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上海限每户新购一套房 拟试点房产税

2010年10月08日 12:41 第一财经日报 胥会云我要评论0字号:T |T

国庆假日期间,深圳、厦门、上海等城市先后出台房地产调控细则。虽然热议已久的房产税“靴子”仍未落下,但“限购”、“停贷”等已经成为当前购房者不得不面对的关键词。而“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”已经写入上海市的政策文件。

业内人士对《第一财经日报》表示,本轮政策只是楼市调控的中间一步,由于房价上涨预期仍未得到有效遏制,更严格的措施可能在年底出台,比如房产税。

一户限新购一套房

昨晚,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(下称《意见》)。

《意见》共提出了八条具体措施,其中最引人注意的是正式推出了“限购令”——暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

这是继北京、深圳、厦门之后,国内第四个推出“限购令”的城市。

4月30日,北京最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”,重在控制“新购”数量,而未涉及每户家庭拥有的房产存量。

9月30日,深圳推出更严格的“限购”措施,第一次从存量的层面进行调控。该措施称“对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房”。

同时,厦门市也规定,从2010年10月1日至12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称,“限购令”是最重要政策,上海虽不如深圳严厉,不过仍会对多套房的投资投机需求造成沉重打击。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示,由于受到信贷政策的影响,高端市场进入门槛提高,部分投资买房者只能进入中低价位市场,购买多套房,这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

此外,《意见》还提出了“对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款”、“加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率”等措施。

中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称,本次上海楼市调控细则比以前严了很多。比如提高土地增值税率从之前最高2%提高到5%,有利于促进开发商加快推盘进度,以增加周转率来增加收入。另外将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年,有利于增加中低档房产的供应,“但实际上之前市场上很多房源已经通过地下渠道出售,所以能增加的供应也有限。”

也因此,薛建雄认为,细则不会改变楼市的回暖趋势,房价上涨预期也只会有所放慢,而不会停止。所以,房产税就更加值得期待。

房产税何时推出?

财政部、国家税务总局有关负责人9月30日就房地产市场税收政策调整回答记者提问时表示,随着商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。考虑到这项改革情况复杂,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。

《意见》明确称,按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。杨红旭称,此表态说明国家已经同意上海进行试点。

此前杨红旭曾预测称,各地试点的政策内容会有所差别,主要是因地制宜,尤其是在对什么样的房子征收上面(税基)。“但在税率上,我估计试点城市会统一制定一个标准,不会超过1%,0.4%~0.8%区间的可能性最大。”

对于房产税迟迟未出台的原因,薛建雄解释称是政府准备还没到位。“主要还是开发体量,一旦出这个政策二手房可能会大量抛盘,会导致开发商生存困难。而新房开工量大幅下降,又会影响到整个经济。所以要等到保障房的开工量大增,而且能保持在较大的体量时,对政府出台房产税才会比较有利。”

《意见》也明确,要全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套。同时确保完成上海市2010年度住房供地1100公顷的计划目标,保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。

不过薛建雄也表示,市场上一旦出现房价暴涨,就会逼着政府提前出政策。“那应该就是在11月份的样子。”

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“一定时期”内每户限新购 一套房,积极准备房产税

上海楼市调控细则提高土地增值税预征率制约开发商“漫天开价”

9月28日,上海,两个广告人偶板趴在一面玻璃幕墙后张望远处的高楼。上海楼市调控细则的出台或许让购房者进入观望中。 刘行喆 早报资料

综合新华社电 作为“楼市风向标”的上海楼市面临进一步调控。7日,备受关注的上海楼市调控细则“水落石出”。

上海市政府7日批转的上海市住房保障和房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求,在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房),积极做好房产税改革试点的各项准备工作,并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。

在12条“意见”中,“限购”措施应声而出,税收调节力度加大,增加供应办法更为全面,凸现对上海楼市供应和需求双向调节力度。

“看得出,政府对调控楼市是有准备、有决心的。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰评价道。

不过,中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,此次政策对正在回暖走向过热的上海楼市会有一定抑制作用,但不会改变楼市的回暖趋势,房价上涨预期也只会有所放慢,而不会停止。

抑不合理需求:

居民限购一套房,信贷全面卡紧

《意见》明确,在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称,“限购令”是最重要政策,虽不如深圳的严厉,不过还是会对多套的投资投机需求造成沉重打击。此前,北京、深圳、厦门都相继出台了限购政策,但是,出乎市场预料的是,在国家“限贷令”和地方“限购令”双管齐下调控作用下,并没有改变北京、深圳等地房价上涨的趋势。

此外,上海对贷款购房全面“卡紧”:

——各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。

——对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。

——住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

陈杰说,8、9月份以来,楼市趋于活跃,投资投机性需求卷土重来,限购、停贷等措施短期内将对不合理的购房需求产生明显的抑制作用,并对缓解市场的“恐慌性心理”有积极作用。

“这些临时的行政性短期手段颇为必要,有利于市场回归稳定。”中原地产集团研究董事程沄说。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则表示,由于受到信贷政策的影响,高端市场进入门槛提高,部分投资买房者只能进入中低价位市场,购买多套房,这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

发挥税收调节作用:

房产税“引而待发”,土地增值税预征“随价而升”

房产税可说是此轮调控中最受关注的“招数”。9月29日,有关部委下发通知再次强调“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”,随后相关部门频频释放信号强化房产税的预期。

上海此次《意见》指出,按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,“积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”杨红旭认为,这一表态说明国家已经同意上海进行试点。

“房产税‘引而待发’,但是信号越来越强烈。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

杨红旭认为,房产税的出台还要等待时机。“推出的形式有可能是几个试点城市一起推出,或等其他城市先行推出;另外,如果现有政策能使市场明显降温,尤其是房价下跌,则房产税将有可能较长时间内暂不推出;而如果现有政策无法抑制房价上涨,则必然会推出。所以,房产税何时推出,一是看其他城市,二是接下来的市场表现。”

发挥调节作用的楼市税种,还包括土地增值税。《意见》明确,加强土地增值税征管,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。

尹伯成说,房价开价越高,就说明土地增值越多,提高土地增值税的预征率,对开发商定价将形成明显的制约,对“漫天开价”、“坐地起价”等行为将形成有力约束。

增有效供应:

稳定市场心理预期

一直以来,楼市有效供应的不足经常制约调控政策的“腾挪”余地。此次上海的《意见》从市场和保障两方面对增加住房供应要求十分明确。

市场方面,《意见》规定,《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米;项目规模小于3万平方米的,应一次性申领。此外,还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)的允许交易期限,由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。

“上海近年来每年动迁安置居民有七八万户,动迁安置房潜力巨大,这部分房屋的加快入市将为市场注入一股‘活水’。”陈杰说。

保障方面,年内在上海中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套。土地方面,保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%,并在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

尹伯成说:“目前房地产形势正处在关键时期,一系列措施及时出手,将会对下一阶段的市场预期产生重要影响,并发挥积极作用。”

政策要落到实处:

严格实行问责制,对工作不得力的要约谈

上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则,加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系,加大供应和需求双向调节力度,切实增加普通商品住房供应,引导居民合理住房消费,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件,促进本市房地产市场平稳健康发展。

上海市政府昨天特别强调:各区县政府、各部门和单位要继续按照中央和市委、市政府的统一部署,进一步提高认识,加强组织领导,切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处;有关部门要各司其职、分工协作,加强指导和督查;要严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

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据上海市政府网站消息:上海市政府今日发布通知,批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。

意见全文如下:

关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见

为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策,巩固调控成果,促进本市房地产市场平稳健康发展,加快推进住房保障工作,现提出如下意见:

一、各区县政府、各部门要统一思想,提高认识,坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策,切实采取有力措施,强化工作责任,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件。

二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。

严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。

各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准,并加强对消费性贷款管理,禁止消费性贷款用于购买住房。

三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

对为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

七、为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整,即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》,申请商品住房预售许可。

九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准,对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”,并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作,制订相关配套措施,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造,有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套,并提升市政公建配套水平。

十、增加居住用地供应总量,确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度,对商品住房项目,土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中,对中小套型普通商品住房项目,土地出让合同中还应明确套型面积。

十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理,限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的,应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定,严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的,应再次报房管部门备案。

十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用,加强房地产交易秩序监管,对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,可采取暂停网上销售,记入信用档案,降低直至取消资质,暂停其发行股票公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价,从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务,怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

上海市住房保障和房屋管理局

上海市城乡建设和交通委员会

上海市规划和国土资源管理局

上海市财政局

上海市地方税务局

二○一○年十月七日

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上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在微博上透露

上海市昨日晚间公布了新的楼市调控细则,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款,并根据不同的销售价格按2%~5%的预征率征收土地增值税。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在微博上透露,上海、深圳房产税已经获批,税率为0.3%~0.4%。

不过,在接受本报记者采访时,他表示,目前这仅仅是猜测,“但应该很快就会出台的了。”记者算了一笔账,如果按照上述税率计算,若房子的购买总价为200万元,一年的税收就要多交6000元到8000元。

虽然今年面临着“史上最严厉”的楼市调控政策,楼市现场似乎并没有受到太大的影响,多个楼盘依然是人气十足。有业内专家表示,除了刚性需求外,通胀让储蓄缩水,逼人们买房。

市场上也出现了典型的“冰火两重天”的局面,一方面一手市场销售火爆,日均成交量较去年同期增长了一倍有余;另一方面二手市场买卖双方继续僵持,有中介公司甚至将主要精力放在销售一手楼盘上。

在广州,记者看到,虽然节前突降新政,但市场并没有发冷结冰。在金沙洲沿江的某楼盘,记者看到这里的人气还是不错,早上九点多就有很多人看房,到了下午五点多,楼外还停了不少购房者的车。该楼盘的工作人员告诉记者,这些卖家一部分是自住,也有不少是投资者。记者从阳光家缘网上查到,该楼盘一手房均价仅为11474元/㎡。

记者走访的越秀区、天河区以及海珠区的部分楼盘发现,虽然看似首次购房的人有一定程度的缩水,但二次购房者依然不少。“我准备再买一套,不能说是投资,现在投资回报率都不高,主要看到物价上涨,钱放在银行里不断缩水,只有提高存款利息,才能缓解二次购房冲动。”在天河立交附近某楼盘选房的吴女士就直言。

CPI上涨

吞噬对楼市的抑制作用

暨南大学教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚表示,“9·29”新政对楼市还是起到了作用,人气比国庆前有所下降,从购买者来看,“目前物价上涨比较快,资金存在银行业会贬值,因此进行投资和理财,从而达到抵御通货膨胀的作用。”胡刚认为。

广东工业大学房地产高级经济师申格联也指出,国庆期间楼市依然不具调控,“没有通货膨胀的话,大家也不会将放在银行的资金用来购买楼盘。”

著名地产营销专家谢逸枫在走访广州部分楼盘后也指出,“黄金周期间不少开发商的价格促销还是比较保守的,可能受到CPI上升快的影响,部分人为了资产贬值,所以就会考虑投资房地产。”他还认为,只要CPI不断上涨,将会吞噬政策对楼市的抑制作用,因此房价上涨动力萎缩,但不会有大的下降。

一手楼市:日均成交同比翻番

这个国庆假期房地产中介们的销售手段有所改变,记者每天都接到多名中介人员的电话,但他们推荐的都是一手楼盘,绝大多数推销亚运城,也有中介在推销南沙等远郊的一些一手盘源,而对于他们的“主营业务”——二手房源却少有人推荐。

一手楼盘的销售也非常火爆,亚运城在琶洲的中洲中心设了销售点,国庆期间前来看房的买家络绎不绝。在假期的前几天,签约台前都排着长队,随后的几天里签约的队伍虽然变短了一些,但销售大厅里依然挤满了前来了解的客人。亚运城开盘之初以投资客为主,而在国庆假期里,记者在这里遇到了不少自住客。

吕小姐和男朋友以及一位同事一起来了解亚运城,她告诉记者,她的工作单位在海珠区,去亚运城还算方便,因此打算买一套两房单位自住,而同事则在考虑到底是买两房还是三房。

记者了解到,中原地产代理的200多套南沙一手盘源在国庆假期几乎全数售光,价格为10000元/平方米左右。

阳光家缘的网签数据显示,国庆10月1日至10月6日广州楼市网签1749套,平均每天高达291套;而去年黄金周期间7天的总签约量只有936套,平均每天接近134套,今年“黄金周”期间日均成交量同比增长一倍有余。

二手楼市:看客寥寥继续涨价

记者向合富置业淘金分行主管陈铁军了解到,国庆前3天二手中介行很少出现买家,第四天起买家才陆续增加。不少买家在国庆前接到中介人员推荐盘源的电话,都兴趣不大,有的甚至提出“旅游完回来再决定看不看楼”。出游众多影响了二手的成交量。

价格仍有小幅上涨

据满堂红研究部的统计数据,10月1~6日,二手住宅买、卖量环比9月同期减少27%,比2009年同期增加23%。虽然国庆整体成交数据未出,中原地产物业部高级营业经理苏新晴估计最终的数据将显示国庆期间二手楼市表现不佳,而一手楼市成交活跃。

不过,无论是一手还是二手,价格并未因为人气冷落而出现下跌,甚至还有小幅上涨。

苏新晴了解到,虽然楼市“二次调控”政策出台,但是二手市场上的放盘量却有所减少。

她认为,原因是部分业主把放盘收回。一些手上持有多套物业的业主担心,由于信贷政策的改变,物业出售后无法再以原有的优惠买回,或者将增加投入成本。另一方面,业主继续持有反价心态。

陈铁军也告诉记者,业主的心态非常强硬。“近两个月,反价的几率比以往增多,不少业主前来签约时才提出要反价,反价幅度少则2万~3万元,多则5万~10万元。如本来放盘120万元的一套单位,业主之前可能只会升到125万元,现在却可以提到128万~130万元”。

业主觉得升价不过分

至少70%~80%的业主都提出升价,并且不觉得升价幅度过分,有的业主理所当然表示:“亚运城和其他一手楼盘那么热销,我升小小价很正常。”有的甚至表示:“鸡蛋都快10元一斤,楼价升几万元很正常。”

据满堂红研究部的统计数据,10月1~6日,二手住宅买卖成交均价为11492元/平方米,环比上升12.3%,同比上升15.7%。

恒大前三季

销售额居首

虽然今年面临着“史上最严厉”的楼市调控政策,但开发商依然是赚得盆满钵满。最新数据显示,今年前9个月,20家开发商累计销售4710亿元,富可敌省,其中,恒大地产和万科企业分别夺得销售面积和销售金额冠军。

今年以来,国家发布涉及房地产调控的政策达到30多条。不过,严控之下,恒大、万科等品牌开发商业绩继续创造新的纪录。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的三季度房地产销售数据,排名前20大房地产巨头累计销售金额高达4710亿元,超过海南、宁夏、青海和西藏四省去年GDP总和。

市场心态:“二次调控”使部分买家犹豫不决

“国庆假期二手市场的冷淡基本上在我们的预料之中。”满堂红地产研究部高级经理周峰告诉记者,“黄金周”本来就是一手楼市的“黄金周”,二手楼市的销售高峰要等到十一、十二月份。

陈铁军告诉记者,大多数看楼者都是看完一手后再回头看二手楼作为对比的,特别是有意向购买大户型单位的买家。

他们既关注近郊的一手楼盘,也喜欢市区中心的二手大户型单位,但是很难下决定。

另一方面,9月底出台的楼市“二次调控”也开始影响到一些买家的心态,陈铁军认为买家犹豫不决一方面是因为价格,另一方面是贷款政策变化的影响,大户型买家大多数不是一次置业者,而是二套甚至是第三套房的购买者,所以对于首付5成甚至一次性付款未必能够承受。

满堂红富力广场分店陈小姐透露,国庆期间的二手情况不如预期活跃。

她认为,在9月新政之后,市场出现回暖,而国庆却又遇冷。不少客户还处于持续考虑期。虽然成交量比预期少了,但价格仍出现上涨。

陈小姐认为新政作用还不是太明显,不过二手市场的价格上涨幅度会有所缓解。

周峰表示,“二次调控”的效果短期难以在房价上有所体现,目前房价依然维持着震荡上行的态势,短期这种态势难以改变,只有到十一、十二月份开发商资金比较紧张的时候,部分开发商才可能降价求售。

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深圳 从10月1日起,深圳户籍居民家庭限购2套住房;提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳户籍居民家庭,限购1套住房。

厦门 从10月1日至12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

上海 对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款;暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房);住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%;动迁配套商品房上市时间由五年缩短为三年。

此外,北京市在“二次调控”之前便规定,从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品住房。

业内人士分析,广州、杭州等城市也可能出台楼市“限购令”。9月30日,广州市国土房管局相关负责人接受媒体采访时表示,如果房价快速上涨,不排除实施限购的措施。

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9月份楼市回暖让不少人开始憧憬“银十”,不过,京沪深三地楼市在十一黄金周出现分化。受十一前夕出台的新政影响,京沪两地假期成交惨淡,持币观望情绪再现;而调控政策和“限购令”未能抑制深圳楼市的火爆。国庆期间,深圳新房成交量创今年以来的新高。业内人士表示,地产新政让市场再次陷入持币观望中,部分城市成交量激增有统计滞后等原因,但也反映出楼市供求紧张的局面。

北京降温 相比中秋热度锐降

对北京楼市来说,今年十一长假比中秋假期冷清了不少。

在外企工作的小王一直打算在北京买房,趁着十一期间,他逛了不少楼盘。“这段时间在东五环和南五环附近有好几个楼盘开盘,不过看房的人没有想象的多。”一圈看下来,小王心中也打起了算盘。“节前出台了房地产新政,看来国家对房价的调控还在继续,只可惜开发商还没有明确的降价行为。估计有些人和我一样,还保持观望态度吧。”

与小王不同,张先生十一前在石景山某楼盘排了号,原本等着十一期间开盘,却落了空。“听说是因为开发商积累的客户还不够。”张先生算了一笔账,“像石景山这个楼盘,均价是每平方米25000元。如果是100平方米的房子,首付增加一成就意味着要多交20多万,压力挺大。”

由于假期前出台了房地产新政,相比不久前的中秋假期,十一黄金周北京楼市的成交量受到了明显影响。中原地产数据显示,10月1日至6日期间,北京期房网上签约套数共计1064套,其中住宅签约套数共804套。除经适房和限价房外,长假期间北京市住宅总成交782套,日均仅为130套,较中秋假期日均成交206套下降了37%。二手房方面,国庆六天假期日均成交23套,较中秋的104套下降了78%。

国家有关部委日前发出五道“金牌”,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。对此,国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲表示,原来只是个别城市出台的信贷政策如今推及到全国,政策力度更大。

中国房地产学会副会长陈国强认为,光提高首付一项就大于加息的影响,将极大延缓刚性需求。不过开发商可能还会有一些对策,如全款买房的行为还是没有直接受到约束。“政策对地方政府的压力加大最为明显,没出细则的必须出细则、出了细则的要尽快完善,房价过高的要问责。从这点来看,楼市价格继续上涨的可能性很小。”

上海观望 细则将抑过热迹象

十一黄金周期间上海举办了首个“假日楼市”房展会,主办方的统计数据显示,此次为期4天的房展会,共接待14万名观众,人数比去年同期增加1万,房展会上人头攒动。但与“高人气”形成鲜明对比的是成交量的低迷,主办者没有公布意向成交金额,据透露“总金额非常低”。

房展会现场虽然人气旺,但“看的多,买的少”,人流上涨并没有带来好的现场签约率。观望情绪浓重、过高的房价让不少购房者打起了退堂鼓,而新政的出台和对未来房价走势的不确定性更让很多购房者选择持币观望。在成交量方面,主办方表示此次不再统计现场签约率。

部分购房者期待的降价潮并没有在房展会上出现。有的展位对“优惠”两字避而不提,现场明确打折的楼盘“凤毛麟角”,绿地集团是此次房展会上少有的几家愿意亮出自家折扣底牌的房企。甚至有的地产商只是为了打知名度,仅展示不卖房,新盘预售要等到明年3月份,目前价格未定。

分析人士认为,长假期间就盛传的上海楼市调控细则消息加重了购房者的观望心理。对于7日正式公布的上海楼市细则,中房信分析师薛建雄认为,限购和提高房贷门槛是北京在4月用过的,但没有改变北京房价的上涨趋势。综合来看,上海细则对正在回暖、走向过热的楼市会有一定抑制作用,但不会改变楼市回暖趋势,房价上涨预期有所放慢,但不会停止。

深圳火爆 新房成交创出新高

新调控政策和深圳本地的“限购令”未能抑制深圳楼市的火热,十一黄金周期间深圳新房市场成交火爆。据深圳房地产信息网每日成交数据统计,假期前六天深圳共成交新房2313套,相当于去年同期的近四倍。其中10月1日和4日,新房成交更是分别达到656套和600套的天量,创下今年以来新房成交量的新高。

深圳秋季房产交易会在此期间举办,中国证券报记者在现场看到,秋交会人山人海,很多深圳楼盘展台前都排起了长队,项目模型被看房客团团围住,就连周边的惠州、东莞等外地楼盘的看房活动也十分火爆。本届秋交会参观人数达20多万人次。

数据显示,10月1日深圳新房成交量达到656套的天量,10月4日成交600套,10月3日成交了467套,10月2日成交了265套,仅5日和6日成交量低于200套。而在9月楼市回暖之时,日成交量也不过200套左右。成交量的大幅攀升,带动深圳房价止跌反弹,仅10月3日和4日成交均价低于20000元/平方米,10月2日成交均价高达26783元/平方米。秋交会上深圳本地参展项目几乎没有推出购房优惠,除万科的“6盘7天千万大礼天天送”比较引人注意,其他楼盘都只是保持常规折扣。

二手房市场方面,许多中介都比较繁忙,中国证券报记者在一家店面较大的中原地产地铺看到,只有两位业务员留守,其余都忙着带客户看房。不过,他们认为,眼下虽然看房者多但真正购买的并不多,许多客户因为楼市新政出台而有所观望,也有些客户因为“限贷”和“限购”而只能放弃。

10月1日凌晨深圳出台了“限购令”,深户家庭限购2套住房;非深户居民符合纳税社保要求的限购1套住房,不符合纳税社保要求的暂停在深圳购房。业内专家称,这与上半年出台的相关通知共同构成了更严厉的深圳楼市细则。

深圳中原地产市场部总监王世界表示,深圳目前的供求关系决定了成交量和均价在短期内不可能大幅下滑。目前,深圳自有住房的比例大约为30%,这个比例远远低于北京和上海,紧张的供求关系决定了深圳楼市价格总体的上涨趋势。

王世界认为,新政出台后全国许多城市新房交易量急剧下滑,而深圳出现了急剧上升的情况,确实有点反常。虽然深圳国土委公布的新房每日成交信息有一定的滞后性,但从中能够说明深圳市民对楼市的信心。

21世纪不动产深圳福田南区总监周木则认为,虽然未来几个月交易量会跌,但房价仍会上涨。仅从目前深圳房价看,各区都已经达到最高点了。以南山区为例,八九月份前海规划不仅拉动了前海、后海一手房的价格,同时也拉动了整个南山区的二手房价格。10月份这些热点区域房价会比较稳,而且略有上升。

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继9月29日多部委出台政策巩固楼市调控成果之后一天,财政部和国税总局有关负责人首度谈及房产税改革思路,称在当前经济发展和市场环境下,有必要恢复对个人所有住房恢复征收房产税。

该负责人指出,近年来,随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高,商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。

不过,考虑到房产税改革情况复杂,上述负责人表示,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。

财税部门有关负责人的表述,使得从四月份以来一直处于传闻状态的税收调控政策方向得到明确,那就是房产税将取代物业税,成为税收调控利器。加上此前财税部门有关负责人透露的信息,房产税改革思路已经基本明确。7月旬,财政部税政司副司长尹伯钦表示,加快推进房产税改革,可考虑差别税率,可考虑由按原值征收改为按评估值征收。

虽然目前还没有关于差别税率如何设定的进一步消息,但业内人士认为,房产税税率将会根据物业类型而定,比如别墅等高档住宅,将会被定在较高税率。

而由按原值征收改为按评估值征收,关键则在于评税技术要跟上。为此,去年7月份,财政部和国家税务总局下发了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》,将房地产税“空转”7年的重要成果——房地产评税技术推广到二手房交易环节。

房地产评税技术主要采用市场法,所谓市场法,是指通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况,确立房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产评税值的方法。

目前,计算房产税应纳税额时,采用的是房地产的原值,税额不能充分体现房价的波动。而按照评估值征税,房价上涨,则房产税税额增加;房价下降,房产税税额相应减少。

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今年的“十一”黄金周未能给“银十”开个好局,北京楼市成交再现低迷,与9月初相比,黄金周前6天,不但新建住宅成交量较节前大幅下降近8成,而且二手住宅成交量也较节前大幅下降9成多。

北京市房地产交易管理网统计数字显示,今年“十一”黄金周的前6天(10月1—6日),北京新建商品房住宅(包括期房和现房)网上签约量为824套,较节前6天(9月25—30日)的3968套回落了79.23%。同时,二手住宅的网上签约量为138套,与节前6天的5351套相比,大幅回落97.42%。另外,与9月1—6日相比,“十一”黄金周的前6天的新建和二手住宅成交量也分别下跌了约50%和80%。

从价格来看,今年“十一”黄金周期间,北京二手房价格基本与9月持平,仍然在22000元/平方米徘徊,新建价格为24000元/平方米。“房价虽然没有明显下降,但是快速反弹得到遏制。”我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖说,目前,二手房业主临时涨价的现象没有了,议价空间加大,谈判的主动权转向买方。

北京中原三级市场研究部总监张大伟认为,首先,受传统长假消费者多选择外出旅游、探亲访友而降低对楼市关注度的影响,历年十一长假期间北京新建及二手楼市的交易活跃度均明显降低,今年也不例外。其次,受“金九银十”到来及今年4月楼市调控政策后5—8月楼市低迷的影响,9月北京楼市交易量开始出现活跃的迹象,交易量上涨,因此导致十一假期交易量环比9月末出现大幅回落。第三,国庆前新一轮调控中首次将首套房贷首付比例提高至三成,影响了刚性需求购房者,很多只能放弃购房,市场再次开始陷入观望。

张大伟认为,9月楼市回暖迹象明显,价格再现上涨苗头的现象,令国家多个部委于节前联合发布了新一轮楼市调控政策,包括首套房首付比例调至3成及以上、严控开发商囤地、控制限价房售价、税费调整等多方面内容,预计10月购房者将继续持币观望,楼市将再度陷入低迷,而十一假期将成为“金九”和“银十”的分水岭。

胡景晖认为,新一轮调控政策有两方面重大影响,一个是首套房贷首付比例提高一成,另一个是房屋抵押消费贷款不再能用于再次置业,这将大大抑制资金实力不是很强的一部分刚性需求,给房地产市场回暖降温,预计10月市场成交量较9月份会减少一至两成,但是会比最惨淡的5、6月份要好些。而价格的变化还要继续观察10月的市场情况。

亚豪机构市场总监郭毅认为,新一轮政策的作用时间恐怕会更加旷日持久,作用程度也会更深一些,之前成交量回升或将引发的市场“回暖”也戛然而止,“银十”难现。同时,四季度楼市将充斥着各种调控声音,有着更多的不确定性,开发商也将面临新一轮挑战。

编者按:国庆长假前,国家有关部委出台五条措施,包括对贷款购买商品住房首付款比例调整到30%以上、房价过高城市要限购、加快推进房产税改革试点工作等,以求进一步遏制部分城市房价过快上涨的现状。不断加码的楼市调控政策让正悄然回暖的房地产市场再度降温,然而各地房地产市场在国庆长假期间对“新政”的反应表现不一,“银十”能否实现还有诸多变数。

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长假前,国家多部委出台新一轮楼市调控政策,全国很多地区也相继出台了一些房地产管控措施。作为重点调控地区之一的浙江省也出台相关措施,将从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围,同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目,主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

“十一”黄金周期间,杭州共有6个新楼盘推出。受新一轮调控政策的影响,杭州楼市观望氛围浓厚,新房市场及二手房市场成交量均出现明显下降。

据透明售房网统计数据显示,10月1日—7日,杭州市区共成交商品房(不含经济适用房)510套,预定627套,签约均价20882元/平方米。对比9月份成交数据,整个“黄金周”的成交量相当于9月的日均成交量。

“长假遇冷”的情况也出现在了二手房市场中。透明售房网数据显示,10月1日—7日,杭州(不含萧山、余杭、滨江、之江、下沙)共签约136套,签约面积为10695平方米,签约金额为22044万元,签约均价20612元/平方米。盛世管家企划部经理韩毅表示,国庆假期前三天,门店来访量几乎下降了七八成,后面几天才慢慢回暖。

今年“十一”黄金周期间,杭州二手房价格基本与9月持平,仍然在21000元/平方米左右。不少购房者表示目前楼盘销售价格依然居高不下,准备待房价下降了再出手。润丰房产王卓亮表示,从前期的预订客户来看,有一些放弃了,觉得可能想再观望一下,很多客户认为房价可能会往下走。

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在国家“限贷令”出台后的第二天,深圳市政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,制定了更为严格的限购细则。然而就是在国家“限贷令”和深圳“限购令”双管齐下调控作用下,黄金周期间,深圳市新房成交量依然出现井喷式暴涨,10月1日至6日,深圳新房成交量为2313套,而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日,新房的成交量均上了600套,创今年以来新房成交量的最高纪录。

十一期间,深圳楼市价格方面则无明显波动。比如,10月1日全市共成交656套新房住宅,成交面积57169.78平方米,成交均价22906元/平方米。而数据显示,深圳第三季度全市新房共成交10074套,成交均价19613元/平方米。而进入9月份,成交量大幅攀升至5422套,均价方面也略有上涨,为20153元/平方米。

但事实上,“限购令”并非深圳楼市调控的创举,北京更是在今年5月就采取了限购措施。北京市当时出台通知,要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房,并对骗购行为作出重罚。此举直接导致北京五一期间楼市的冷清,观望情绪升温,但最根本的价格问题却未见实质性松动。此后的官方数据表明,6月份,北京房屋销售价格同比上涨13.5%,而且这一升势一直延续至今。

有分析人士指出,近期楼市“二次调控”靴子终于落地,让地方政府始料不及的是,坊间各种规避政策管制的“技巧”也接踵而至,诸如假离婚、办假身份证、假社保证、找亲戚联名等所谓“妙招”也渐次浮出水面。地方楼市调控与市场抵制情绪的碰撞预示着,单纯的强制限购政令或许抑制部分当前成交,但其实质仅是部分购房需求的推后而非消除。只要楼市增值的预期仍存,坊间对相关政策的抵制情绪就难以消弭,进而激起下一轮房价的报复性反弹。

据深圳本地媒体报道,随着限购令的颁布,近日,东莞、惠州等周边城市的楼盘引起深圳市民极大的兴趣。

值得注意的是,深圳资金到周边城市购房也在受到政策的压制。国务院有关部委近日出台一系列措施进一步进行房地产调控。这些措施中同银行相关的主要是差别化的住房信贷政策:对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这意味着除非一次性付清,否则根本别想异地买房。这无疑会打击深圳投机性资金前往周边城市投资购房。

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火热的地铁建设,火热的秋季房交会,似乎预示着成都的国庆楼市将迎来一个“银十”的开门红。遗憾的是,刚刚吹起的地铁暖风并没有给成都楼市带来阵阵暖意。成都房管局公布的数据显示,10月1日至6日,市区住宅成交量共计381套,日均成交量63.5套,相较国庆前五天日均422套的成交量,可谓惨淡。

数据显示,10月1日成都楼市商品房成交86套,二手房住宅成交20套;10月2日,商品房成交76套,二手房住宅成交16套;10月3日商品房成交70套,二手房成交8套;10月4日商品房成交58套,二手房成交7套;10月5日商品房成交39套,二手房成交14套;10月6日商品房成交52套,二手房无成交。

上述数据显示,成都楼市自进入国庆黄金周以来,整个商品房市场已经快速降温,成交量逐日下降,二手房市场萎缩速度更是明显。

不过,虽然10月未有开门红,但今年楼市的“金九银十”,9月已经圆满完成任务。四川中原地产统计的数据显示,9月份成都商品住宅成交套数已经超过8000套,创5月份以来新高,业内预计,随着市场明显好转,未来每周成交量有望重回2000套以上,并且整体还将保持稳定增长的趋势。

目前,业内人士依然看好10月的楼市,但国庆楼市的惨淡成交却在提醒大家,10月风景未见得有9月精彩。业内人士分析,造成国庆长假期间成交急降的原因,一是长假是外出旅游的高峰期,看房购房者相对较少,销售签约也存在一定程度的滞后情况;二是新政的出台产生了较大影响,首付从最低二成提高到三成等条例影响了部分购房者的购买心理。

在此次秋季房交会上,一位具备所谓“刚性需求”的购房者郭先生告诉记者,他们夫妻原本打算在秋交会趁着有优惠把房子买了,但国庆前的新政一出,首付从二成变成三成,徒然增加的首付款无从着落,只好再等等,看看再说!

从房价来看,虽是成交低迷,但房价并没有明显下降。公开信息来看,二环以内的大多数楼盘每平方米的价格都处于7000元到1万多不等。二三环间的房价则以每平方米6000元到8000元居多。不过,尽管开发商并没有在价格上直接做出降价的表态,但多种优惠举措让购房者以更加优惠的实际购买价得到实惠。

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根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,今年9月,全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米,环比上涨0.70%,其中86个城市价格环比上涨,14个城市环比下跌。

数据显示,9月百城住宅价格最高的前十个城市分别是:深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京、福州,其中,深圳以24366元/平方米继续排名第一位。

在对北京等十大城市全样本调查数据中,9月十大城市平均价格为15260元/平方米,环比上涨0.83%。其中,深圳、杭州环比涨幅超过2%,北京、南京涨幅超过1%,广州等6个城市低于0.5%。

同比来看,十大城市平均价格上涨43.52%,较上月缩小1.56个百分点。其中,北京涨幅最大,同比上涨59.03%,杭州上涨57.71%位居其次,上海、南京、天津、深圳、重庆5个城市的涨幅介于30—50%之间,广州、成都、武汉介于20—30%之间,其中武汉涨幅最小,为21.42%。

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