了自己的住房梦,是否真正提高了他们的生活品质?从这个标准来说,如果要给住房保障制度打分的话,最重要的分数还是老百姓的满意度。(主编:孟庆海 记者:赵伟锋、罗凰凤、董婧源 摄像:张超、韩吉乐、杨新片、顾智义)

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