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广州现投资客要求退房 主因为贷款及观望因素

2010年10月16日 16:52 新快报我要评论0字号:T |T

无法贷款及对后市信心不足为主因

“我买的房子贷不到款了,只有退房一条路!”陈进最近两周颇为烦恼,晚上甚至失眠了,家里人也感染其紧张的情绪,儿子也不敢淘气了,妻子只能适时宽慰几句。陈进在上月底进行了人生第一次投资,跟随一位朋友在番禺某楼盘下了定,买了套两房单位,“脑子发热,大家去排队我也去排队了,结果没两天就出了楼市调控政策,贷不到款了!”他告诉记者,他名下有两套房,自己买了一套,父亲留下来一套,现在买的是第三套房,新政后开发商告知他贷不到款,让他做好一次性付款的准备。

这套99平方米的两房单位,总价140万元,当时还很多人抢,陈进生怕买不到,现在犹如烫手山芋,扔也不是吃也不是。扔嘛,定金5万“冻过水”,吃了嘛,又吃不下,把他家底掏空也没140多万元。妻子劝说借钱时,陈进总是一万个不同意,当他觉得没办法可想只能挞定时,想想怂恿他买房的那位朋友买了两套,忽然又释然了。

拥有“陈进式烦恼”的人不在少数,他们都在“金九银十”投入了火热的楼市。9月29日的楼市调控新政,银行叫停第三套房贷款,对第一套房也采取了首付三成的严格贷款政策,有能力追加首付至三成或一次性贷款的买家不在少数,更多的买家因无法贷到足够的资金,定金无法取回,现正处于进退维谷中。记者从市内多个楼盘获悉,不少楼盘都遭遇买家要求退房退定金的问题。

退定要求遭拒

记者查询阳光家缘发现,近一周已有山水庭苑、城启天鹅湾、德雅轩等6个楼盘出现7宗退房,其中山水庭苑成交了6套单位,就有两次退房记录。国庆前刚买房的买家,离正式签约还有时间,现在处于与开发商协商阶段,未成功退房。

新政的出台是导致众多买家退房的主因。接到买家退房退定的诉求,几乎没有发展商愿意退定金。陈进告诉记者,新政出台后部分买家聚集起来要求退定金,10月1日、2日,他们与开发商协商,遭到了拒绝。“开发商的态度很坚决,不退定金,后来一度传出可以扣除10%-20%的定金,也被证实是假消息。”一位不愿意透露姓名的买家向记者表示,因为签约期限临近,他们已经向开发商申请了延迟签约,争取协商的可能。该开发商营销负责人表示:“不可能一套(退房)没有,但真的不多,我们楼盘总价不高,大多自住,我想其他楼盘也有这种情况。”

宁失定金坚决退房

除了首付提高或贷不到款外,不少买家觉得楼价会跌,对楼市产生了观望情绪,因此想挞定退房。开发商不同意退定金,一些买家表示实在不行咬咬牙也要想办法买下来,不舍得定金打水漂。网友“弱者的血汗”表示:“都是血汗钱,不要谁舍得!”

陈进说:“如果真要买这套房,把一套旧房卖了也未尝不可,但两套旧房都在市中心,不舍得卖。我过后冷静下来,觉得这套房短期内不可能升值,长线嘛,又不知道要持有多久。”陈进的朋友是坚决的退房派,就算拿不回定金也不买,她表示,几万元的定金和140万的购房款相比,只是极小一部分,如果退不到定金,也要忍痛割肉了。

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新政出台,对不少已经拥有多套房产的买家来说影响巨大,买家的退房退定要求是否应该得到满足呢?

广州楼市专家邓浩志认为,新政不属于“不可抗因素”,因为新政的出台就要求退房缺乏合理性,加上担心示范效应,开发商让步的可能性很小。邓浩志表示,目前新政的影响分为两方面,一是对买家的贷款造成了影响;二是部分买家改变了心理预期。他认为,新政导致买家贷不到足够的房款,责任不在开发商,买家既然选择了买房,就要承担相应的风险和责任,特别是经验不足的投资型买家,在新闻媒体提示国家即将进行第二波楼市调控的氛围下,还要顶风投资购房,遭遇政策出台又马上要求退房,这样的要求其实是不合理的。

“因为担心开了一个口子,会继续有买家要求退房,因此开发商让步的可能性不大,从以往的历史看,新政出台后要求退房的买家很多,最终成功取回定金的买家是极少数。”邓浩志建议买家不要因此产生过激行为,最好是选择法律途径解决问题

律师解惑

有法律界人士认为,几乎每次楼市调控都会出现挞定现象,也有诉诸法律的情况。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条作出规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”广东格林律师事务所合伙人、专业房地产律师张旭锋对此法律条文进行了解释:

1.宏观调控新政是否属于“不可抗力”?

不可抗力在法律上被定义为“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”,和政府有关的不可抗力比较常见的有征收、征用,将某一领域的政策作为不可抗力来认定,在法律上缺乏依据,司法实践中也十分鲜见。具体到房地产行业,一般的认识是,在国家三令五申要对高房价进行干预,多次发出房地产市场调控措施即将出台的预警情况下,楼市新政不属于不能预见、不能避免的情况,因此宏观调控新政不属于不可抗力。

2.签订《认购书》后遭遇新政是否可以退定?

目前一些买家签订认购书后,因为新政导致贷款出现困难,一种是已经签订的《认购书》约定了按揭付款,根据新政,结合买房人自身条件,只能增加首付。如《认购书》约定首付30%,根据房产新政首付要提高到50%。另一种情况是,银行停发第三套及以上住房贷款,此前已经签署《认购书》并约定按揭付款的“三套房”买家,将无法贷到款。

这两种情况是否应当归类于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”,法律界存在争议。房地产律师张旭锋认为,根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”买房人要求解除《认购书》、退还定金的要求应当得到支持。但有律师认为,由于新政前早已传出即将提高首付比例以及控制第三套房贷等政策的消息,买家明知可能贷不到款还要买房,应该承担一定责任,所以不能简单适用于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”。

3.签订《商品房买卖合同》后遭遇新政如何处理?

与签订《认购书》的情况不同,《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》都会约定“如果买方的按揭申请未获批准或者获得批准的贷款额度不足,买方应当自筹资金补足差额”。遇到这一情况,买家都要自筹资金补齐首期款的差额,否则将面临违约责任的制裁。如果买卖合同中没有“自筹资金补足”的约定,那么购房者有权向开发商要求解除合同,已经支付的款项应该根据合同约定做出处理。

4.二手房交易的违约认定

新政的出台也导致二手房交易领域违约增多,张律师认为,中介公司作为居间人,报酬(佣金)请求权是其主要权利。中介公司是否有权取得佣金的标准是买卖合同是否订立,一旦促成二手房买卖合同成立(即签订三方买卖合同),业主及或客户就应当支付佣金,而且中介公司有权取得佣金的大部或者全部——即便新政原因导致买卖合同解除。

记者手记

食得咸鱼抵得渴

新政出台后,楼市一边是海水一边是火焰,不少买家赶着网签,一些投资客黯然要求退房。从新政的严厉程度来看,楼市遭遇新一轮洗牌不可避免,楼价很可能因此被阶段性地打压下去,退房的买家可能会增多。部分投资客的退房退定要求为何如此理直气壮呢,这个问题值得深思。

新政出台前的九月,楼市十分火热,虽然媒体一再告诫宏观调控随时会来,广州多个新盘仍受到买家的热捧,投资客再度出手,成交量呈现爆发态势。不顾风险的投资客毫不在乎地抢购房产,将政策风险抛诸脑后。

与前些年买楼者闹一闹就可以退房不同,现在的市场越来越成熟,法制越来越健全,开发商也越来越难“说话”。炒楼客因为不理性购房在前,要求退房不符合契约精神在后,很难得到舆论和社会的支持。投资房产有丰厚的回报,吸引众多投资客投身于此,如今被调控拍在了沙滩上。有句老话是“食得咸鱼抵得渴”,不管是三套贷不到款还是因为不看好楼市而要求退房的投资客,或多或少都应该承担一定责任并且需要自我反思。至于首次置业者,因加大首付额度而无力支付的,数额一般在十万元左右,笔者相信年轻人借点钱总能熬过去,不在此文讨论之列。

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