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限购令会否昙花一现 专家称政策调控已到收尾阶段

2010年10月23日 02:45 信息时报 徐凤 罗莎琳 李东元 张金娜我要评论0字号:T |T

楼市调控在“上有政策、下有对策”、“价涨治之、价跌扶之”的情况下,一般维持时间多为半年到一年。此次称为史上最为严厉的穗版“限购令”出台后,不少人担心,此次会不会又像以往房地产政策一样昙花一现,过不了几个月就恢复“原样”?

少则一两周多则一年?

满堂红研究部高级主任肖文晓认为,此轮“限购令”等房产政策,至少能维持半年,至多一年,也就是说,一年以后有望放松。他分析,如果只实行两三个月政策就转变,不利于调控政策的稳定性及调控目标的实现,而要达到让楼市从量缩到价稳(或下跌)的效果,调控至少要维持半年以上的周期。

肖文晓同时表示,之所以判断限购政策会在一年后放松,是因为本次限购政策存在误伤楼市自住需求的瑕疵,不利于鼓励合理的住房消费及市场的长远健康发展。“本次限购,只是一个采取非常手段让市场降温的阶段性过渡政策,度过这个阶段之后,政府就会对政策进行微调或取消,转为采用其它更为合理的调控方式。”

不过,中地行发展研究部总监吴荣超则表示,此轮调控肯定是长期性的,因为这次(我们把这轮调控定性为2010年初开始)的背景是中央宏观经济调整,是在经济转型的大背景下启动的,所以在经济转型未有成果前,大的方针是不会改变的,只是相关细节措施会在过程中有松有紧而已。

政策调控已到收尾阶段

房产营销策划专家谢逸枫认为,目前政策调控基本到了收尾阶段。“从前期的新国十条和新国五条及地方政府出的细则看,基本覆盖了以前的和最新出台的政策。因此,执行原来的政策是政府目前最主要的工作,而新的政策时机和环境及条件不合适。”不过,谢逸枫也指出,如果此轮新政之后,依然有过多的投资客炒房,不排除接下来会有后续政策出台,如提前开征房产税和提高房地产项目资本金到35%,以及严格执行土地增值税等。

经纬行研究中心主任曾英杰表示,此轮调控,中央为了降房价可谓是出了“重拳”,如果达到了预期的有效遏制房价上涨的目的,此轮调控可能会就此终止,如果达不到预期目的,不排除仍有更多的政策出台,如连续加息。

规避应对

限购令杀到,买房“偏门”众生相

“限购令”如今已成为许多城市调控房价的杀手锏,根据广州的最新规定,每户家庭只能新购一套房产,且第三套房禁止贷款等。针对“限购令”,一些规避新政的“偏门”也逐渐浮出水面。

夫妻假离婚:小心变真离婚人财两空

张小姐原本看上逸景翠园的两套二手房,准备一套自己住,一套给父母住。限购令出台后,每户家庭只能新买一套房产,这让张小姐很是苦恼。最近中介打来电话,说有办法避开新政。原来中介让张小姐和老公假离婚,夫妻两人分别以个人名义买了房子后再复婚,就可不受限购令的限制。

点评:复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三表示,假离婚购房可能会被别有用心的人利用,假戏真做,最后是人财两空。他表示,限购令只是非常时期的非常政策,政府不会让楼价大幅下跌,所以买房没必要冒那么大的险。

借用他人名字:双方风险很大易有纠纷

在一公司做主管的林先生和老婆名下的房产加起来已超过四套,最近他们看上天河某新开楼盘,贷不到款让他们焦虑不已。林先生灵机一动,公司的清洁工老王有广州户口,但经济窘迫,一直在租房生活。如果借用他的名义买房,不仅可贷到房款,而且还能享受首套住房的贷款优惠。

点评:满堂红研究部主任沈锐培表示,借别人户口买房对双方来说都有风险,因为在法律上,房子的所有权是别人的,如果楼价涨了“业主”未必愿意拱手相让;而如果“委托人”断供了,这个责任则要由“业主”承担。

申请消费贷款:借款用于购房已被禁止

在事业单位工作的黄先生最近接到某银行的电话,问他最近是否有购房需要,银行可向他提供消费贷款,利息才5厘,甚至低于二套房贷的利息。据悉,在新政房贷执行的同时,一些小银行盯上了一些实力客户,而消费信贷是金融创新的产物,是商业银行陆续开办的用于自然人(非法人或组织)个人消费目的(非经营目的)的贷款。

点评:满堂红研究部主任沈锐培表示,个人身份向银行借款用于购房国家政策已明文禁止,没必要以身试险。另外,个人消费贷款银行如果严格执行的话,贷款会直接打给商家的账户,而不经贷款人的手。

专家观点

正方 限购令若取消楼价或将反弹

沈锐培(满堂红研究部主任):广州限购令限量、限贷、限外、限年龄,力度虽不是最大,但比较符合广州的实际情况,市场购房需求直接减少将不可避免;加上心理预期的影响,估计在未来一段时间成交量会持续下降,幅度可能达30%~50%,但价格不会有太大的波动。

不过,限购令只是一个临时措施,持续时间不会太长,不超过半年就会放松或放开。由于市场资金充裕,CPI预期会走高,买家需求还是比较大,所以限购令取消后可能将引发需求集中爆发,楼价有再报复性上涨的风险。

反方 未来广州楼市量价定跌无疑

邓浩志(地产经济研究专家):广州此次出台的房地产调控政策是目前各地政策中最严厉的,其中户籍家庭限购一套房、非常住家庭不准在穗买房、三套房停贷、未满18岁不得单独购房等几条政策下来,广州楼市的购买力将损失过半。在未来新增供应仍比较大的情况下,广州楼市“定跌无疑”!

未来广州楼市的走势,成交量应该会马上出现大幅度萎缩,至少萎缩到高峰期的30%左右,价格也会逐步出现松动。同时,广州今年仍有大量土地出让计划没有完成,剩下不到3个月时间,土地交易势必受新政影响,地价有望适度回落。

中立 未来半年内将维持量减价稳

周峰(满堂红研究部经理):广州限购细则主要是从限制信贷规模和客户群等方面来打压楼价的,市场需求在政策的作用下肯定会被压制,市场成交量也随之减少。

但这种单靠控制需求来调控楼市的做法显然是片面的,可以预期,市场在接下来的半年内,基本上还是会维持“量减价稳”的态势。需求在被抑制一段时间后再集中涌现,楼价便会有继续飙升的可能。

可以说,调控仍没有从最根本的供应角度着手,市场总体上的“供不应求”局面没有发生过改变。细则在短期内会成功打击投资需求,但若长期施行而不放松,肯定会对正常的改善需求也造成硬性伤害。

影响比较有限 不会大涨大落

徐建平(中地行董事长):穗版限购令对广州楼市确实有一定的影响,但影响比较有限,波及范围不会太广,不会使楼价大涨大落。

此次,广州出台的限购令与香港模式和上海模式不同。我认为,广州限购令出台,会对市场有一个警示作用,但是由于广州亚运会即将开幕,广州的城市价值将被更多人发掘。从某种意义上来讲,此次限购令对楼市有影响,但估计不会持续太长时间,此后仍将有很多人对广州有着很高的投资兴趣。

记者观察

广州楼市,退退更健康

自上周五广州出台“限购令”之后,引发的市场影响,已经在这一个多星期时间里逐步得到显现。退房开始出现、签约量下跌、成交价格下跌、新盘开售不利、市场观望气氛加重……让不少开发商开始担忧后市,业内专家也表现出了一定的悲观态度。这一次楼市调控的效果,可谓立竿见影!

然而,在年底将至,市场新增供应减少的广州楼市大背景下,与成交量开始萎缩相比,更让人值得关注的是,广州也开始出现了退房现象。据阳光家缘显示,10月11日~10月17日这一个星期内退房次数达58次。这一现象,充分说明了投资客正在撤离广州市场,这将给广州房价回归理性发出了明确的信号。

退房潮的开始出现,笔者将之看作是广州楼市回归理性的一个信号。一方面,受政策影响而退房的买家,大多都是炒家,或者是超出贷款条件的多次置业者,他们的离场,将为广州楼市提出了大批有着非刚性需求的买家,抑制了楼市的炒风;而另一方面,在市场需求大幅减少的情况下,开发商或许会迫于销售的压力,以降价、大幅优惠等方式让利给消费者,促使房价向理性的方向作出调整。

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