房产新政出台月余，引起的震荡和连锁反应正影响我们的生活：不少买房人首付款“被提高”，房市违约纠纷暗潮涌动，筹不齐首付款想撤退的不在少数。消协已接到10多起咨询电话，而不少房产律师的咨询电话也很火爆。业内人士表示，目前纠纷多处于“协商”阶段，真正诉诸法院的并无一例。
现象：房产律师咨询电话火爆
江苏石立律师事务所的张继元是建筑法务类的资深律师，作为11家开发企业的法律顾问，对处理房地产纠纷有着丰富的从业经验。在他记忆中，还没哪一次国家政策的调整，会引来这么多的买房违约咨询。“就这一个月，我前后接到6个开发商、11个业主的咨询电话。”张继元说，咨询都和政策调整有关，比如首付款突然提高或难以贷款想解约之类。江苏金星光律师事务所的朱小群主任律师也表示，新政出台后，他就接到了五六个电话。“问的都是新政让原先贷款计划有所变化，能否毁约等。”
繁忙的还有消协。宝应市民栾先生，购买了100多平方米的房子，遭遇“首付被提高”，想要退房，似乎也只是个开始。“自从房贷新政出来以后，咨询如付不起首付款，想退房的人已有10多个了。但都是电话咨询，没有形成投诉。”市消协陶姓工作人员告诉记者。
分析：违约咨询潮为何如此凶猛
为什么违约咨询潮如此凶猛？记者采访了多位业内专家，综合他们的说法，原因大致是——这次国家对房产的调控史上最严厉。房价深受政策影响，大家对房市缺乏判断力。
“政策是突然而来的，不仅是买房人，开发商和银行也都措手不及。”江都市房管局的法律顾问、唐城律师事务所沈松山律师表示，受影响最直接的还是买房人。“政策出台了，一些买房人之前能承受的首付款不够了，这是最直接的问题。另一个问题就是，很多人咨询二套房，他们都是在楼市很火时扑进去的投资者。”沈松山介绍说，楼市政策的影响很快，上海、杭州、深圳等地楼市降价的消息接踵而至，这让这部分人对房价预期发生很大变化。他们无比焦灼，生怕买房投资失败，急于解约。
记者昨咨询了擎天柱、唐城、乐助事物、盛祥等多家律师事务所，受访律师事务所均表示，目前还没新政后买房违约的收案登记。同时，司法部门也没新政后关于房产纠纷的相关判例。“据我了解，业内还没有形成诉讼的案件，主要还以咨询为主。政策较突然，买房人多会与开发商进行协商，以解决纠纷问题。”张继元律师说。
应对：遇到纠纷，最好协商解决
对于新政后的纠纷，大多数律师的态度也是协商。沈松山律师说：“大家都希望纠纷能尽快解决，协商更为高效也更加节约成本”。
本报也请沈松山律师算了笔账：房产纠纷一般以房产标的额来计算。比如，首付款30万，按目前行业标准，律师费大约在1万-2万元之间，这还不包括诉讼费、材料等费用。他表示，从目前情况来看，争议难以调解，还会涉及到很多政策上不太明晰的地方。比如，你和谁打官司，开发商还是银行。国家出台新政属特殊情况，银行执行国家政策，这种情况怎么认定，都是难点。
“这还仅仅是金钱成本，还有时间成本。一般一个案子几次开庭，几番调解，可能需要半年以上时间。那么，类似买房纠纷案进入二审的情况很有可能发生。如进入二审，时间会更长。”沈松山律师建议，遇到此类纠纷，双方最好协商解决。
本报梳理三大典型纠纷，指点迷津
纠纷一：首付被提高 筹不齐可否退房
案例：黄女士今年购买某楼盘一套100多平方米的房子，属改善型购房。按原先政策可以视为首套，享受20%首付。黄女士付完首付后，新政出台。首付款比例一下子被提高到了50%，黄女士筹不到首付想退房。
观点（沈松山律师）：
买房人与开发商一旦签订合同，即形成了法律关系。根据合同的相关法律精神，如果有条件履行，还是要履行合同，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。但国家发布的房产新政，对买房人和开发商而言，都属于“不可抗力”，双方都不需要承担违约责任。首付比例提高为国务院新政，非买卖双方原因。如果黄女士的确因经济无法承受，不得不退房；实际协商中，开发商应给予退房。
纠纷二：办不到房贷，买房人要退房
案例：今年3月，市民赵先生买了第三套房，当时，他首付四成，与开发商签订了合同，按揭尚在办理中，新政出台。根据国家规定，银行可暂停第三套及以上住房贷款，办理不了贷款，赵先生想退房。
观点（张继元律师）：
双方应以合同契约为约定。如果在合同中，开发商约定，帮助买房人办理贷款，则在这样的情况下，开发商必须承担违约责任。但一般情况下，开发商不会有这样的约定。根据双方公平交易的原则，如遇国家政策调整这样的特殊情况，就构成了解除合同的条件。买房人确实无法付全款，不想买房了，在双方协商后，开发商应该和买房人解除合同。但开发商只能按照银行同期活期存款利率支付利息，买房人不能索取双倍定金。
纠纷三：新政出台 预期房价会降想退房
案例：市民包先生投资买了第三套房，交了定金，新政出台。看到外界房价下跌的报道屡见不鲜，包先生怕投资失败，想打退堂鼓，计划不买了。
观点（朱小群主任律师）：
买房人与开发商一旦签订合同，即形成了合同契约关系，具有法律效应。所以，买房人和开发商都要依据合同的约定，承担各自的义务。房价下跌，仅仅是买房人的心理预期，并不是买房人拿不出钱等特殊状况。所以，买房人要承担违约责任，并可能有损失定金的风险。
