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起价数百万 “海岛别墅”你敢买吗?

2010年09月29日 11:18 深圳商报 赵根云我要评论0字号:T |T

核心提示:在三门岛上开发别墅到底合不合法?买了这种别墅后能否像商品别墅一样转让、继承?手续如何办理?如果出现房屋质量问题或其他纠纷应该找谁来解决、适用什么法律?一次拿出数百万元的真金白银,一旦开发商卖完别墅后走人怎么办?岛上的供电供水等基础设施是否齐全?带着林先生提出的种种疑问,记者对这批别墅展开调查。

最近一段时间,深圳商报热线接到了林先生等多位市民的报料,称他们都收到了一条深圳市海明珠投资有限公司(下称“海明珠公司”)推销三门岛别墅的手机短信,短信中称,随着中国“岛主时代”的来临,海明珠公司在三门岛开发的200来栋纯独栋别墅升值潜力无限。

近期,手里有一笔闲钱的林先生正在寻找投资项目。林先生告诉记者,他在深圳某媒体显著版面看到了该公司刊登的广告,称一栋186平方米的独栋别墅加上一艘58英尺豪华游艇、加上一张浪骑游艇会的钻石会籍、一张三门岛的马会会籍,售价为999万元起。

根据广告中提供的电话,林先生来到了海明珠公司在福田区益田路卓越时代广场设立的营销中心。一名业务员为他算了一笔账,以一栋别墅500万元的总价计算,如果以每天出租价4000元计,一年365天的总收益就是146万元,打个6折,业主年收益率仍有87.6万元,年回报率达到17.5%,不到6年的时间就可以收回成本,加上海岛资源稀缺性,别墅未来的升值不可限量。

“不过业务员还告诉我,三门岛开发的别墅属于军产房,付款方式只能是一次性付款或按别墅建设进度付款,房子一旦封顶,必须结清余款,不能做按揭。”

林先生称,业务员演算的投资收益率确实诱人,“岛主时代”的描绘也颇有吸引力,但对于海岛别墅涉及军产的相关政策、法律不甚明了,因此林先生既有投资的欲望又心存担忧。

业务员:“别墅升值潜力巨大!”

9月21日上午,记者打通了海明珠公司深圳营销中心的电话,一名自称姓薛的女业务员非常热情地邀请记者到该中心了解详情,11点20分左右,记者来到海明珠公司位于卓越时代广场的深圳营销中心,此时有多名投资者与业务员一对一洽谈。

记者坐下后,一名自称小杨的男业务员拿来了几份资料,一份是深圳某媒体显著位置的广告,一份是一本三门岛马会的宣传小册子,还有一大摞材料。

杨某随后向记者介绍三门岛上在建别墅的沙盘,并就着墙上挂着的几幅地图介绍了三门岛的概况。杨某称,三门岛一直作为军事要地,直至上世纪九十年代才揭开其神秘的面纱,因此三门岛保留了南中国最完好的自然生态,由于其唯一性、岛上别墅未来升值空间相当大。

“去年一名投资者花了80多万买了三门岛度假村一期的酒店式公寓,不到一年的时间就升了30多万元,升幅达到了60%以上。”至于海岛别墅,杨某称,不少大老板、名人都买了一套。

“不过海岛别墅不同于普通别墅,它属于军产房。所发的房地产证为军产证,只能一次性付款,或按别墅建设的进度付款。”杨某表示,他们所售别墅除房产证的发证机关不同、付款不能按揭外,购房者的其他权益是绝对有保证的。

记者了解到,按照有关规定,开发商预售房屋至少需要五证:《国有土地使用证》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建设工程施工许可证》。《商品房销售(预售)许可证》。当记者向杨某询问时,杨某称三门岛上的别墅、酒店式公寓属于军产性质,与地方普通商品房不同,并不需要上述五证才能预售。

杨某随后向记者出示了三份相关证件以表明海明珠公司公开预售、推销三门岛别墅的合法性。第一份是红色封面的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》,第二份是红色封面的《房屋所有权证》,第三份是《土地使用证》,杨某称,“这三份文件表明,三门岛的别墅与普通的商品房拥有一样性质,有产权,可以转让、继承,购买者的权益有保障,只不过发证机关不同而已。”

记者表示对上述三份证件的真实性表示质疑,希望海明珠公司能购提供有关发证机关的地址、联系方式以便核实,杨某以种种理由拒绝提供。

中午1时左右,女业务员小薛拿来一张表格让记者填写,表上的主要内容有对军产房的认识、买别墅是选择一次性付款还是分期付款等等,记者填完表后,一再表示想到实地看看,杨某表示等台风过后,会通知上岛。

实地调查:岛上用柴油机发电照明

9月22日晚,记者接到了上三门岛的邀约。23日中午,记者一行2人驱车来到了浪骑游艇会,中午1点36分,在会所记者与其他乘坐海明珠公司的中巴的10来名投资者汇合。

14点左右,记者一行登上一艘游艇前往三门岛,20分钟后,快艇靠岸,首先参观的景点是月亮湾沙滩,然后是相思湖。

随后记者随杨某来到三门岛二期酒店,“这里公寓大部分都卖完了,抢手得很,现在只剩下408这一套了。”杨某介绍,这套83平方米的公寓售价180万元,最低房价是每天1680元,如果入住率达60%,业主年收益可达36.79万元,年回报率达20.4%,也就是说,投资180万元,不到5年时间就可以收回成本。

见记者有所犹豫,杨某又将记者带到别墅区,记者注意沿着三门岛北面的方向,一栋栋别墅正在加紧兴建,其中大部分已经封顶。

“我们这里别墅是纯独栋,都是临海的,家家都带游泳池,中秋假期促销活动,推出了3栋特价别墅,每栋398万元人民币,如果当场签合同,还可以有9.22折的优惠。”杨某介绍,由于这里的海岛别墅的特殊性,不能按揭,只能选择两种付款方式,一是一次付款,可享受9.22折的折扣,二是分期付款,共分三期,签订合同后付总额的30%,别墅建到一半时,再付50%,封顶时付清其余的20%,但分期付款不但不能打折还要加价,以60号别墅为例,原价为638万元的别墅要卖到718万元。

17时20分左右,记者随杨某来到相思湖的相思吧台,杨某称,“真想买的话,先交1万元诚意金。”记者以还要再考虑为由予以婉拒。随后记者到酒店公寓上洗手间,这时才发现,整个三门岛尚未通电。对此,杨某的解释是,“我们目前还是靠柴油发电,以后就会从深圳东部接通海底电缆。”

客户反应:同批客户无人有意购买

为了说服记者买房,杨某又拿出了一份军产证复印件,记者注意到,军产证上标明三明岛的地址为广东惠州市澳头镇,权利设定日期为1996年3月至2046年3月,所有权性质为私有。

“如果我买了这里房子要转让怎么办?”记者问杨某,他表示,“你这个问题很多投资者都问过了,你只要跟下家签订一个合同,然后交给我们公司过户就可以了。”

记者质疑,“到时候你们公司把房子都卖了,公司撤走了我们找谁去?”杨某表示,“我们老板很有实力,开发的项目三分之二是留下来自己经营的,他是最大的岛主,怎么可能走呢?”

记者再次质疑,如果届时老板扔下投资者不管,投资者是不是只能坐以待毙了,小杨摇摇头,表示老板不可能做出这样的事。

回程途中,记者悄悄询问了每一名上岛的客户,没有一人达成投资意向。“房子卖得这么贵,不确定性这么多,风险太大了。”一名投资者向记者道出心声。

律师意见

购买军产房屋

慎防法律风险

关于购买惠州三门岛上房产,记者采访了相关法律界人士,北京市中银(深圳)律师事务所谭岳奇博士认为,购买此类带有军产房性质的房产,存在一定的法律风险,如果经济条件允许的情况之下,一般不建议冒险。

1.购买者只能取得房屋使用权

从法律的角度讲,依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款的规定:不论数量多少,凡军队房地产同地方有偿转让的,房地产的转移变更由总后勤部审批。军产房的产权人是军委,军产房的管理单位不是产权人,无权出卖或对外出租。

2.房产的使用限制较大

购买这种军产房是不能受到法律保护的,同时购买军产房时没有办法办理军产证的变更登记,所以只有使用权,购房者无法办理落户。这导致二次交易受限,该房产不能正常转让、抵押、 拆迁不能得到相应的补偿、不能合法继承给子女。并且依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第(二)款的规定:“对于越权擅自处理军队房地产的单位,没收其全部收入,擅自处理的房地产应全部收回,并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”一旦买卖军产房的行为被军队上级追究就会面临房产被军队收回的危险。

3.房产纠纷发生难以得到救济

军产房买卖涉及军队和地方购买者双方的利益关系,也是一种军民关系,鉴于目前关于军产房的买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定,使得律师代理和法院审理涉及军产房的买卖案件的难度和不确定性加大。一般法院也不会轻易受理涉及军队的民事纠纷,这就容易导致当事人诉求无门的惨况。

背景资料

三门岛开发史

三门岛,属广东省惠州市大亚湾区,位于大鹏湾与大亚湾的汇合处,面积约5平方公里,海岸线长13公里,是中国目前保存最完好的自然生态海岛之一。

据此前媒体报道,1997年,在国家《无居民海岛保护与利用管理规定》尚未出台的情况下,海明珠公司董事长王树春依据《中国人民解放军房地产管理条例》等有关文件,几经周折取得三门岛50年的开发使用权。王树春通过自有资金在三门岛上建设水电等基础设施,截至2003年,总投资9000余万。(本报综合整理)

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