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上海新政或误伤改善型购房者 开发商调整应对策略

2010年10月14日 22:30 中国证券报 周文天我要评论0字号:T |T

“沪12条”楼市调控细则出台以来,买方观望情绪加重,二手房挂牌量激增,原本处于上攻势头的上海楼市成交或暂时放缓速度。新政打乱了开发商的营销节奏,开发商们纷纷调整开盘计划。

先买?先卖?深陷其中

146,829套!11日16时,上海官方网站房地产数据显示,上海二手住宅挂牌量已破14万套,这仅是上海楼市细则公布的第四天。而在新政的首日,该数据还徘徊在13.9万套。上海楼市细则使得刚解冻的二手房市场突陷“泥潭”。

一位客户本打算出售自己总价约150万的房子,再买下一套200万的房子。但原来的房子迟迟没有卖掉,看中的房子也催他交易。假如他先买下新房,不仅要承担高额的二套房贷利率,交易个税等方面的优惠措施也不能享受。经过协商,他只得一边先支付一些定金推迟交易,一边抓紧卖房。

目前,可能受影响最大的购房者是中端改善型购房者,他们手头至少有一套以上房产,是否出售再购入一套,能否贷到款,非常矛盾。此群体目前“各怀鬼胎”,一方面担心政策调整后,价格下调,想尽快出手;另一方面又担心卖出后很难买进。那些正在交易中的改善性需求则是深陷其中。在这轮新政影响下,很多二手房由于受房贷等方面的影响,使得交易取消,这将会误伤部分下家“刚需客”。

业内人士认为,未来一段时间,房价暂时不会大涨,如果已经想改善型购房或出售房源,现在可挂牌出售,等市场盘整一段时间后,再入场购买。即使是“限购一套”,也是暂时性政策,未来仍然有机会。

开发商调整应对策略

与“十一”秋季房展会期间的高人气相比,上海目前不少楼盘销售人员的态度出现了明显变化。有楼盘销售人员表示,会有相应的优惠,但具体措施还要等开会通知。以松江九亭某大型楼盘为例,该楼盘的样板房11日接受现场预订,开盘价将考虑调控因素。

选择保守观望的开发商也不在少数。市场人士分析,对于开发商来说,会根据自身的房源以及资金链情况做出应对策略,因此在接下来的一个月内,市场供给的节奏可能会放慢,不排除延期开盘的可能。有一些原本打算10月底开盘的项目,目前正在考虑是否推迟开盘日期。

搜房网数据分析师称,相比中秋期间8个项目、国庆期间7个项目的开盘量,上周末的开盘量有一定幅度减少。在房产税尚未出台、后续政策执行力尚不明朗的情况下,保守型开发商自然会选择观望。

尽管如此,部分业内人士却不看好上海“限购令”的效果,甚至可能导致“假离婚”潮。“北京在4月份出台了‘限购令’后,成交量并没有出现大幅度下降,这使得很多人不看好‘限购令’的效果,上海在7日出台‘限购令’后,地产股也在8日出现大幅度反弹。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍说。

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