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加息是压垮房价的最后一狠招?

2010年10月21日 10:05 金融时报 林铉我要评论0字号:T |T

进入10月以来,随着房地产二次调控的出炉,各地陆续出台以限购住房套数的调控政策。此政策最初于今年5月1日在北京市率先实施,即每户居民家庭限新购一套商品住房,并限制外地人购买。在目前后继的城市当中,各种细则均有地方性些微差异,不过,限购是主要手段。

限购是明显的行政调控,通过行政之手直接干预需求,比之此前的信贷和土地调控方式更为激烈。因此,一方面,市场认为房地产泡沫已经很重,需要及时地抑制;另一方面,大部分人对限购措施反感,希望通过利率政策或增加土地供应等较为市场化的手段平衡目前的供求关系。不过,考虑到当前迫切的危机,用这种暂时的非常规手段也是必要的,也是最直接有效的,因为中国面临的不是一般的泡沫成长过程,而是要突然暴涨的前夜。

金融危机前,中国就陷入流动性过剩的局面,投资过热,资产价格飞涨。金融危机爆发后,虽然外需受到了明显影响,但是政府在2009年推出了4万亿财政刺激方案并在去年释放了10万多亿的信贷,让流动性更加泛滥,成为全球货币供应最多的国家。一旦经济平稳复苏,这些货币老虎就会出来吃人。在今年两会前夕,为了经济增长,中国继续制定了规模庞大的信贷计划,这直接导致了如北京这样的城市,房价在极短的时间内近乎一倍地上涨,这迫使政府实施了第一次不痛不痒的调控,主要是限制第三套住宅的购买等。

然而,随着农产品(000061)价格原因复杂地上涨,中国通胀山雨欲来,各种物品资源均遭爆炒,而美国为了逼迫以中国为首的亚洲国家本币升值,美联储暗示要实施第二波定量宽松的政策,即通过印钞购买本国国债,向市场倾注流动性,引爆美元贬值。这种全球性的商品与新兴市场资产炒作,唤醒了中国严重过剩的流动性,泡沫膨胀一触即发,而中国人喜好的房地产投资首当其冲,也因此,在当前之时,用特别手段暂时有效地压制地产价格上涨成为不二选择。

这只能属于暂时非常手段,因为政策均未设置期限,也是为明年可能会实施的房产税改革提供必要的时间。一般认为,房产税改革可能是真正抑制大家投资或投机性购房的有效政策武器。但是,在负利率、泛滥的流动性以及各类物品资源价格暴涨的氛围内,房地产承受着巨大的价格膨胀压力。因此,缺乏细则的限购政策能够阻挡炒作风潮的时间很短,而且房地产政策的地方执行力从来都是可疑的,各种投机行为会很快冲破这道大坝。比如上海出现一种叫“接力贷”的按揭贷款方式可以帮助一些有多套物业的买房人曲线绕开严格的“限购令”、“限贷令”,而不增加购房人购房记录和贷款记录;最常见的方法则是假离婚,出现“过去买房为结婚,现在离婚为买房”的奇景;此外,中介还向外地人提供本地居住证明,然后花几千元购买一套社保或纳税证明等规避政策限制。因此,在流动性泛滥的背景下,限购这个大坝随时也会被冲毁,下一步如果干预供求只能用计划手段了,即所谓的“凭票购买”。正是因为严峻的通胀形势并不是行政手段就能压住的,必须釜底抽薪,紧缩货币。

所以,10月19日,中国央行终于宣布加息,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。与此同时,银监会下发《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》,要求“切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险”,房地产企业资金链存在断裂的风险,逼迫其降价销售。

当前房价乱象是货币泛滥的结果,也因中国投资渠道狭窄,只能购买住宅规避本币贬值,因此,万众瞩目的是币值和房价走势,而不管供求是否合理。事实上,经过10年的城市化大跃进,中国包括二手房在内的住房供应可能已经过剩,只因没有经过城市化历史的中国人喜好屯房养老避险,因此,不断涌入投资,这种“投资过剩”可能让未来地产泡沫破裂时摔得更重,需知中国城市化进程已有放缓趋势,而老龄化社会就要来临。

作者系知名经济评论员

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