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房产税扑朔迷离 征还是不征

2010年05月27日 10:00 时代周报 王珏磊我要评论0字号:T |T

尽管已炒得沸沸扬扬,但上海是否真的会开征房产保有税,仍然云山雾罩扑朔迷离。不久前,上海官方传出,上海市房地产调控细则和房地产税出台的相关工作正在进行中,然而,国家税务总局表示,税收立法权在中央,地方政府没有权力出台新税种,又让房产税的开征顿生变数。

扑朔迷离房产税

房产税开征与否至今仍是一团疑云。

消息始于4月8日,称为重拳打击房产投资客,抑制过热的楼市,上海拟开征房产保有税,由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责,且基本实施方案已定。当天,上海市房管局网站罕见地迅速回应,称目前有关部门正在进行的研究是“完全正常的”,但具体征收要“经国家层面定,地方应贯彻执行好”。

4月17日,楼市新“国十条”提出,要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”,引发业界对于出台物业税、房产税的联想。

5月4日,国务院法制办财政金融司副司长季怀银通过官方媒体透露:“开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就。”

5月12日,媒体报道上海召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会,紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则,其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布,而房产税征收也将在细则出台后正式启动。初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。

5月14日,上海市分管金融工作的副市长屠光绍首度回应,称上海市房地产调控细则和房产税出台的相关工作正在进行中。

似乎一切已顺理成章,毫无阻滞。然而,事实却并非如此,质疑声旋即响起,且来自中央相关部门。

5月17日,国家税务总局新闻处处长牛新文表示:“按照现行的规定,税收立法权在中央,也就是说中央来定,地方去执行,地方政府没有权力出台新税种。”

在此之前,上海市房管局与市工商联住宅产业商会中数家地产商的会议已传出,房产税或将推迟至下半年出台。5月20日,新浪乐居又透露,房产税今年年内可能不会推出。

至此,房产税究竟推出与否已一波三折,充满玄奥。然而,戏剧性的仍在后面。

5月22日,媒体又曝出,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权曾于17日明确表态:“三年之内免谈房产税。”

24日,国家发改委通过新华社对外辟谣,称发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。上述有关房产税的言论“内容严重失实,造成了极为恶劣的影响”。

牵动人心的房产税,征还是不征,确实是个问题。

可能只是一种政策预案

接受时代周报记者采访时,财政部财政科学研究所副所长刘尚希表达了与发改委官方一致的立场:“发改委的研究人员说三年不征房产税,他是研究部门的,能代表官方吗?”

至今,中央政府对征收房产税未置可否,而上海市政府对房产税的态度也从原先的“板上钉钉”一再后退,似乎也颇显左右为难之态。有业内人士告诉记者,开征房产税可能只是上海市调控房价的一种政策预案,一种设想,据他的估计,短期内不会开征。“上海市政府对房价的表态并不是很明确的,没有明确说要让房价降下来,我们不能扩大理解。”

堪为佐证的是,据时代周报记者了解,约10天前,上海市副市长屠光绍本来想召集一些市人大代表,开一个关于调控房价的座谈会,但后来却不了了之。“说是忙,改天再开,后来就没声音了,估计是有新的想法了,再观望观望吧。”知情者告诉记者。

“个人感觉房产税出台的可能性几乎为零。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报记者,“目前为止实质性的东西一点也没看到。”

上海上实置业投资咨询有限公司市场总监汤辉认为,上海市政府至今未出台调控楼市的细则,应该是在反复权衡,也会与其他地方政府作比较。在他看来,广州、深圳等地的调控措施都不是非常严格,上海应该也不会出台非常严厉的措施。而房产税对房价的打压会非常明显,一旦开征,关系到30多个行业的房地产业将深受影响,进而直接压缩了地方的财政收入。“地方政府要考虑财政收入,在经济并未彻底好转的情况下,出台房产税会非常谨慎。”

征税的法律门槛

同样作为房产保有环节的税种,一般认为,房产税是物业税的“变种”。据我国《税收征管法》规定,任何税收的开停、减免都要有法律规定。作为新税种的物业税,开征有着复杂的法律程序。而房产税却是一种已有的税种,在1986年国务院颁发的《房产税暂行条例》中已有规定,其开征似乎更具有可操作性。

在刘尚希看来,这两个税种并无区别。“房产税就是物业税,物业税就是房产税。”然而,在中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军看来,房产税跟物业税还是有差别的。在我国,由于土地不能自由转让,但土地所有权上派生出的土地使用权在一定期限内可以转让,物业税便包括了两部分,一是土地使用权还剩下的年限,二是在这个年限内的土地上的建筑物。而房产税在1986年时,并不包括土地使用权,当时尚无土地使用权的概念,到了今天,房产税是否包括土地使用权在内,也并不清晰,它与物业税界限模糊。“如果要征房产税,必须把它的概念清晰化,必须明确是否包括土地使用权。”

此外,尽管有1986年的《暂行条例》在前,但目前媒体热炒的房产税,与当年的概念仍有差别。《暂行条例》第五条第四款规定,个人非营业性住房免征房产税。而按媒体透露的上海房产税征收初步草案,事实上已包括个人非营业性住房在内。

“这就必须要修改当年的《暂行条例》,在条例没有修改前,肯定不能征收。”海天律师事务所高级律师薄海豹告诉时代周报记者,“不可能由地方来决定怎么改,除非有中央授权。”

有专家表示,从目前媒体报道情况来看,上海市很可能是在经营性房产的界定上做了新的解释,将拥有多套住房解释为经营性房产,这样就可以在条例范围内征收,省掉了修改条例的麻烦。

对此说,薄海豹并不赞同:“哪些算营业性房产,哪些算非营业性房产,对这个问题的解释也不是地方的权限,最起码也要国家税务总局才有这个权力。”

刘尚希也认为,地方上能不能定义营业性房产,要看中央给不给地方这个权限。“地方可以出台实施细则,在中央授权下作出定义,然后报中央备案。”

拷问征税合理性

房产税被普遍认为是楼市调控的“利器”,正因为此,其出台与否才多有摇摆。然而,其调控效果是否如此立竿见影,业界也多有争论。

“它在短期内对房价的打压非常明显,我相信一旦实施,今年房价就有可能下跌15%-20%。”汤辉告诉记者。在他看来,一旦房产税出来,买方心理会呈现“一边倒”,大家都不去买房。目前楼市成交量下跌已非常明显,一旦有新政策出台,楼价肯定应声下滑。不过,他也表示,长期来看,房产税对房价的影响有多大,还很难说。

“房产税不是应该征,是必须征。目前房价还没跌,此时正是政府出拳的好时机,出台房产税一定会把投机客挤出来,用高税、累进税,即便是资金雄厚的投机客也不会无所谓。炒作少了,房价肯定下来了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉时代周报记者。“应该赶紧制定一个标准,综合考量,哪些住房可免税,而那些多占的住房、价值高的住房、用来赚钱的住房肯定要征。”

不过,陆骑麟认为,房产税开征的消息目前只能说是改变了市场的预期,在短时期内对卖地、成交都有影响,但它是否会带来房价下跌,并不清楚。“目前出台的调控政策,都是在极度打压需求,房产税仍属于打压需求的范畴,以此变相地达到供需平衡。最重要的还是要增加供应,才能避免房价报复性反弹。”

而在刘尚希看来:“征收房产税只会让房价更高,很简单,税金会转嫁到买家头上,从而推高房价。除非征的税远远超出房价上涨带来的收益,比如房价5年翻了一番,税收就翻两番。如果这样,随之而来的便是房地产的崩盘。”

害怕税金转嫁的买家确有人在。上海正准备买房的张小姐表示,上海二手房交易,大多以房东“到手价”计算,所有税费都是买方承担,房产税一旦开征,很可能照例由买家埋单,变相推高房价。

由此也引出了对房产税开征合理性的拷问。“征税有没有必要,要看目的是什么。房产税开征的目的如果说是为地方财政开辟新的收入来源,房产税是一个小税种,征不了多少钱,而且征收的成本非常高。如果说是为了抑制房价,这个税也没多大作用。”刘尚希说。

赵锡军告诉记者,“是否开征房产税,立法部门首先要把征税目的说清楚。如果是为政府提供收入,那么,政府必须将收入与开支,以及跟地方经济的关系做好平衡。如果说是让某些经济现象更趋公平,那么,如果能降低房屋的空置率,提高资产使用效率也是一个很好的征税理由。不过,在我看来,房产税只是增加了房子持有期的费用,能否提高资产使用效率,真的很难说,与房价上涨或下跌更没有直接的关系。”

“征税的道理很硬,很清晰,照这个道理去做,那就没问题,否则,就需要再思量了。”赵锡军说。

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