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广州一块土地闲置十余年 暴露制度性“盲点”

2010年10月09日 11:31 经济参考报 陈先锋我要评论0字号:T |T

珠江新城位于广州市新城市中轴线上,寸土寸金。然而就在这个处于高速建设期的核心区域,却有一块土地因为官司缠身、规划变更等因素足足晒了十余年太阳,至今未动工。

透视这宗闲置土地可以发现一个普遍的现象:部分闲置土地“爱”调规划,且产权关系复杂甚至走入司法程序,从而让这类闲置土地问题处理起来显得异常棘手。这暴露了我国在防止闲置土地产生和闲置土地后续处理中存在一些制度性“盲点”,比如如何有效处理陷入司法程序的闲置土地等,亟待相关部门完善制度,并采取坚决措施减少存量闲置土地,同时严防新增闲置土地。

打官司、调规划“黄金地块”变身闲置用地

资料显示,珠江新城L2地块是一幅位于广州市天河区珠江新城的商品住宅用地,由广州宏瀚房地产开发有限公司1997年获取,并在1998年前后取得了《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》。

然而,广州宏瀚却没有选择开工建设,而是选择“倒卖”。广州宏瀚在1998年2月20日与珠江实业(600684)签订了协议,将包括珠江新城L2在内的三幅地块转让。但在履约过程中,双方产生矛盾,广州宏瀚将珠江实业告上法庭,珠江新城L2也随即进入诉讼程序,成为“历史遗留问题”。

不过,让人诧异的是,2005年12月30日,广州宏瀚又申请撤回起诉,与珠江实业达成和解。根据约定,广州宏瀚开发珠江新城L 2地块,而珠江实业补交相关费用后开发其他两幅地块。其中广东宏瀚在2007年8月再次取得《建设用地规划许可证》,其建设工期为2007年8月-2009年8月。

但在拿到土地之后,广州宏瀚仍不开工,而是又申请修改规划,让土地继续晒太阳、睡大觉。记者在广州市规划局网站看到,2010年4月中旬广州规划局对珠江新城L 2地块规划调整进行批前公示。资料显示,珠江新城L2地块建筑主体高度申请由最高100米调整到最高208米,拔高了一倍多。这样该地块就一直在晒太阳,尽管周边已经陆续盖起了高楼。

事实上,经过广州宏瀚对珠江新城L 2地块的买卖倒腾、打官司、调规划,一块1997年出让的土地,磨蹭了十多年,至今不开工,从而导致楼市调控的土地政策变得难以落到实处,扭曲房地产市场。

违规成本低、政府又失察闲置土地难整顿

专家指出,从这一宗闲置土地可以看出此类闲置土地形成以及地方政府未及时处理闲置土地的原因:

首先,闲置土地有利可图。业界分析认为,尽管广州宏瀚没有建楼销售赚钱,但是由于珠江新城L2地块的飞速升值,这块“靓地”的闲置并不影响开发商从中获利。据测算,1997年,珠江新城L 2的楼面地价仅约2500元/平方米。拖到2009年,珠江新城地王楼面地价已经飙升到15324元/平方米,翻了近6倍。

而且,规划的调整也让开发商愿意让“靓地”继续晒太阳。目前中国房地产行业潜伏着“拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润”一条龙的规则。房地产专家谢逸枫接受媒体采访时表示,开发周期拖得越长,开发商获得的土地溢价就越高,从中获益更大。

事实上,一些开发商就是专门通过“不开工”赚钱的。广州多位房地产界人士分析认为,广州宏瀚在业界名不见经传,未曾听说过这家公司。“过去,一些‘有本事’的非知名房企是通过囤地、炒地赚钱的,这些开发商一般拿地后转手倒卖给其他开发商,即便暂时没有卖出去,自己也很少开发,从而形成了闲置土地”广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同还表示,“不过随着市场规范,目前这类企业已经大幅减少。”

与此同时,囤地攫取高额利润的开发商违规成本却非常低。合富辉煌首席市场分析师黎文江指出,相关法律法规对闲置土地的处理非常明确,“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用”,但是现实中,却很少看到政府严格执行闲置土地处置政策,积极落实相关处罚措施,这让开发商闲置土地的成本大幅降低。

那么这么多年,地方政府为何未及时收回土地呢?业内人士指出,对于这类多次买卖、产权复杂的土地,仅仅依靠一个国土部门是难以处理的。同时,一旦土地官司缠身进入司法程序,国土部门更是不敢轻易处理,因此也不排除存在开发商“假官司”现象,从而把土地故意拉入司法程序,拖延对闲置土地的处理。但其根源还在于各个部门之间缺乏有效的协调机制,从而使闲置土地难以及时处理。

SO H O中国董事长潘石屹接受媒体采访时也表示:“有一部分土地从没有开发技术和资金的开发商手中倒卖(法律上叫转让)或者土地抵押担保过程中,出现很多扯皮的官司,法律关系不清楚,导致这些土地无法开发,因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子,于是土地就一直这样闲置着。”

“可以说,这些政府部门的缺位失责在一定程度上是在鼓励和支持开发商闲置土地。”韩世同认为。而国土部土地利用司司长廖永林也表示,从清理数据来看,各地上报的2815宗闲置土地中,因调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。

完善制度强化监管减少和预防闲置土地

类似珠江新城L 2地块这种闲置土地能够大行其道,暴露出地方政府在闲置土地处理中的制度性漏洞和监管不力,亟待完善相关制度,并采取坚决措施,加速治理闲置土地,推进土地开发和楼市供应,从而稳定楼市。

“首先,需要完善闲置土地处理制度,这一直是政府与开发商斗智斗法的领域。”长期关注房产纠纷的广东中泽律师事务所周玉忠律师说,对于那些改规划的闲置土地,规划部门、国土部门应该建立一套联动合作机制,加强协调查处,从而有效解决违法违规用地。而对于进入了司法程序的闲置土地,只要具备产权明晰的前提,国土部门就应该按照规定严肃处理闲置土地。

其次,相关政府部门必须要依法行政,严格执法,加大开发商的违规成本。中原地产项目部总经理黄韬表示,在处理闲置土地上,一些地方政府多是整改、发通知催促开工,真正收回的土地并不多,而开发商就是看准了相关部门的执法不严,所以才愈发肆无忌惮,从而导致土地闲置不断蔓延,严重损害政府的形象。

同时,必须要保证规划的严肃性。黎文江说,如果开发商是出于商业利益而更改规划,则地块应该回收重新出让。否则,如果只要开发商拿了地块都可以申请改规划,那么追逐利润最大化的开发商肯定会想方设法向上长、向下挖,严重侵害社会利益。

而且对于不作为的相关政府部门也要进行严厉问责。专家指出,只有把行政问责制和相关的廉政规定真正落到实处,才能激励政府主管部门积极主动、严肃查处开发商违规行为。以珠江新城L 2土地为例,为何这块土地在2007年可以再次取得《建设用地规划许可证》,以及按照这个《建设用地规划许可证》,工期截至2009年8月,为何期间没有建起住宅却又调整规划,广州市规划局有必要给群众一个解释。

此外,在有效处置闲置土地的同时,相关部门还必须要在如何预防闲置土地产生和处理上下工夫、动脑子,才能有效堵死开发商囤积土地、闲置土地的路子。不过,需要强调的是,收回闲置土地只是手段,盘活利用土地才是最终目的。所以在严肃处置闲置土地的同时,政府部门更要采取有效措施促进土地尽快开发建设。

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