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国庆楼市前热后冷 二次调控将降温广州楼市?

2010年10月19日 11:37 信息时报我要评论0字号:T |T

难在楼市稳步升温欲待国庆更上一层楼之时,中央重新扼紧市场的咽喉,于国庆长假前夕再次推出新政,令国庆楼市在短暂的畅旺后迅速降温,出现前热后冷的景象。业内人士认为,如果广州限购令细则正式出台,或将逐出四成购房者。

新政影响:国庆黄金周广州楼市“前热后冷”

据中地行连日市场观察,虽然三套房停贷的楼市调控赶在十一前夕出台,但其影响在国庆前两天并不明显,整个黄金周呈现“前热后冷”的景象。

广州阳光家缘数据显示,黄金周期间,广州全市网签1729套房屋,为去年黄金周936套的1.8倍。但业内人士指出,对于此数据需理性看待。首先,网签数据具有一定的滞后性,反映的是此前1~2周的成交情况;其次,在二次调控下,黄金周期间的努力促销,仅仅是开发商实现成交的第一道门槛,真正考验成交的还有银行按揭这一道门槛,不排除将有相当一部分“准成交”会在银行按揭这个环节被腰斩。

继上海、深圳、杭州等城市相继出台限购令后,有消息称广州也将出台限购措施。据中地行对广州购房者结构的追踪监测显示,二次以上置业者在购房者中占近四成。一旦实行居民家庭一套房限购,近四成购房者将离场。

据了解,二次调控的五项措施基本是“国十条”的重申或加强,其中被认为最严厉的政策是:限定居民家庭购房套数、首付提高至三成、三套房贷款暂停发放,另外,加快推进房产税改革试点也是一大亮点。

不过,也有业内人士指出,限购措施的作用取决于执行方式和执行力度的把握。据了解,厦门、上海、宁波所推出的有关限购细则中,启用“新购”的表述,这将暗示购房者无论已有多少房产,仍至少可再购买一套。

楼盘对策:政策有空可钻 三套房仍能贷款

尽管三套房贷已被叫停,但一些楼盘依旧有对应之策。

近日,在嘉裕丹顿国际公寓售楼现场,买家张小姐就难到了贷不到款的难题。据了解,嘉裕丹顿国际公寓国庆期间推出73~84平方米的公寓单位,令一直希望投资房产的张小姐非常动心。可是,张小姐婚前已买了一套房,婚后老公也有一套房,双方又再联名买了一套房子。按照目前政策“以家庭单位”计算三套房的话,张小姐再买房就无法向银行申请贷款了。

对此,售楼人员林小姐告诉张小姐,她的情况并非没有解决办法,“再买房不仅能贷到款,而且还能享受更优惠的贷款利率。”原来,与该楼盘合作的贷款银行除了工商银行(601398)还有深圳发展银行。在前段时间抵押贷款叫停之后,部分银行仍可做此类贷款,这就让9·29新政有了政策漏洞。

按照林小姐的说法,张小姐可拿自己手中已还完贷款且拿到房产证的房子到深圳发展银行做抵押贷款。以其中一套房子计算,目前市场评估价在100万元左右,银行可提供7~8成、也即是70万~80万元的贷款,且贷款利息仅为基准利率,算下来,每个月的月供在5700元左右。

以嘉裕丹顿国际公寓这套73平方米的单位计算,总价为187万元,张小姐自己出100万元就可以了。仅相当于二次房贷的首付款(按照政策规定,二次房贷首付必须50%以上,利率上浮10%),而且利息还比二套房贷要低。

调控预测:新政多有期限 未来存众多变数

今年是楼市调控密集出台的一年,未来房地产调控趋势会将如何?不少业内人士认为,目前严厉政策的实施和市场门槛的抬高,虽然使投资者离场、首次置业者受挫,但这种需求的被动抑制是短期性的,楼市调控政策趋势还有待观察。

中地行发展研究部总监吴荣超认为,从新政表述上可看出,部分措施具有临时性的特点,如“在一定时间内限定居民家庭购房套数”中表明,限购措施将是临时性的非常举措,实施周期不会太长,在市场表现出一定的理性回归后将有所放松。

同时,从市场运行规律上看,由于三套房购买者属于经济实力最强而信贷风险最小的一类客户,无论对金融或是楼市而言,均属于优质客户,金融机构与发展商必将利用市场手段,突破政策门槛的阻隔。针对首次置业者,开发商亦必将采取相应措施抵消那一成首付的影响。

此外,针对住宅物业投资的调控,必然推动对商用物业、商业性质公寓物业的投资需求,市场将呈此起彼伏之势。“因此,虽然调控强势出台,但后市发展变数众多,最终趋势仍有待在多方博弈中观察。”吴荣超表示。

专家眼中新政弊端

资深房地产专家谢逸枫指出,北京、上海、深圳新政都存在弊端,一是无明确的限购期限,有可能随时会取消;二是限购的套数过宽;三是限购的对象会导致出现“假户口”或“假离婚”的现象;四是没有严格限定家庭房产总套数;五是将导致本地二手房租金出现暴涨,或是开发商捂盘销售的现象。

记者观察:广州又将与调控擦肩而过

又一次,楼市迎来了“史上最强”的调控政策。在今年最后的两个多月时间里,广州房价会因此而应声下跌吗?笔者认为不太可能。因为每一次调控政策的出台,都与广州楼市擦肩而过。

今年4月,广州迎来了第一次楼市宏观调控,虽然政策相当严厉,包括二套房贷重回五成并承担1.1倍基准利率、三套房贷叫停发放等,以打击非刚性需求的市场需求,从而调节房价的快速上涨。但在之后的三四个月时间里,由于过去一年广州楼市开工量的不足,市场陷入了供应的低潮期。虽然在政策出台之后,市场陷入了较为严重的观望期,房价也略有下调,但对于更多“无货可推”的开发商来说,并没有伤到筋骨。在经过近半年的政策消化期之后,广州楼市在金九银十期间终于迎来了报复性的反弹,量价齐升!

而这一次,由于在节前的一段时间里,就出现了多次“中央即将出台二次楼市调控”的传言,“先知先觉”的开发商早就闻风而动,提前在9·29政策出台之前就已迅速出货,并赚得盆满钵满,顺利避开了政策的影响。随着这一次的爆发,广州又将迎来新一轮的供应低潮期,与金九银十期间的3万多套新货相比,仅有一半多的新货量,各大知名楼盘、知名开发商均已顺利收宫。

同时,11月广州即将迎来亚运盛典,市民也将目光转向这一全亚洲的盛会。楼市?姑且不说9·29新政的影响,在亚运会期间停工、亚运会抢占眼球等“不利”因素下,不少开发商早就已有计划放弃今年的最后两个月。因此,寄望于在年底收官的短短两个月时间里,广州房价会有明显的下跌,笔者认为是不太可能的事情。

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