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各地房地产二次调控调查

2010年10月16日 17:49 一财网我要评论0字号:T |T

已经开始走向回暖的楼市在国庆节后开始有了掉头转向的苗头。不过,市场还处于对新政以及各地细则的消化过程中,尤其是限购新规,令诸多购房者陷入认识的混乱。事实上,混乱的不只是认识。二手房市场上,房东结合新政对其的切身影响以及对后市的判断,或降价抛盘,或涨价惜售,甚至转售为租,二手房的价格也呈现一种短期的混乱景象。

从二次调控的政策取向上看,此次调控的重点,在于压需求。但是,历经多次的调控结果已表明,压需求无法解决楼市的根本问题,增加有效供应才是解决问题的根本途径。有分析认为,此次调控表面上看是压需求,实际上是为供应争取时间,从而舒缓未来的供需矛盾。即使这一分析合理,那么,调控政策能否得到严格执行也将对调控效果产生极大影响。压需求的调控如何在未来供应充裕的情况下保证市场不会出现类似去年的大反弹,尤其是如何避免调控成果被投资客以“抄底”的名义窃取,都将是这一轮调控面临的难点。

◎上海:购房者观望 房东“惜售” 超七成受访者预期房价不会明显下跌

由于近七成的受访者只准备了三成的首付资金,受新政影响,不少购房者都因为首付不足而暂时离场。受访者中,仅不足一成的人表示不论房价如何都将购房,约四成的受访者则表示将寻找合适的入市时机,另有超过半数的受访者表示在最近半年内无购房计划。

楼市宏观调控二度出击,沪版调控细则紧随其后。短短一个星期,上海楼市已经从之前的高调回暖转为冷清观望。

据上海各大房屋中介透露,目前上海二手房带看量下滑迅速,不少门店甚至又回到4月新政出台后一周的门可罗雀的惨状。而《第一财经日报》通过沪上三家房产中介——21世纪不动产、汉宇地产、中原地产旗下各大门店,向116组询盘客户进行问卷调查后发现,超过七成的受访者认为,本轮新政之下虽将引发观望,但预计房价不会出现明显下跌。

但由于近七成的受访者只准备了三成的首付资金,受新政影响,不少购房者都因为首付不足而暂时离场。受访者中,仅不足一成的人表示不论房价如何都将购房,约四成的受访者则表示将寻找合适的入市时机,另有超过半数的受访者表示在最近半年内无购房计划。

观望氛围迅速蔓延

上海中原240余家门店的抽样调查显示,目前二手房带看量下降20%~30%,细则出台后的一周成交量相比“十一黄金周”下滑约20%。

21世纪不动产上海区域市场中心最新抽样调查显示,沪楼市调控新政出台仅5天时间,全市多数区域置换型购房需求已受明显抑制。在杨浦中原、普陀桃浦、普陀宜川等板块,已有近20%~40%的置换需求买家在近期转为观望。

汉宇地产对于分布于全市的门店调查则显示,目前门店带看量虽然没有减少,但是购买的意愿已经明显降低。

本报还专门针对中介门店的带看客户进行的问卷调查结果显示,目前市场中有50.9%的受访者是首次购房,另有34.5%为二套购房者。受访者中,有一半的人表示新政对自己购房的最大影响是首付成数上升,导致原来准备的资金不足。

21世纪不动产上海锐丰甘泉店经理沈佳荣对记者表示,在普陀宜川板块,置换购房者多数为改善型,新政出台迄今,这些买家的日均看房量,已较9月份时有 40%的下滑。“因需提供至少50%的首付款,这些买家普遍面临资金难题,只能暂时放弃购房打算;虽然他们目前停止买房,但仍时常来门店咨询,了解最新的政策动向。”

汉宇地产方面亦举例介绍,张先生夫妇本来看好顾村板块的公园壹品的一套80多平方米的两房作为今年年底的婚房,已经准备国庆后就签合同,但是细则出来后便取消了购房计划,甚至因此连婚期都推迟了。

不过,还是有38.8%的受访者表示半年内有计划买房,但前提是房价下降才会买。据上海中原副总经理陈宇珏透露,“限购令”的出台束缚了很多置换客的购买需求。原本对于置换客来说,随着孩子即将入学、老人的年纪越来越大,需要购买学区房,或是给老人单独购置一套房子居住,“限购令”出台让他们不得不“慎重决定”,生怕一个不小心就把这仅有的购房机会给浪费了。

此外,记者还发现,当自住客户还在市场中犹豫、徘徊时,投资客已经迅速离场,“销声匿迹”。

据上海中原松江新城分行经理王博向本报透露,9月份到细则出台前,该区域二手房成交较为活跃,投资客频频出手。据分行的客户类型调查看,9月份投资客占到总客户的20%~30%,其中福建投资客占到总投资客的30%左右。但是自细则出台后,投资客瞬间消失。

据他介绍,10月4日该分行业务员接待了一个来自福建的投资客,她看中了该区域一套别墅;10月5日该客户带着自己的妹妹复看,妹妹也看中了该小区的别墅,决定也购买一套与姐姐比邻而居,于是姐妹俩商量10月10日来签订合同。当业务员在10日联系她们时,姐妹俩都表示最近新政出台,想等等看未来的市场反应如何再作决定。

房东“惜售”

与此同时,“限购令”使部分业主担心卖房之后自己没有资格买房,“惜售”情绪也因此蔓延。

汉宇地产市场研究部对于旗下门店抽样调查发现,目前上海一些成熟板块的业主心态基本稳定,挂牌量变化不大,价格也没有任何松动,反而有不少业主临时撤牌,选择继续等待。如金桥、春申、七宝等发展成熟、配套完善的板块。

汉宇方面介绍,这些板块的刚性需求量大、配套完善使价格具备抗跌性。很多业主对于政策已经产生抗体,依然看好后市,不着急销售。大量“连环套”的置换型业主对市场的风险承受力强,心态普遍比较平稳。

上海中原新古北二店分行经理曾力力亦有如此体会,他介绍,他接触的一个房东,手上有一套华丽家族190多平方米的物业,“沪12条”出台前他的挂牌价为980万元,11日曾经理带客户看房时,房东表示他要将房价提到1028万元。而这样的房东,不在少数。

曾力力表示,和担心“限购”政策导致自己无法再购房而“惜售”的房东不同,他所接触到的房东多为投资型客户,面对调控细则中对于投资型需求的遏制,让他们对于未来的房产的增值预期有所保留。因此现在想最后一搏,将资金流转向其他的投资渠道或其他区域的房产市场。如外省市的房产市场、海外楼市,甚至股市都成为了他们未来的投资打算。

对目前市场反应,陈宇珏表示,“沪12条”的出台,从短期看会造成二手房市场交易量的萎缩,以全市的二手房成交均价来看未来也有一定的下滑空间,但是不同区域实际情况也会有所不同,如中心城区的豪宅价格下调的可能性就不大。同时,在信贷政策的收紧下,房地产的杠杆效应逐渐丧失,则不少的带有投资意向的需求将会被抑制。从长期看,房产市场的需求结构将出现一定的变化,尤其是此次细则中有关土地增值税方面的条款,将对供应层面有直接的影响。

◎售楼处客流锐减 开发商心忧

昨天上午11点,上海普陀桃浦华公馆房展厅内,销售员小李正在向外张望。这个星期,看房的人流陆续少了下来,偌大的展厅只有她一人。“现在可不能和‘十一’前比啦,那时候来的人基本都直接订房。”小李感到,尽管房产新政的出台并没有直接引发房价下降,但对客流确实有影响。

记者在华公馆销售中心的数据库看到,以二房、三房为主的楼栋销售良好,14层的公寓,多数只剩下两三个较低的楼层可售,其他均显示为“签约”。小李认为,9月23日开盘的华公馆在“十一”前销售颇旺。而现在看房的人更为犹豫,不过,尽管不乏看跌的客户,但“长远来看,他们都知道还要涨,所以能签的也就签了。”

对于限购令的出台,小李认为不会引发降价,其主要作用只是为了抑制投资客。她表示,最近订购住房的,还是以刚性需求者为主。

在离华公馆不远的真北路中环1号售楼处,记者发现,将在2012年年中交付的新楼盘琉樽尚品,目前仅剩下一套6层三房可订购,其他都已售罄。销售顾问小孔得意地告诉记者,9月30日开盘当天,琉樽尚品就大卖,“十一”黄金周后就只剩下一两套房屋。

正在该售楼处看房的刘女士,“十一”黄金周内订下了一套14层的三房。对于房产新政,她显得颇不以为然。“去年也有政策啊,没什么用,我可不知道会不会跌,反正现在可以买房就赶紧买下来。”她告诉记者,前年她就开始酝酿购买婚房,今年已经不能再等了。

在小孔看来,房价从长远来看还要涨,目前应该也不会跌。“房地产政策是用来抑制房价上涨太快,但不是为了让房价跌。”他说。

但是,由于限购、限贷政策的出炉时间与部分新楼盘购房者的下定时间存在“时间差”,一些城市部分楼盘已经相继出现购房者退订的现象。

据上海市住房保障和房屋管理局之前的解释,10月7日之后完成网上签约的均属于限购范围,这让一些开发商如临大敌,在抓紧签约办理网上登记的同时,他们也不得不把精力放在巩固已签约客户上。

一位不愿意透露姓名的港资开发商代表向记者透露,确实听说嘉定区有楼盘因新政而出现了退房现象。“是被迫退房,不是主动退的。”该人士表示,近期发生退房的主要原因,是因为贷款审批失败或者限购政策影响,“一旦退了,那批购房者最近就没办法买房了。因为现在被退掉就是因为审批通不过,再买一套同样也通不过。”

记者采访嘉定区另一热销楼盘开发商,项目负责人表示该盘9月底订掉的房源已全数签了预售合同,没有退房现象,也不担忧房价下跌问题。

事实上,尽管有70.7%的受访者认为目前上海房价太高,超出承受水平,但有73.3%的受访者认为此轮新政将引发观望,却不会出现价格的明显下跌。

◎深圳:限购令引发千人排队查询产权 退房潮隐现

从10月第一天开始,深圳房地产律师张茂荣的工作突然繁忙了起来,原因是政府推出的住房限购政策引发了大量退房纠纷,每天都有很多人上门或电话咨询,张茂荣手头需要处理的相关案宗也明显增多。

张茂荣说,这也将是继今年4月那波退房潮后的又一轮退房热潮。

尽管退房纠纷才初现苗头,但当地业内人士估算,此次大约有超过3000套房屋因政府推行住房限购政策而无法签约、过户,这一数量占年度成交总量的十分之一左右。

产权查询引发千人连夜排队

此前的9月30日晚,深圳市突然出台新的楼市调控政策,规定在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。突然而至的限购政策也将王伟的购房计划完全打乱。从10月8日至11日,王伟连续三天都在深圳市档案大厦门前排队等候办理房地产权查档证明,但始终没能排上号。

限购政策出台之后,深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。

这一规定直接引发购房者的认识混乱。从10月8日开始,市民如潮水般涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明,随后两天达到井喷状态,出现千人排队的壮观景象。记者了解到,其中有不少市民是半夜排队等号。

蜂拥而至的人群令房产信息中心的保安员深感意外。为维持现场的秩序,大厦物管公司一度加派了20多名保安,而附近的南园派出所也派出20多名民警和协管员前来“助阵”。王伟说,他有生以来还是第一次见识了这种场面,购房者的疯狂也让他得以亲眼目睹。

政府被迫采取紧急应对措施,在10月12日新增了13个房屋产权查询点,并将到深圳市规划国土房产信息中心的人群用大巴接送分流到各个查询点。官方统计显示,仅10月12日一天,深圳14个查询点就完成1772人查询产权资料。

但让王伟郁闷的是,当他拿到产权证明资料之后,银行方面表示,他没有资格办理房贷,因为王伟属于非深户籍人口,已经拥有一套房的王伟属于限购对象之一。像他这种情况,如果想购买新房以改善居住条件,就必须先卖掉现有住房。

深圳市房地产权登记中心的工作人员也向《第一财经日报》表示:“有些人甚至不知道开具这个证明是用来干什么的,部分前来排队的购房者甚至错误地认为没有这个证明就没有买房的资格。”而根据本报现场了解,很多排队的购房者都无购房资格。

大规模退房或随后爆发

王伟开始担忧,他国庆节前已经交付给深圳某开发商的5万元定金是否还能要回。在跟开发商多次沟通后,开发商始终态度含糊,不愿退还定金,因为在开发商看来并非他们的过错。无奈,王伟只能找了律师去和开发商交涉。

这种情况开始成为群体现象。一方面,套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房,退房成为唯一选择。另一方面,目前按揭贷款门槛提高,迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。

显然,与4月楼市调控所产生的退房潮完全不同,新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的。而上一波退房则是由于楼市调控导致购房者预期房价降,而出现的恐慌性退房现象。

根据深圳中原地产市场部总监王世界的推算,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量约为2000套,按两成计算,深圳一、二手被限房产总量将超过3000套,约占年度成交总量的十分之一。

王世界向本报表示,退房主要集中在签了认购书而未网签者,以及交了定金而未过户者,而二手房首当其冲,约有2000套,其余则是一手房,这将引致很多纠纷。

张茂荣也向本报透露,从10月1日便有购房者咨询无法过户事宜,到了10月份首个工作日纠纷咨询明显增多,至今已有数十个案,纠纷主要集中于二手房领域,表现为买方要求退房,业主不同意返还定金。

但记者调查发现,目前真正退房的比例仍相对较少。张茂荣说,目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段,由于二手房定金大多在2万至10万之间,而首期款都监管在银行,估计部分购房者会考虑到诉讼周期而予以妥协让步从而免于诉讼的情况,但不排除部分购房者拒不同意被没收定金而选择诉讼途径解决。

深圳另一位房地产律师颜宇丹也表示,根据4月初新政调控刚出引发的退房纠纷来看,由于最后买卖双方都会通过协商解决退房事宜,只有部分情况最终进入诉讼程序,因此目前真正退房的比例并不多。

当地业内普遍流传一个说法,如果已卖出的新房无法完成网签,将影响深圳开发商销售额数亿元,部分开发商对此非常焦虑。但王世界分析,在房价未出现下降的情况下,开发商集中退订解约的阻力较小。

有多位中介表示,开发商在签订卖楼协议的时候通常会要求在一定的期限内完成签订手续,但针对由于政策限制而无法办理签订手续的,开发商则会要求购房者先不退房。而想买房的依然想买,就先挂在那里,等政策有松动了再说。

◎北京:二手房成交惯性上涨 后市观望渐浓

“十一”长假过后,看了一圈房子的吴先生不得不再次推迟了自己的结婚和购房计划。“北京通州的新房价格现在已经超过2万元/平方米了,再加上首付比例的增加,确实买不起房了。”

根据北京市房地产交易管理网最新数据,自9月29日新政出台后,北京市新开盘的商品房项目签约率不到三成,比9月下降了近五成。除了签约率下降之外,新盘开盘的预售价也出现明显下降。据中原地产统计,最近半个月开盘的11个项目均价为18340元/平方米,与新政前商品房均价20396元/平方米相比下降了10.1%。

而在二手房市场,在成交数据尚未明显出现变化的时候,购房者的心态已悄然改变。《第一财经日报》联合北京链家地产、 21世纪不动产、我爱我家对20余家门店300多位购房者进行了调研。结果显示,50%的受访者表示,新政影响了他们的购房计划,62%的购房者认为第三套房的停贷政策对其影响最大。

与上海的调查结果相仿的是,在北京,也有70%的受访者认为,新一轮调控政策将引发观望,但房价不会出现明显下跌。两大城市不同受访者对这一问题答案的趋同性已显示,老百姓对数年来的调控政策可能带来的效果已经产生“审美疲劳”。

成交依然旺盛

根据北京市房地产交易管理网的数据,10月13日,北京存量房网上签约套数为809套,其中住宅签约套数为752套。而此前的相关数据,目前在该网站上已无法查询。

“实际上,‘十一’假期过后的工作日,北京二手住宅的成交量并没有因二次调控的影响而出现下降。”一位不愿透露姓名的中介机构分析师表示,10月8日至今,北京二手住宅的日均成交量基本维持在700~800套,并没有出现4月底的调控政策公布后二手市场日成交量飙升至超过1000套的政策“末班车”效应,但相比楼市回暖的“金九月”日均500套左右的成交量却出现了稳步的上升,“‘十一’过后的工作日日均超过700套的成交量是4月底宏观调控以来除政策‘末班车’效应之外的最高成交量”。

该分析师认为,出现这一现象的主要原因是,新的“国五条”对于二手房市场的打击并不那么精准。“例如契税缴纳税率的增加相比目前二手房交易中采用阴阳合同的避税方式来说,并不能增加购房者过多的负担,而且影响的只是二次购房者。”

链家地产首席分析师张月也表示,对于新政中首套房的首付比例提至三成,实际在二手房市场上,银行考虑到房龄和贷款人的还款能力等因素,一般首付都会比 20%高,所以政策的限制范围很小。其次,对于首次购房的人来说,可以采取公积金贷款,或者采取折中办法,不会受到大的影响。

“因此,与上次调控相比,二次调控之后的二手房市场的反应并不像预想的那样强烈,房价和成交量均未有明显的下降,市场反应较为温和。而且也没有因房贷和税收政策的改变而引发退房潮。”张月如是说。

但不可否认的是,来自市场一线的二手房中介门店已经感到了来自于调控的压力。

“据我们门店反映,个别区域已经发生了业主低价抛房的情况。”21世纪不动产集团市场总监林蕾表示。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店柏林爱乐店的一位经纪人介绍,就在前两天,一个业主给一套101平方米南向房子的报价只有190万元,“这样的房子9月份的时候,基本都在200万元以上。”

链家地产副总裁林倩也发现了市场的这一变化。“长期以来北京市二手房的供求关系比大概是1:3,也就是说每新出一组房源,对应会有3组需求。一旦供求关系改变,就会引发对应的市场改变。”林倩告诉本报记者,“我们可以看到这一供需比在今年3月一次调控前达到1:5.5,这一时期,二手房源供不应求,也引发了价格的攀升,在一次调控以后,供需比回落到1:2.2,随后的几个月,随着销售旺季的到来缓慢攀升,在今年9月回涨到1:3.1。二次新政后,这一关系又再次跌落至1:2.7。”

买卖双方博弈将更加激烈

“在供需关系1:2.1的3月,我们可以看到二手房的成交量陷入一个冰点。”林倩认为,当前已经跌至1:2.7,支持二手房价格上涨的动力几乎不存在。楼市已经“止涨”,可以预测的是,北京二手房成交量从9月的 17000套回落至12000套以下,那么年底前二手房房价出现再次下跌的可能性大增。

虽然业内人士认为未来房价有下行可能,但购房者在调查问卷中对此观点显得颇为保守,有超过90%的受访者都认为当前北京房价过高,但对于调控后的影响,只有70%的受访者认为价格不会出现明显下跌,25%的人认为房价会出现明显跌幅,还有5%的人认为房价还将继续上涨。

“大部分人都认为房价过高,但却还是有相当一部分人表示‘在房价下跌一定幅度之后,会考虑购房’。这一方面说明购房需求确实存在,另一方面也表明了目前购房者对未来房价依旧看跌。”林蕾认为,9月底的新政使市场再一次进入观望阶段,买卖双方博弈也更加激烈。

“二次调控是在上一次调控基础上进行的。”林倩表示,9月份一、二手房成交均创下4月新政后高峰,尤其是9月底新建商品住宅、二手房住宅均连续多日单日成交突破800套,几乎回到调控前成交峰值水平,而二次调控仿佛“化骨绵掌”,从表面看较温和,而实际给予地方执行上预留的空间非常大,将使第二波观望迅速形成,随着调控的深入,将进一步抑制置业者的购房冲动。

林蕾预计,到明年一季度末,北京二手房市场将呈现量快跌、价微降的态势。

◎广州:新政“引而未发” 新房签约日超千套“与时间赛跑”

各种各样的传闻之下,广州市即将出台的楼市地方调控细则早已可窥一斑。广州将步北京、深圳、上海的后尘,出台相应的“限购”措施,几乎不存在太大悬念。

市场上,树欲静而风不止,自从上周末有关“限购”的传言四起,广州新房市场经历了最不平静的一周,一手房每日签约量创下的历史天量,几乎让行业哗然。

日均成交过1000套

10月8日,小道消息在广州房地产市场悄悄开始流传,一直到14日,关于广州市将要效仿深圳、上海出台“限购”措施的传言还在发酵,而这一传言的直接后果便是,楼市上演“最后的疯狂”。

数据显示,10月8日当天,广州市一手房网上签约量开始飙升,创下775套的较高数值。而国庆长假期间的1日~7日,平均每日的网签量才300套左右。

到10月9日,网签量更是一举突破1000套大关,达到1153套,几乎创下广州市网签历史的最高值,之后的10、11、12、13几日,每天的网上签约量都维持在1000套以上的峰值,10日当天的签约量更是达到1483套,离1500套仅仅一步之遥。

经纬地产研究中心长期监控一手市场成交量,该中心经理朱欣苑透露,正常情况下,一手房周签约量是一两千套。但是10月的第二周,广州每日的签约量就已经达到过去周签约量的水平。

统计显示,从8日到13日的短短6天时间,广州一手房网签总数达到6992套,是正常一周的3~4倍。

对于突如其来的签约量,无论是研究人士还是开发商都不感到意外。多家上市房企营销部负责人向《第一财经日报》透露,这一周,已经签订了认购合同的买家都趋向于赶快签约。“担心政策的变化嘛,其实开发商和买家都希望速战速决。”

按照正常的程序,买家在签订了认购合同后,一般会在一周时间签订正式的买卖合同,如果需要办理银行贷款的,则需要等待银行的资料审核,时间大约两个星期。

新政内容之谜

市场上已经波澜壮阔,但广州楼市细则内容几何,目前仍是个未知数。

广州市国土房管局副局长黄文波12日在接受本报电话采访时表示,该局的政策已经上报,但在本周出台会比较勉强。对于是否包含限购内容,他表示:“报上去的方案中有限购的内容,但是否通过,还有待市里批准。”

而在业内,对“广州是否会限购”则存在较多分歧。持正方观点的普遍认为,其他城市都已经限了,广州仿效出台名正言顺。经纬地产和合富辉煌两家代理行的相关负责人都表示,限购措施会推出,但不会太严厉。

但持反对观点的人则认为,广州的市场与北京、上海等城市依然存在较大差距,房价的“洼地”效应下,广州没必要出台限购措施,一家开发商甚至反问:“你觉得广州房价跟北京、上海能够相提并论吗?”

不过,业内人士依然有共识:即使出台限购措施,实施的时间将不会太长,而这一措施会给短期市场造成比较明显的冲击。

从某种程度看,这一周的广州楼市,正处于“政策真空期”,这一阶段的所有疯狂景象,都将随着广州地方政策的出台而停息。

朱欣苑表示,从这一周的市场销售情况看,已经处于“冲高回落”的阶段,因为从国庆长假的后面几天开始,楼市的温度就已经在下降。

当然,政策没有最终落地前,市场局面会依旧复杂:自住者担心房价下降想观望、想退房;投资者担心限购想赶快入场……总之,想退房的和想赶快买房的人,都在躁动不安!

◎武汉:开发商与银行共同为第三套房贷支招

继“取消二套房契税优惠、叫停三套房贷”后,武汉市房管部门、住房公积金管理中心近日再出楼市调控新拳,二套房公积金最高限贷额收紧10万元至50万元,并从今天(15日)起正式与武汉各金融机构联网“认房又认贷”。

不过,《第一财经日报》记者调查发现,与高昂的房屋总价相比,1.5%的二套房税费差额并不足以大幅击退购房需求,而第三套房的购房者甚至在银行工作人员的协助下通过子女、老人名义置业避开政策,调控效果仍寄望于银行的实际配合程度。

调控“惊雷”响声有限

9月29日夜间,进一步遏制楼市投机行为的调控“惊雷”让武汉市的房地产市场打了个短暂的“寒战”。

“金九”期间,武汉楼市创造了过万套的佳绩,最高纪录是日成交量700多套。除中秋节外,平时成交量也维持在日均350套以上的水平。

但调控政策一出,楼市销量应声下跌。10月1日~4日,武汉楼市日成交量回落至150~250套,与9月行情相比简直是“拦腰下跌”。

武汉市不少楼盘陆续接到购房者的退房要求。王太太9月下旬刚交了一套碧桂园旗下的联排别墅项目的订金,打算国庆节期间再交首付并申请组合贷款。王太太告诉本报记者,这是她的第三套房,担心贷不到款,已经考虑退订了。

不过,由于备案登记的滞后效应,数据显示,国庆7天,武汉主城区还是卖出了1985套房子,环比涨幅达61.25%,同比增47.15%。房价也没有低头,全市商品房成交均价6682.64元/平方米,环比上涨39.23元/平方米。

“目前武汉的情况概括来看,就是‘三套房都收紧了,取消二套房契税优惠,公积金贷款政策稍有调整,但没有限购。只要不限购,那么调控政策的效果就取决于银行了。因为信贷主导权在银行,无论是限贷还是停贷,都需要银行配合。”中指院华中分院高级分析师李国政直言。

禁不住的三套房贷?

本报记者调查发现,与沿海城市“开发商垫首付”的做法有所不同,开发商为了获得更好的销售业绩,银行个贷工作人员为了完成日益加码的业绩指标,不得不铤而走险为那些有第三套房需求的购房者出谋划策。

记者以购房者身份暗访武汉光谷、汉口航空路等多个大型楼盘发现,银行工作人员一般向购房者建议考虑用其未达到退休年龄的父母名义贷款,“比如像你的户口不与父母在同一户口本上,你父亲又还有2年才到退休年龄,那么可以以你父亲的名义申请贷款,可以贷15年的时限。”民生银行一位个贷经理帮记者支招。

而建设银行一位个贷经理在得知记者每月交纳上千元公积金后,便强烈推荐记者用公积金贷款。他介绍,公积金贷款不受商业贷款次数限制,仅考察买房者公积金的缴存额度和信用。此时,楼盘销售人员也忙给记者吃“定心丸”,“我们会帮你申请至少5个银行,哪个银行先办下来就贷哪个”。

◎保利地产完成单月100亿的“跨越”

保利地产(600048.SH)9月份单月销售120亿元的数据,使得对其“周转率下降”的担忧戛然停息。

该集团日前透露,得益于其品牌战略、产品策略和区域战略布局等方面优秀的规划和执行能力,保利地产今年下半年以来销售持续发力,9月单月销售认购额突破120亿元,前三季度总共销售超过400亿元,接近去年全年水平。

与此同时,“中国房地产TOP10”项目组最新发布的研究成果显示,2010年保利地产品牌价值达到136.89亿元,同比增长51%,成长为“行业领导力品牌”。

产品策略推动销售井喷

受益于品牌价值的支撑,保利地产销售业绩亦取得骄人业绩。

根据最新消息,保利地产9月销售认购额破120亿元,销售签约98亿元,刷新了8月份实现签约金额68.42亿元的单月销售纪录,再创历史新高。

在2010年房地产市场调控的整体形势下,保利地产凭借着刚性需求的准确定位,随行就市的定价策略,提供高性价比产品,各项目仍保持持续旺销,推售率达到90%以上,如广州保利西海岸、北京保利茉莉公馆三期认购达到18亿元,天津保利玫瑰湾和保利香槟开盘热销、南京保利紫晶山和保利香槟、上海的保利叶上海等亦出现销售火爆的场面。

据悉,保利地产9月份销售的产品构成中,超过一半的成交是中小户型产品,成交客户也以首次置业者居多,大部分客户的购房目的仍是自住需求。而作为保利地产9月百亿销售额的重要支撑中小户型,正是适销对路、受调控影响最小的刚性需求。

品牌价值实现大跨步发展

业内专家称,保利地产的独到区域战略布局有力推动了企业跨越式发展。“在区域选择上,保利地产将坚持做强做大区域中心,努力提高周边经济发达二、三线城市的覆盖率”,保利地产相关负责人称:“保利地产1~8月份销售业绩中,二、三线城市贡献的销售比重超过三分之二,并呈现多点开花和持续增长之势。”

近期,保利地产新进入福州和厦门,涉足“海西经济特区”发展。“海西经济特区”作为海峡两岸交流的前沿,成为泛长三角、泛珠三角、海峡两岸发展的最重要一环,经济地位不容忽视。今年以来,保利地产还新进入连云港、常州等城市,斥重资布局长三角地区,深挖该地区的增值潜力和发展空间。至此,全国战略布局中,保利地产已经进入30个城市,逐渐形成了“两纵一横”的区域发展战略布局。

在保利地产依托区域经济发展的战略规划蓝图上,“两纵一横”的布局使得企业区域市场得以相互支撑、辐射全国并向纵深发展。根据最新的市场监测数据,保利地产在所进城市市场份额达到6.83%,创历史新高。

9月18日,“中国房地产TOP10”项目组在京发布的《中国房地产品牌价值2010研究报告》显示,保利地产品牌价值达136.89亿元,荣获 “2010中国房地产行业领导公司品牌”。研究组表示,保利地产在价值创造、规模效益、成长速度方面引领中国房地产业发展,居行业领导地位。

(本文记者:徐健 何天娇 陆晋源 黄树辉 马可佳 张丹枫 张艳红 周芳)

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