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顾客疑买到“凶宅”欲退房遭拒 凶宅界定存争议

2010年05月12日 12:08 大江网我要评论0字号:T |T

疑买到“凶宅”买主停止交易

李先生购买的这套房子位于市区中心地段。楼层、房龄、价格都令李先生很满意。可直到今年4月上旬,买卖双方前往房管部门过户,李先生发现年轻的女主人丧偶这一事实时,他的脑海中闪过一个疑问:自己是不是买到了一套“凶宅”。

面对这样一套房子,李先生进退两难,如果放弃交易,意味着自己可能违约,这一万元估计难要回。可如果不停止交易,这样的房子,他实在不敢买,即使买下了,自己一家人也不敢住。

想了想,李先生还是决定停止交易。因为他觉得自己买这套房子是为了以后方便小孩读书,现在爱人已有4个月的身孕了,如果一家人住进这样的房子肯定很“晦气”。

男主人是怎么去世的呢?5月8日,记者以二手房买主的身份,来到该套房所在的小区。听说记者来买这套房子并打听相关的情况时,一位居民见四周无人,才压低了声音告诉记者,男房东30多岁去世的,得了癌症。现在已经有两三年了,房子一直空在那。

要求退房遭拒

李先生在决定停止交易后,他立即拨打了房屋中介的联系电话,要求撤销合同,并质疑中介为什么隐瞒信息。对方表示,他们也不知情,况且,也没有哪条法律规定了这样的房子不能上市交易。现在双方已经签订了购房合同,如果李先生违约,这一万元定金,中介肯定是不会退的。

“我们对此也不知情,按照程序,我们也只有在买卖双方签订了合约后,拿到卖主的房产证并经房主授权后,才能查询到该房子的真实信息。”5月6日,该中介一陈姓经理告诉记者,到目前为止,他们也不好去向女房东询问真实情况,怕触及女房东的伤心之处。因此,房屋的男主人是怎么去世的,他们也一概不知。

赔付7000元违约金退房

中介的态度很明确。无奈之下,李先生又找到房主,房主说,现在已经签了合同。而且这段时间,她已经拒绝了很多想要看房的人。退房可以,要么扣除1万元的定金,要么承担违约责任,赔偿数万元的违约金。

李先生开始向东湖区消协投诉,希望能在相关法规里找到依据,退掉自己的房子。可事情僵持了多日依然没能解决。

消协有关人士表示,对于“凶宅”引发的纠纷,不属于消费者身体及其携带物品的范畴之内,并不在“消法”管辖的范围之内,而且也无法量化这种精神损害,这还得买卖双方私下调解。

没法可想的李先生找律师咨询,这算不算欺诈?他准备诉诸于法律。有的律师认为法律上没有明确规定这样的房子不能交易。因此,一旦打官司,对李先生不利。而有的律师则认为,卖主应当承担告知义务,可这也不是法律上强制规定的。

事情最终没闹上法庭。今年4月底,在李先生的苦苦哀求下,中介和房东只答应退3000元,其余的7000元钱作为违约责任金。“我也认了,毕竟自己没有那么多的时间耗在上面,只想赶紧退房”。李先生说。

如何界定“凶宅”却存争议

事情尽管告一段落了,但是围绕着此套房子是否是“凶宅”,买主是否有理由退房却存在着争议。

“关键是如何来界定‘凶宅’,它的标准是什么?”江西师范大学法学教授潘世钦说,普通民众一般认为只要出过事,尤其是死过人的房屋就是“凶宅”,还有人认为“凶宅”就是主观的感觉,只要房屋内“出过事”或者由于特定环境的影响,让人感觉所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋都是“凶宅”。对于“凶宅”,目前并无公认的或权威的界定。相关法律法规也没有关于“凶宅”的规定。在现实生活中,每间房子都不可能避免发生生老病死的现象,如果照此定论,每间房子都应该算“凶宅”。因此,当事人仅仅以此作为退房理由,很难得到法律的认可。

中国人民大学法学教授徐静则认为,虽然我国的法律法规都没有“凶宅”这一说,但是买卖双方应当遵守公共秩序,符合善良风俗,不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德。作为现代民法的一项重要原则,我国《民法通则》将此表述为“社会公德”和“社会公共利益”。此案中,一个判断的标准是:如果你是当事人,而且妻子又有身孕,买来的房子,男主人30多岁就得了不治之症,你住进去是否有所忌讳?如果你所在区域的绝大部分人不能接受这样的房子,那就应该尊重民意,认定有悖“社会公德”,毕竟法律是最低的道德标准。老百姓的这种忌讳,也应当算是民间的一种善良风俗。当法律没有明确规定时,应该尊重这样的民俗。

认识不同一、二审判决相左

而在司法实践中,对于“凶宅”引发的诉讼,一、二审判决却大相径庭。

据报道:2007年12月中旬,家住河南省郑州市的张女士,购买了一套精装修的二手房准备结婚。不久,楼下一位好心的大妈告诉张女士,这套房子前不久原房主的妻子就吊死在房间里。张女士听后异常愤怒,遂以卖主刘先生隐瞒真相为由,坚决要求其中止合同退还房款。但刘先生坚称对原房主的妻子在房里吊死一事并不知情,故不愿意退还房款。张女士起诉至法院。

一审法院经审理认为,购房合同是双方真实意思表示,属合法有效。原告将涉案房屋认定为“凶宅”是其主观认识问题,且属于封建迷信。刘先生虽未将原房主之妻在涉案房屋吊死一事告知原告,但这并不影响原告对涉案房屋的使用,也不存在违法等情形,故刘依法并无向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务。据此,一审法院驳回了原告的诉讼请求。

张女士不服该判决,上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院经审理后认为,“凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍,但会影响使用人的心理,客观上会降低房屋对使用人的效用。刘既然知晓涉案房屋为“凶宅”,就应在出卖前告知上诉人,但其却加以隐瞒,明显违背了《民法通则》第7条“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”的规定,同时,“凶宅”对于涉案房屋而言显然属于重要事实。2009年3月,二审法院依法作出判决:确认张女士与刘先生签订的购房合同无效,刘先生应于10日内将40万元购房款返还给张女士。

律师:建议如有忌讳可书面约定

两种不同的观点,折射出不同的法律人士对待颇具争议的“凶宅”的个人判断。

撇开李先生买到的这套房子是否为“凶宅”。近年来,二手房交易过程中,类似的纠纷也不在少数。那么,如何避免这类纠纷,则对于更多消费者来说具有一定的参考意义。

江西法报律师事务所律师肖文军认为,买方在买房的过程中注意以下两个步骤。

首先要主动探听询问相关信息。购房者如果忌讳“凶宅”或者死过人的房子,应主动询问卖方或中介,并尽量多方探听。面对买方的明确询问,卖方或中介如果隐瞒“凶宅”情况,买方可据此解除合同,并要求卖方赔偿。

但由于口说无凭,一旦打起官司,买方仍可能因缺乏证据败诉。因此肖律师建议,妥善起见,买卖双方可在购房合同中,约定此类信息披露的条款。比如:卖方保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况。如果买方发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露的,买方有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这样的约定可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险,也可以让买方在发生纠纷诉诸法律时立于不败之地。

□文/实习生张珊 首席记者余桂华 □图/记者韩长明

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