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就算新政落地了,房价又会怎么样呢?

2010年10月15日 14:18 南方日报我要评论0字号:T |T

为遏制房价进一步上涨,抑制投机需求,多部委在国庆前夕再度出手,重申落实4月新政,并新增“三套房停贷”、限制外地居民购房贷款等条款,同时督促地方政府出台细则。楼市的二次调控对黄金周影响有多大?据经纬行研究中心对全市的在售项目调研显示,多个新盘抢闸9月开售,“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少;黄金周前两日人气较旺,3日后回落明显;受制于政策影响,多盘价格涨幅有限。总体而言,虽然“十一”楼市量价总体稳定,但预计未来政策影响会逐步加大。

新政致节后人气回落

虽然二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台,但其影响在前两日表现并不明显。从国庆期间楼盘的现场调研来看,大部分主打刚需楼盘的客流量较足,特别是新盘或是有新推货的楼盘,其中番禺华南板块三个大盘广州雅居乐[简介 最新动态]、华南碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]、招商金山谷[最新消息 价格 户型 点评],由于目前主推的组团均是中小户型为主、价格较为合理,吸引了不少市区客户和番禺本地客户前往看盘。南沙、花都、增城的多数中低总价项目的人气也都较旺。而面积大、总价高的楼盘以及尾货消化的楼盘则相对较为冷清,部分楼盘甚至门可罗雀。

但自3日开始,多数项目人气回落明显。即使是主打刚需客户的楼盘人流量也大幅减少。记者踩盘及多个研究机构的监测均显示,多数楼盘3日后的人流量较前两日普遍减少一半,可见二次调控的政策影响逐渐加大,消费者观望态势再起。

年末优惠折扣将加大

随着9月29日政策的出台,国庆期间多数楼盘价格涨幅有限,有些计划收回开盘折扣的项目仍保留了原有折扣。记者采访了解到,国庆期间中低总价的项目较受欢迎,南沙、番禺、增城区域的部分楼盘价格反而上涨明显,而市区项目价格则相对稳定。另外,由于三套房停贷和限制外籍户口购房贷款的影响,部分楼盘出现了退订现象。在目前市场环境下,部分改善型客户及投资型客户开始退出市场。

随着调控政策不断深化,由于已近年底,发展商即便资金压力不大,但全年的销售业绩压力将不可避免,上市房企也已不能像4月新政后那样继续选择观望而延后推货。而且,房产税一旦出台,对市场的影响时期将会更长,即便不能改变房价的长期上行趋势,但在半年至一年内对楼市的冲击都会较大。因此,有发展商在第四季度出货的心态将更明显,预计未来即使价格不出现明显下降,折扣优惠等促销力度也会不断加大。

南方日报记者李广军

■未来走势

保障性住房供应、开发资金控制是重头

在后期政策出台之后,房价是否会下降等问题备受关注。其实政府今年出台4·15新政调控楼市的目的很清晰,打击投资投机性购房需求,抑制房价过快上涨。合富辉煌研究部监测报告显示,虽然四季度广州将出台限购政策,但多数发展商销售目标完成情况较好,压力适中,将继续积极出货,降价可能性也较小。

合富报告显示,十一黄金月之后广州十区新增供应住宅约1.9万套,将主要集中在外围区域,由于房价反弹和四季度政策进一步收紧趋势,投资及改善需求将受到一定压抑,成交量将在9-10月冲高后回落,预计11-12月月均签约量在60万平方米左右,将近广州月度签约常规水平。

景博行市场研究中心认为,要抑制房价过快上涨可以从两方面入手,一是加大供给,二是降价销售,而这将是下半年政府出台政策的基本点。政府部门会加强对房企惜盘捂售现象的清查,督促房企尽快将产品推向市场。除了加大商品房供应,保障性住房供应会得到政府部门更多关注,极有可能在下半年出台关于保障性住房实施贯彻条例,进一步解决日益尖锐的住房矛盾。

楼盘要降价销售,要从开发商资金源头着手,如果房企出现资金紧张,通常会选择降价促销回笼资金。关于开发贷款发放条例、房企融资渠道限定、银行利率调整控制资金措施将会是银监部门重点考虑对象。有利于楼市调控的另外一个措施就是开放更多投资领域,引领投资者将资金投放到其他行业,弱化房地产行业暴利经营的模式。

虽然大家都期待下半年房价在各种压力下能够明显下降,其实在短短半年时间里,广州要出现20%甚至更大的降幅是很难的。因为广州虽然是一线城市,但定位不像深圳、上海,外地投资客所占比例相当小,楼市主要以本地刚性需求为主,因此即使遭受调控,表现仍比其他一线城市更为理性。今年4月新政出台后,短线投资客已经逐渐退出市场。上半年广州买家构成比例中,投资者占少数,下半年这一比例暂时不会出现大幅度上升。

从开发商营销的角度分析,接下来,一些中心区域的新盘将上市,不少项目也将加推新货。开发商一般对全新楼盘充满信心,定价不用考虑前期售价所带的压力,往往会采用低开高走,实际成交价低于吹风价的营销策略,普遍定价会低于周边楼盘或该区域均价,让购房者感觉更加实惠。

南方日报记者关丽

■中介视点

合富辉煌:“十一”成交量价近年最高

由于通胀效应刺激,今年“十一”黄金月积压半年之久的供应、需求同步爆发,成交量价均有大幅拉升,是近年成色最足的金九银十。

合富辉煌集团市场研究部曾发布预测,2010年“十一”可售住宅货量在5.9万套以上,为近年可售货量最高。该机构发布2010年十一黄金月广州楼市监测报告,表示“十一”期间发展商出货心态积极,只有少数货量因各种原因未面市,实际在售货量为5.1万套,也创近三年黄金月中最高纪录,其中番禺区在售货量约1.8万套,比以往黄金月呈现整倍增长,更有近50%的新增供应来自番禺。

合富辉煌数据显示,2010年9月广州十区网签达到94万平方米。9.29新政下,由于不少新货在中秋节期间抢闸推出,销售火爆,大部分网签手续将在10月份,预计10月广州楼市成交量也将达90万平方米左右。南方日报记者关丽

满堂红:二手成交量跌价升

满堂红研究部的统计数据,10月1-7日,二手住宅买卖量环比9月同期减少29%,比2009年同期增加8%,成交均价为10937元/平方米,环比上升5.7%,同比上升11.0%。二手住宅租赁量环比9月同期减少59%,同比增加41%,平均租金为33.8元/平方米/月,环比上升3.4%,同比上升20.7%。一直以来黄金周二手房的交投都不会太活跃,因为受到业主外出旅游、一手促销等影响,二手的交投往往出现在黄金周后一至两周,加上受到9月底新政的影响,观望买家增加,今年的十一黄金周的二手市场略显冷清。

南方日报记者李广军

中原地产:调控升级促楼市再度回调

中原报告指出,从本次各部委出台的相关政策来看,虽然诸多政策为前期政策的细化和落实,但措辞及执行力度已升级。不仅首次提出要“立即”研究制定实施细则,要求已发细则的地区也要根据本次各部委政策进行调整和完善;而且明确提出对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。限购政策成为近期将密集出台的地方细则中的重要砝码。

中原地产分析人士指出,从近期各地密集出台的各项细则来看,政府调控房地产市场的决心并未放松。中原地产预计10月份,五大城市二手住宅成交量将比9月出现2至3成的下降,而第四季度房价再度下跌的可能性较大。

南方日报记者李广军

世联地产:四季度楼市或“二次触底”

世联地产市场研究部人士认为四季度楼市难言乐观。调控加码从其“全国一刀切”的姿态及其出台的时点来看,说明一个事实:中央一直都备有应对楼市不同变化之对策,并且从所有政策没有截止期限来看,还要作好长期调控的准备。

在世联地产看来,信贷规模的缩小,贷款门槛的提高及审查的趋严,让四季度楼市走势蒙上阴影。根据国内14个城市成交量及价格的走势,世联研究认为楼市存在“二次触底”的运行规律,8-9月或是楼市首次触底后的反弹,这次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望,从而推动楼市走向“二次触底”。南方日报记者李广军

经纬:政策影响将逐步加大

市场回暖迹象在“金九”月表现尤为抢眼。不仅自住型买家担忧房价再次上涨而大量入市,投资型买家也在通胀压力下纷纷出手。为遏制房价进一步上涨,抑制投机需求,多部委在国庆前夕再度出手,重申落实4月新政,并新增“三套房停贷”、限制外地居民购房贷款等条款,同时督促地方政府出台细则。

“十一”黄金周能否延续9月的热销态势,楼市的二次调控对黄金周影响有多大?据经纬行调研显示,多个新盘抢闸9月开售,“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少;黄金周前两日人气较旺,3日后回落明显;受制于政策影响,多盘价格涨幅有限;成交较为稳定,中低总价项目占成交主导。总体而言,“十一”楼市量价总体稳定,但预计未来政策影响会逐步加大。

经纬行研究中心认为,从目前的态势来看,政策的执行力度在进一步加强,房产税出台的呼声也越来越高,调控政策可能不断深化,预计未来政策的影响会逐步加大。

南方日报记者关丽

市场回暖迹象在“金九”月表现尤为抢眼。不仅自住型买家担忧房价再次上涨而大量入市,投资型买家也在通胀压力下纷纷出手。为遏制房价进一步上涨,抑制投机需求,多部委在国庆前夕再度出手,重申落实4月新政,并新增“三套房停贷”、限制外地居民购房贷款等条款,同时督促地方政府出台细则。

“十一”黄金周能否延续9月的热销态势,楼市的二次调控对黄金周影响有多大?据经纬行调研显示,多个新盘抢闸9月开售,“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少;黄金周前两日人气较旺,3日后回落明显;受制于政策影响,多盘价格涨幅有限;成交较为稳定,中低总价项目占成交主导。总体而言,“十一”楼市量价总体稳定,但预计未来政策影响会逐步加大。

经纬行研究中心认为,从目前的态势来看,政策的执行力度在进一步加强,房产税出台的呼声也越来越高,调控政策可能不断深化,预计未来政策的影响会逐步加大。

南方日报记者关丽

中地行:限购将逐出四成购房者

二次调控的五项措施基本是国十条的重申或加强。对于首次购房者而言,首付款提高在一定程度上增加了置业成本,但由于首次置业者普遍以购买总价较低的中低端产品为主,因此还不至于造成大范围的影响。

对于投资者而言,三套房全面停贷意味着必须全额购房,这意味着投资者购房成本提高将近七成。投资成本的增加,将迫使部分实力较弱的投资者退出高端住宅投资市场,或转而投资中低端投资市场及商业类项目。

分析人士认为,最为严厉的限定居民家庭购房套数措施,则属于一刀切式的调控手段,将对市场产生较大影响。据中地行对广州购房者结构追踪监测显示,二次以上置业者在购房者中占据比例接近四成,一旦实行居民家庭一套房限购,接近四成购房者离场,将对市场成交造成较大影响。

文/图南方日报记者李广军

合富置业:“二次调控”后,二手看客不多

记者从合富置业了解到,“十一”假期受市民出游、一手新盘推货以及“二次调控”出台的影响,合富置业各区域分行普遍反映,国庆假期前三天二手看楼量较少,从第四天开始看楼客数量才逐步增加。投资客受“二次调控”影响比较明显,普遍会观望或暂停入市计划。

对有意购买老城区二手房的非首次置业买家来说,除了首付问题要考虑外,贷款年限和月供压力也是影响购房的重要因素。合富置业西华分行主管刘俏芳表示,老城区二手房的物业大部分都比较长,很多物业楼龄都在15年以上,直接影响买家供楼的年限,令月供款及首期楼款升高,从而对有意购买老城区长楼龄物业的改善型买家的购房计划造成一定影响。

南方日报记者关丽

记者观察

“不让买”到“不想买”

9月29日,中央多部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。10月第一周,受到二次调控及国庆长假的影响,各城市成交量较为低迷,环比降幅普遍在4成以上。预计近期将有其他一些城市陆续出台相关调控措施,市场成交量将重回低位。

9月CPI可能继续走高,国际金价不断抬升,人民币汇率问题引发热钱大量流入国内……通货膨胀、流动性过剩、投机热钱等因素,令近几个月来的房地产市场再度呈现焦躁气氛。对于压抑了近半年的刚性需求来说,不尽早出手买房,可能意味着房价继续上涨导致更沉重的购房成本支出,对于投资性购房来说,买房依然是最好的资产保值渠道,众多合力之下,4月新政的效力在9月份几乎无法遏止市场成交的强大冲动和再度狂热。9月末新政的再度升级施压,显示中央政府对市场的干预信号已更为直接明确,并明确以行政问责要求各地方政府予以确保执行的效力。

“限购”这一行政色彩浓厚的举措,虽最直接有效,却也最受“市场规律之上”者的非议。有分析观点认为,抑制楼市需求在短期上效果可期,但长期来看就未必。一旦需求释放难保不会推动楼市反弹,2009年全国楼市的狂热就是最好的例证,虽然当时有政府救市的大背景,但若没有2007年下半年至2008年底这时间的需求积压,2009年楼市的反弹也不会如此强烈。

世联地产分析人士就认为,9月底新政在执行层面有两个问题亟待解决:一是执行的可操作性。虽然这次调控史上更严,但其可操作性仍有担忧,比如:个税之规定,在目前原价过户的潜规则下实则摆设;异地限购,在可以补社保的情况下亦无可奈何;以家庭为标准的税费及二套房贷限制,在购房家庭假离婚的情况下即可规避,等等。二是各部委及地方政府的执行力。政策再多再严,若不执行或执行不到位,则无法改变开发商和购房者的预期,楼市亦难逃“愈调愈涨”的宿命。另外,即使执行到位,在楼市供应量充裕的情况又如何避免09年楼市的大反弹,若这一情况控制不好,则调控成果就有被投资客在楼市底部“窃取”的可能,从而再次导致楼市供需错位和财富分配的不公。

在变幻的形势中,调控的艺术如果能从“不让买”达致“不想买”,将是更为理想的状态。

南方日报记者李广军

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